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朋友是一家农商银行的支行长，前两天刚刚从银行辞职了，准确的说是被银行强迫辞职的。我问原因是什么？犯了什么重大错误或者出现什么重大差错？朋友说，没有什么重大差错，只是一不小心向一位客户透露出了房贷的实情，让客户省下了几十万的利息，当然也就等于造成银行损失几十万元的利息。我说，那也不至于辞退啊？朋友无奈地说，问题是很多客户都说是我说的并要求提前还贷啊！我笑了笑说，你这是被损友坑了啊！ 我跟朋友说，去年以来关于房贷提前潮汹涌，各种说法鱼龙混杂。既然你已经从银行离职了，那么关于房贷和房贷提前偿清的问题就好好讲一讲呗。于是有了下面的关于房贷和房贷提前还款的秘密： 
第一个秘密，目前存量房贷到底要不要提前还贷？如何提前偿还房贷才更划算？ 去年以来，随着银行贷款利率的持续下降，房贷提前还款的压力特别大，从银行来说，当然不希望贷款客户提前还贷。房贷提前还贷从两个方面对银行形成压力。 根据国内按揭贷款规模最大的商业银行建设银行行长提供的数据，由于房贷提前还贷，今年上半年建设银行个人住房贷款较上年末减少729.04亿元至6.41万亿元，降幅1.13%，房贷占比由30.57%降至27.7%，这是建设银行近10年罕见出现房贷规模负增长，主要是因为个人住房贷款提前还款抵消了新投放量的增加；二是提前还贷还导致银行息差和利差的下降，以建设银行为例，今年上半年净息差和净利差均继续下降30个基点，分别降至1.79%和1.60%。当然也与提前还贷或多或少有关。 如果你用贷款买了房子是否要考虑提前还款呢？提前还贷是否会省钱呢？当然要提前还贷，同时在提前还贷时也要考虑如何更省钱。否则你就会多支付很多贷款利息。 很多人在提前还款时，选择期限不变、月供减少，甚至有很多网络小作文建议贷款能多长就多长，似乎拿到贷款就是占便宜一样。事实上，这种提前还贷以后也确实会节省一些贷款利息，假如你房贷100万、按揭期限30年，已经还贷两年，现在如果提前还贷10万元。还款以后如果贷款期限不变、减少月供，利息也确实能省几万元。 但如果你换一种思路，将还款方式改为月供不变、缩短还款年限，结果会如何呢？假如你房贷100万、按揭期限30年，已经还贷两年，现在如果提前还贷10万元，选择期限缩短、月供不变，你就能省25万利息。是不是被吓倒了？这就是朋友被辞退的原因。 而在提前还款后，银行一般提供默认为月供减少、按揭还款年限不变的方式，根本的原因和秘密也正是在这里。现在你知道了吗？ 
第二个秘密，房贷提前偿还要不要跟贷款中介合作？一定要小心 很多人选择提前还贷，贷款中介的推波助澜直到了非常大的作用。要不要跟贷款中介合作提前还贷呢？现在告诉你一定要小心。 如果贷款中介忽悠你用经营贷和消费贷去置换住房按揭贷款，那么建议你坚决不要做，原因是风险太大，毕竟经营贷和消费贷都有明确的用途，而且对于贷款流向房地产有严格的限制，最近很多银行由于贷款流向房地产而受到处理，除了罚款以后还要受到处分。更重要的是，经营贷和消费贷政策存在一定的变数，一旦遇到政策调整或者银行监控到你的贷款用途不符，可能会提前全部还贷，对你的风险压力是非常大的。 还有贷款中介会收取各种费用，你节省的利息可能大部或者全部被贷款中介收走了，你还要承担各种政策性风险。 以杭州张女士为例，张女士2021年房贷7成、期限30年、4.5%的房贷利率贷款300万元，目前杭州首套住房的房贷利率已经下降到3.8%为例，贷款中介忽悠张女士如果提前偿还房贷再通过新贷款3.8%的利率进行转换，则少支付40多万贷款利息。张女士当然会动心了。但是在与贷款中介接触以后张女士就放弃了，原因在于三大问题： 一是房贷中介并不是无偿的，有的房贷中介垫付的资金成本甚至年化利率达到24%；二是房贷中介会收取另外一些费用，什么评估费、手续费、中介费，这些费用会大大加大转换成本，张女士说经过测算需要支付的各种费用十几万；三是如果在提前偿还贷款和再贷款之间出现大的偏差，那么垫付的资金就成了长期贷款资金，贷款成本就非常高了。 因此，虽然一些人经过贷款中介拿到了贷款，但是你一定要注意贷款利率、贷款中介的手续费和其他费用，综合测算以后再看看是否划算。 
第三个秘密，办理房贷时如何选择贷款还款方式？是选择固定利率还是浮动利率？ 目前一些存量贷款下一步面临一次贷款利率下调后的重新选择，在贷款利率下调或者新贷款利率选择时，我们到底应该选择固定利率还是浮动利率呢？贷款还款方式应该如何选择呢？ 从目前两三年的趋势看，贷款利率的上行趋势可能性不大，利率下行的程度虽然有限，但利率下行趋势仍然存在，因此，贷款利率选择浮动利率比较合理。以前一些选择贷款固定利率的客户，在去年以来的历次贷款利率下降时都没有享受到利率下调的好处，都吃了亏，因此，仍然建议选择浮动利率。 住房按揭贷款的还款方式有“等额本金”还款和“等额本息”还款两种。如何选择呢？哪种方式更有利呢？而更多的人在贷款时选择了等额本息的还款方式，这也是银行一直向贷款客户大力推荐的方式，但实际上，对贷款客户利息支付更有利的是等额本金还款方式。 如果我们以贷款300万元、贷款利率4%、贷款期限30年进行测算，等额本息还款方式累计支付贷款利息合计为2156085.19元；但如果我们选择等额本金还款方式累计支付贷款利息合计为1805000元，两相比较，等额本金还款方式累计支付利息少支出351085元。是不是很大一笔利息支出？ 当然，我们也不能说等额本息还款方式一无是处，因为这种还款方式的还款压力平均，每个月的还款金额是一定的；而等额本金的还款压力前期较大，如上面的例子，等额本息方式每个月还本付息14322.46元；等额本金还款方式则是第一个月需要还款18333.33元，最后一个月还本付息只有836.11元，对于资金紧张的人并不适用，除非你提前安排好还款资金。 房贷由于牵涉的面广，贷款金额大、还款期限长、利率环境变化影响大，任何一个因素对贷款客户来说都可能是一大笔利息支出，银行行长不会告诉你如何对你才是最省钱的，因为你如果知道了如何最省钱，银行就少赚钱了。上面的房贷省钱秘籍你知道了吗?看看能给你省多少利息？（麒鉴） |
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