|
“公开透明、以收定支”，凭借这两大优势取得业主们信任，帮助业委会更好地行使监督物业服务企业的职能，使小区变得美好——“信酬制”，已逐渐成为海口市住宅小区谈论的焦点。 然而，“信酬制”在海口诞生一年多来，仅有10个小区顺利实施。且其中大多小区实行“信酬制”的前提是，成立业委会炒掉不信任的前物业。目前，海口正有部分小区通过更换物业的方式，计划推行“信酬制”。但在成立业委会或更换物业过程中，小区出现新的矛盾纠纷，这在一定程度上又限制了“信酬制”的实施。与之相反的是，绿地海森林、绿地海长流、滨江帝景一期、观海台一号等体量较大的小区未更换物业，业委会和物业协商后将实施“信酬制”。 如何在不更换物业的前提下，顺利推广实施“信酬制”，避免矛盾激化，实现构建美好和谐社区目标，已成为各方讨论的话题。
绿地海森林小区 新海南客户端、南海网、南国都市报记者 党朝峰 李文韬 文/图 美兰区 滨海华庭小区 业委会换物业各执己见 街道办无法“裁判”或诉讼解决 美兰区滨海华庭小区就是一个鲜活的例子。 据了解，业委会一方因为小区会所使用权、公共收益、电费公摊等问题对物业不满和不信任，计划更换物业，并进一步实施“信酬制”；物业则认为业委会提出的问题存在许多误解，但业委会拒绝沟通并违规使用协议选聘新物业，目前已有业主对业委会违规行为起诉至法院。 “我们从去年底到今年年初多次组织双方进行沟通，却没有一次能达成共识，针对业主提出的许多想法包括实施'信酬制’在内，其实物业也愿意重新签订合同，继续为业主提供更好的服务，但可能长期存在矛盾，业委会对物业已经不再给予信任。”美兰区人民街道办工作人员介绍。 该负责人告诉记者，现在许多小区成立业委会后，如果不满物业的工作，常常会选择更换物业，于是出现旧的物业不愿撤场，新的物业想赶紧入场，各方僵持不退让的情况。但是更换物业不是最终目的，也不是解决小区问题的最好办法。小区想发展得更好，应该让业委会与物业之间形成合约约束，业委会以此对物业起到监督作用，优化服务质量，这才是实现小区正常运转的最好方式。 美兰区住保中心相关负责人认为，更换物业可能会带来新的问题、新的矛盾，而小区若想实施“信酬制”，其实也不一定必须采取更换物业的方法。 “只要业委会、物业双方沟通达成一致就可以实施'信酬制’，实际上通过沟通解决双方矛盾才是最好的办法，但现在滨海华庭小区业委会和物业将通过法律诉讼解决，我们无法判定双方谁对谁错，我们能做的就是积极协调双方做进一步沟通，并等待法院的最终结果。”区住保中心相关负责人说。 秀英区 绿地海森林小区 物业积极配合取得业主信任 新合同为物业服务人员设奖励条款 通过走访调查，记者发现，已经实施“信酬制”的小区中，虽然大多数小区呈现使用时间较久、前物业不作为、小区住户较少、体量小的特点，通过更换物业最终实施“信酬制”。但从目前“信酬制”推广出现的变化来看，已有一些住户较多、体量大的小区，在成立业委会后，并没有更换物业，经过双方沟通协商，重新签订服务合同，从而顺利实施“信酬制”。 秀英区海盛路绿地海森林小区，是一个有2341户业主的大体量小区。今年该小区在相关部门指导下，仅仅用了三个月便成立业委会，随后便向小区前期物业、国内物业行业排名前十的长城物业，提出实施“信酬制”的计划。 “我们小区虽然一直以来管理还不错，但我们希望通过成立业委会，行使更多属于业主的权利，让小区变得更美好，所以提出'信酬制’的想法。”业委会主任闻凤林介绍，“信酬制”的一大特点是财务公开透明、以收定支，在这个原则条件下，物业同意通过沟通协商，重新签订服务合同，并将小区6年来的104万元共有收益归还给业主，体现出了物业支持“信酬制”的诚意。 长城物业海南分公司负责人姚赞表示，没有通过更换物业就顺利在小区实施“信酬制”，有多方原因。首先，“信酬制”的服务理念，与长城物业已倡导多年的“阳光物管”财务阳光、服务阳光、管理阳光、共建阳光模式比较类似，能体现出企业生存的社会价值，因此，绿地海森林小区实施“信酬制”，得到了长城物业总部的许可和支持。 其次，在区住保中心、市业主委员会协会等多方指导下，物业积极配合业委会协商沟通关于实施“信酬制”的各项具体事项，比如物业归还业主公共收益、承诺提高物业服务质量、在达到业主满意度基础上确保物业所得收益等，得到了业委会和业主们的信任。 最后，在物业内部，做通公司员工思想工作，对项目经理等一线人员进行培训，同时，除公司年度奖励外，小区新合同还将约定，年度服务达到业主满意度调查，物业可获得小区物管费1%-2%的现金奖励，专门用于对小区物业服务人员的奖励，进一步激发一线人员的工作积极性，建立良性循环的激励机制。 “物业与业主通过合法合理的方式各取所需，双方共同致力于打造美好和谐小区，因此换不换物业并不是最重要的。”业委会主任闻凤林说。 专家：正研究没有业委会或不换物业情况下如何实施“信酬制” 据海南信酬制小区公益孵化中心副主任阮李萍介绍，在老版的“信酬制”《物业服务合同》中，合同甲方为业委会，乙方为物业，要导入“信酬制”就要先成立业委会。而当前海口市成立业委会的小区比例仅为15%，“业委会成立难”是影响“信酬制”推广的第一大“拦路虎”。其次，在成立业委会的小区中，大多数小区要更换物业，也可能带来新的问题，导致延缓“信酬制”的实施。 由于短时间内无力改变“信酬制”推广的困境，海南信酬制小区公益孵化中心目前已经着手研究，在没有业委会或不更换物业的情况下，如何让“信酬制”仍能得到组织、实施、监管。 行业协会：无论是否实施“信酬制”，打造和谐美好小区应是各方最终目标 海南省、海口市业主委员会协会会长肖江涛表示，从目前推广“信酬制”的情况来看，部分大物业公司，财务管理规范，选择“信酬制”对公司整体发展影响不大，因此有配合业委会实施“信酬制”的意愿。相对来说，小物业公司，由于项目较少，管理粗放，主动配合业主成立业委会和实施“信酬制”的较少。 “'信酬制’是一种确保业主利益、完善业主监督机制、满足物业企业发展需求的新型物管模式，但我们不提倡业委会必须换物业实施'信酬制’，我们追求的目标是提升小区居民生活幸福感和获得感。”肖江涛说。 海口市物业管理行业协会秘书长梁金华表示，近年来随着业主参与社区管理积极性的提升，对于社区财务公开、服务标准公开、信息公开等方面的诉求愈发强烈。在政策的引导下，部分大型物业企业积极把握社区管理与服务的发展趋势，加强公开公示，切实保障业主的合法权益，提升客户满意度，引领物业服务行业长期可持续发展。而体量小的物业，在转变服务理念方面，相比大型物业进展较慢。至于“信酬制”的推广，应该结合小区实际情况来进行，无论实施哪种管理模式，打造和谐美好小区应是各方最终目标。 “信酬制”物业服务模式由物业企业根据小区实际情况制定年度初步预算和工作计划，小区决策通过后，由物业服务企业根据年度预算执行和实施。预算原则是“以收定支”。若超出预算则由物业企业按相关法律规定报业主大会表决，但总体支出不得超过小区应收收入，如超过部分则有物业企业自行承担。预算执行年度中，由于情况变化，可对预算进行调整，但调整还是按上述原则进行。
点击看H5产品 “信酬制”下的小区共治 |
|
|
