最近几天,史无前例的政策组合拳,足以载入楼市史册。而面对高含金量利好,购房者也炸锅了,找我们咨询聊天的粉丝,也多了起来。其他人都在火急火燎地问,首付降了要不要买,存量房利率怎么降...他却不紧不慢地,分享他的买房故事。你猜怎么着?他原打算买住宅,但最后,买了科学城某盘的社区铺。房产君的好奇心,立马上来了。一来一回之间,小李跟我分析起了他的逻辑。 市场和观念在变,商铺“生钱能力”凸显 “拿着旧地图,是找不到新大陆的。” 怎么理解呢,在他看来,楼市经过这几年的调整,很多认知,已不适用: “宁买住宅,不买商铺”,这一观念,同样也out了:首先,以前房价飞涨,很多人买房,不care租金。如今房价维稳,商铺的优势,凸显出来了。(广州住宅和商铺的回报率,分别是1.2-2.8%、4-5%)
同样100万置业,买住宅,年租金2万左右;但买商铺,年租金四五万。这两年,大家流行把闲钱存银行,但其实,利息并不算高。就在上周五(9月1日),国有六大行下调中长期存款利率,2年期、3年期、5年期定存利率,分别降至1.85%、2.2%、2.25%。其他的,买国债和存款差不多,炒股?嘿嘿嘿,不用房产君多说了吧。建行下调存款利率公告 投资商铺成趋势,社区铺野蛮生长 从小李甩给我的数据来看,很多人和他一样,将目光投向了商铺。自2018年到现在,广州商铺的供求比都小于1,也就是说,连续5年都处于供不应求状态。一是,成交量占据绝对主力。2020年以来,社区铺的成交占比,一路从49%飙升到去年的61%。别惊讶,很多大型商场难以为继,社区铺在逆势“生长”。二是,租金稳的一批。尤其是优质地段的社区铺,租金吊打周边商场商铺。如珠江新城的楼盘社区商业,很多月平均租金600元,高过周大福金融中心、花城汇、高德置地等购物中心。小李以他买的星樾TOD社区铺为例,给我分析了,吸引他的点:而星樾TOD即将加推的南邻里中心,天生就是“流量收割机”。 一来,临近城市主干道开泰大道与伴河路,加之本身为退台式设计,一线临街、昭示性强。星樾TOD自身有4741户,保守以每家3口人计算,小区就有1.4万+的潜在消费客群。并且,南邻里中心位于社区南入口,业主归家动线上,内部与社区相通。有时候,业主做着饭,发现酱油没了,或是鸡蛋、姜葱用完了,穿上拖鞋,冲到楼下,过个门禁,就能买。除了周边社区和社区业主,南邻里中心还坐拥庞大的师生资源。 其临近45班中小学,以及两所幼儿园,与前者更是仅一路之隔,师生和家长,来来往往,可衍生出多元消费需求。 比如,已经开业的肉菜帮,店面约56㎡大小,每平月租200元和珠城豪宅有的一拼。即将加推的南邻里中心,店面也不算大,面积在约16-94㎡之间,入手门槛低。层高去到约5米,空间利用可更大化;且铺铺可餐饮,业态灵活。除了租金可观,社区铺作为“生活最后一公里”,具有很强的韧性。
这几年,我们见多了大型商场,因受电商挤压,以关店“大结局”。主要在于,其与消费者“零距离”,消费刚性强、频次高,受电商影响小。回想一下,你家楼下的便利店、生鲜超市、百果园...是不是不但没倒闭,反而生意更好了? 最后,小李跟我透露,他是前阵子买的,现在买优惠更多。主要是,越秀推出了“金九银十提前购,越秀商铺算盘节”活动,旗下东部三盘联动,超强钜惠95折,最低总价98万起。三盘分别为,星樾TOD、星图TOD和星樾山畔TOD。星樾TOD前文已经说过,接下来,重点说说星图TOD和星樾山畔TOD。商铺方面,不仅有地铁导流,还有社区回头客,并且,周边没有太多大型商业抢客分流。星图TOD的社区铺,潜在客流量,比星樾TOD更为可观。这里要做的,不仅是社区和周边的生意,更是大湾区的生意。一方面,项目的临街铺,位于小区主入口两旁,近双向4车道,旁边有公交首末站,距地铁官湖站直线距离仅约300米,周边往来人流,皆是客。别忘了,还有36班幼儿园、九年一贯制华附、广州图书馆星图分馆等,这些人流聚集的公共场所。平常买菜、买零食、买文具,走几步就到了。社区实拍 另一方面,项目地处的新塘TOD枢纽芯,有高铁+城际+地铁等十轨交汇,通达湾区。目前,城际和地铁已通车,广汕高铁通车在即,不仅广州人,东莞、深圳、佛山等城市的人群,也有机会在此刷卡消费。目前在售的,为建面约26-101㎡黄金铺,总价仅98万起。如今,钱大妈、百果园、风行牛奶、路健身俱乐部、晨光文具等已开业,麦当劳据传在走签约进驻流程。星樾山畔TOD社区铺,质素同样优秀。
这里是7号线燕山站上盖,同样有地铁导流。(注:7号线二期燕山站在建中,地铁口具体位置以地铁公布为准。)根据广州地铁消息,截止8月,7号线二期土建完成99%,已移交运营调试,预计年内通车。 到时,智慧城、金融城、临港经济区、大学城、万博等核心板块,来科学城的上班族,都有可能成为项目商铺辐射人群。 其次,客流量大、消费力强。项目处在科学城板块区府中心,周边的科城山庄、敏捷广场、萝岗和苑等社区,共有约17000+户,这些都是潜在的消费客群。划重点,这些多为年轻客群,不光素质较高,购买力也是杠杠的。而项目商业体,也正好定位多元新青年文化聚合场,主打“青年文化”商业街,网红潮流产品,与潜在客户双向奔赴。商业效果图 社区本身呢,自带2000户+消费客群,且商铺就在1/2栋楼下,处小区次入口。下班后,业主进小区前,就可顺手买上新鲜蔬果。周末不想外出,下楼就能开心剁手。而且,商铺旁有12班小学、9班幼儿园,学生、家长路过,免不了要买上一些东西。项目效果图 如果你了解商业市场,就会知道,市面很多商铺,是不能做餐饮的。而这里的店面,没有这种束缚。建面约28-49㎡,面积小、门槛低,关键可做精品餐饮店,更易放租。不过,房产君打听到,目前仅限量抢购,要买得拼手速。 商业街实拍 好了,写到这里,房产君对商铺的认知,也更新了。 确实,小李分析的也不无道理,市场在变,游戏规划在变,我们的认知,也要与时俱进。 瞅准优质社区铺,也是一种当房东的途径。 如果你也有入手商铺的打算,可以考虑趁越秀商铺算盘节,收藏一套社区铺,当房东收租哦~ 好了,对商铺感兴趣的朋友,可以扫码进群交流,更多商铺信息,我们群里聊。 如果群满,或者想了解其他问题,可以扫码添加大嘴一对一咨询,我们无话不谈。
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