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房地产周期百年史--读书笔记 本书通过详实的历史文献数据多角度的分析芝加哥百年的发展历程。作者将芝加哥房地产100年的发展历史分为五个阶段：运河时代、铁路时代、恐慌内战和大火后的繁荣时代、第一座摩天大楼和世博会时期、世界大战后新时代。芝加哥房地产就在这五阶段中反复经历发展、繁荣、衰退、萧条、再发展的周期中螺旋上升，走向世界。 回顾芝加哥城市发展历史，城市的快速发展和土地价值的增长往往跟需求有关，历次土地市场投机的兴盛都带大量人口的聚集（欧洲移民、其他地区移民和本地高自然增长率）；人口的增长往往是因为良好就业机会（本地繁荣的贸易业、制造业、银行、运输业等等）；好的就业机会又源自于运河、铁路交通的不断改进以及芝加哥独特的地理位置和历史事件成就。 这种整体循环在许多地区城市发展反复上演，就像我们国家某一时期的口号“要想富，先修路”，先改善交通，再引进产业，而后吸引人口集聚，中间再不断的完善公共配套设施，这种发展模式在国内很多城市都能找的到影子。不过，这种发展模式也不是绝对的，比如改善交通后就一定能引进产业？人口就会集聚？我看未必。城市的发展离不开先天的资源禀赋和后天优秀管理者的规划引导，仅凭照搬固定的城市发展模式很难有良好的效果。投资的学习实践同样如此，既要善用身边所拥有的资源，又要不断学习提升灵活应变世界的变化。 土地或建筑物的价值表面看似乎依赖于实体建筑，但事实上依赖于未来长期租金超过运营成本的能力。然而，当综合效应在短时间内增加房东的净收入时，人们似乎会马上得出结论，这种盈利肯定会在今后几年一直持续下去。土地价值的资本化不仅以新利率为基础，甚至会以假设房东的利润持续增加为基础。长期租约就在这一新价值的基础上达成。整个社会的经济和金融都卷入了土地价值持续增加的洪流。历史上反复出现的土地投机热可能就是基于这个循环。这个循环的危险之处在于公众的从众心理不断把土地价值推向高处，直至泡沫破裂为止。 这不可避免低导致土地的细分、抵押拍卖、破产、银行倒闭，不仅埋了投机者，也危及到整个社会。成本低廉的建筑、规划差劲的大楼、匆忙建起来的住宅和工厂，泡沫过后一地鸡毛。这些巨大的社会成本，本身就是城市发展代价的一部分。 巴菲特说过，模糊的正确远胜于精确的错误。虽然房地产的周期规律无法给人以精确的答案，我们很难把握周期的高点和低点，但是我们可以根据规律判断当下房地产周期的阶段，以乐观的心态面对周期，积极做好相应规划和策略，把握好周期带来的机会。 |
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