|
裁判要点： 1. 租赁合同虽然约定了禁止转租，但是出租人明知承租人的转租行为，且未在6个月内提出异议，应当认为出租人同意承租人的转租行为。 2. 即便承租人无权转租，承租人擅自转租的行为应当构成无权处分，其与次承租人的合同应当适用无权处分的处理规则，承租人和次承租人签订的转租合同应当有效。 3. 次承租人为个人，转租合同到期后租赁合同延续，但实际使用人为次承租人所在公司，公司又代替次承租人支付房租的行为，租赁到期后的合同主体仍为原次承租人 一审法院认为： 关于保立信公司是否有权收取使用费问题。 首先，彭如强、君范公司主张，保立信公司与北京王府井置业投资有限公司签订的停车场《租赁协议》明确约定禁止转租，如转租需征得甲方书面同意。庭审中，保立信公司提交了北京王府井置业投资有限公司出具的允许其转租的授权委托书。 法院认为，保立信公司收取使用费的权利依据系其与彭如强签订的《租赁合同》。 《中华人民共和国民法典》第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。 本案中，保立信公司长期出租涉案车库，北京王府井置业投资有限公司应当知道保立信公司存在转租行为，从未对此提出异议，故视为其同意转租。 另，转租人擅自转租的情况下，转租人虽不具有将租赁物进行转租的处分权，但其与第三人订立合同的效力应当适用无权处分的处理规则，转租合同的效力并不因此受到影响。就本案而言，保立信公司与彭如强签订的《租赁合同》不存在其他效力瑕疵，故该《租赁合同》有效。案涉《租赁合同》到期后，保立信公司与彭如强存在事实上的租赁关系，君范公司代彭如强再次交纳了一年的租金，保立信公司对此并无异议。2021年1月11日，案外人支付了2018年9月26日至2021年2月25日期间的部分使用费。此后，彭如强、君范公司既未搬出案涉库房，亦未交纳费用。 保立信公司据此主张案涉库房的使用费有充分的事实和法律依据。 关于欠付的数额一项，根据彭如强、君范公司提交的证据及保立信公司的意见，故认定彭如强已支付2021年2月25日前案涉库房的租金。 二审法院认为： 本案中，保立信公司与彭如强签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。该《租赁合同》到期后，双方仍延续合同期间内的租赁状态，彭如强亦未向保立信公司提出变更承租人，故应视为双方继续履行原《租赁合同》权利义务。 君范公司虽主张彭如强系受其公司委托承租案涉库房，但彭如强系以其个人名义而非君范公司代理人的身份承租案涉库房，君范公司、彭如强亦未提供充分证据证明彭如强系履行职务行为且明确告知保立信公司，故该项主张依据不足；彭如强承租案涉库房后交由君范公司使用，但基于合同相对性原则，彭如强仍无法免除作为承租人应承担的义务。 据此，一审法院结合《租赁合同》约定、案涉仓库的占有使用情况、租金交纳情况，并审查了案涉仓库是否具备疫情期间减免房租情形一节，判决彭如强支付保立信公司使用费，处理并无不当。 彭如强所提主体不适格、保立信公司无合法授权、租金应予减免等上诉意见，均缺乏充分的事实及法律依据，本院难以采纳。 北京市第二中级人民法院 （2023）京02民终7209号2023年05月25日 |
|
|
