商品房销售面积和待售面积如何统计

党的十九大提出“房子是用来住的，不是用来炒的”总基调后，政府稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，保证房地产保持平稳运行。商品房销售面积、商品房待售面积是需要关注的房地产市场核心指标。

 

一、概念和用途

 

商品房销售面积是指报告期内出售商品房屋的合同总面积，即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积。

 

商品房待售面积是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。

 

商品房销售面积反映了房地产开发企业新建商品房销售情况，商品房待售面积反映房地产开发企业的现房库存情况，二者是监测房地产市场运行情况的重要指标。另外，商品房销售面积还是房地产开发经营业增加值季度核算的基础指标。

 

二、计算方法和填报依据

 

现行房地产开发统计报表制度要求“商品房销售面积”和“商品房待售面积” 指标均由房地产开发经营业法人单位按照在地原则，通过国家统计局企业一套表联网直报平台填报。与网签数据来自行政记录不同，这两个指标的数据来源都是房地产开发企业，填报依据为企业销售部门的台帐，台帐由企业销售部门根据每月商品房销售合同的实际签订情况记录。

 

两个指标涵盖各种物业类型，包括住宅、办公楼、商业营业用房和其他。其中， 住宅指专供居住的房屋，包括普通住宅、别墅、公寓和宿舍等。办公楼指企业、事业、机关、团体等单位使用的各类办公用房（又称写字楼）。商业营业用房指服务业部门对外营业的用房。凡不属于上述各项用途的房屋建筑物，如车库等，归入其他。

 

计算公式为：

 

商品房销（待）售面积 = 住宅销（待）售面积 + 办公楼销（待）售面积 + 商业营业用房销（待）售面积 + 其他销（待）售面积

 

商品房销售面积根据现行的房屋预售制度，又分为期房和现房两类。现房指在报告期内正式签订买卖合同、已经竣工达到入住条件的商品房屋。期房指在报告期内正式签订买卖合同、正在建设尚未竣工交付使用的商品房屋。计算公式为：

 

商品房销售面积 = 期房销售面积 + 现房销售面积

 

 

三、指标使用应注意的问题

 

（一）商品房销售面积是时期指标,商品房待售面积为时点指标。时期指标反映指一定时间段里的累计发生量，时点指标反映一定时间点的存量。

 

（二）因为商品房销售面积包括期房和现房，商品房待售面积只统计现房。如果利用两者计算去化率、去化周期等相对数，一定要考虑当地实际，不能简单拿来比较。

 

（三）按照统计制度规定，并不是所有房地产开发企业开发的建筑面积都记入商品房销（待）售面积。商品房销售面积不包括实物补偿的拆迁还建房屋面积；接受委托、定向开发建设，并收取一定的管理费所建设的统建代建房屋面积；学校、幼儿园、医院、派出所、居委会等公益设施建筑面积。商品房待售面积不包括拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

 

四、指标填写方法举例

 

实例1：某企业房子开发量很多，为什么商品房销售面积却没有“预想”的多？

 

该企业自行开发项目A，A项目商品房部分规划建筑面积40万平方米，回迁安置部分规划建筑面积10万平方米（实物安置），同时作为乙方承接政府保障性住房项目B，规划建筑面积30万平方米。10月，A项目首次开盘，A项目签订销售合同10万平方米，回迁安置房分配完毕，同时B项目建成全部移交政府。请问1—10月份，该企业商品房销售面积为＿＿万平方米？

 

解读：应为10万平方米。项目A回迁安置部分为实物补偿方式分配，属于不可销售面积，项目B不属于该企业商品房项目，因此该企业仅统计报告期内A项目出售商品房屋的合同总面积。

 

实例2：为什么不能直接用竣工面积减去销售面积得到待售面积？

 

某房地产开发企业自行开发项目C，10月全面竣工。竣工验收建筑面积为50万平方米，其中公共配套面积5万平方米，截至10月底已经签订商品房销售面积为10万平方米，10万平方米的商铺转为该企业分公司资产自主经营。请问10月末，该企业商品房待售面积为＿＿万平方米？

 

解读：应为25万平方米。该企业商品房待售面积应为竣工的50万平方米建筑面积，减去5万平方米不可销售面积，减去已经销售的10万平方米建筑面积，减去自营不用于销售的商铺面积10万平方米。

 

（撰稿：李俊波 杲海青）