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最近又有人在问买房的问题，那我就再简单说一下吧。  第一、关于买房这事，要看你的目的是什么，投资就省省吧。 房地产的投资属性已经被打破了。 什么叫投资属性呢？房产每年的涨幅+贷款利息，要＞市场的无风险利率。 比如说银行的大额存单利率为3%，房贷利率4.5%。 如果想跑赢大额存单的话，房产的涨幅每年要在6%以上，才算是具备投资属性。 那现在你觉得，哪个城市、哪个地段的房子，每年能稳稳地涨6%以上？ 没戏了。这是一宗可见的，风险要远大于收益的投资，不值当。 讲道理，还真不如买储蓄险， 卡BUG了, 马上调整利率！ 那房价到底什么时候会涨呢？ 我之前说过，房价上涨的本质，是后来者愿意用更多的储蓄和背更高的负债去接盘。 关键词两个，一个是掏得出储蓄，要有家底，一个是背得起负债，要有稳定的高收入。 懂了吧？什么时候你感觉身边的有钱人变多了，又听到谁谁谁每个月薪水多高、福利多好。 那房价也会处于上升通道。 但目前可以遇见的是，在这个经济周期内，可能在未来的5-10年，想看到行情都很难了。 入手的，要做好长期站岗的准备。 第二、自住的话，也要买到相对保值的房产。 坦白来讲，我不认为有纯粹的刚需。 一套房能住一辈子么？不能，所以你必然会需要置换。 而置换的时候，上一套房就是你手中的筹码。 可以说首套房买的好不好，直接影响了你的二套好不好。 所以哪怕是自住角度来讲，不挑地段、不买未来、不考虑房产增值，也是不可能的。 那我要表达的是什么呢？就是说，如果你认真考虑要买房，并且一定是要加杠杆才能买上，那么我建议你一定一定要买一线、准一线城市的房产。 哪怕是贵一点。 为什么这么说呢？因为现在的出生人口趋势大家也知道了吧，是在下降的，甚至都可以说是人口负增长。 但另一方面，全国有一些优质的城市，他们虹吸的是全国的出生人口，并且能提供较为不错的就业机会，在这样的城市置业是相对保值的。 保值是什么意思呢？就是不会大涨，但也不会大跌，价格整体保持在一个平稳的区间。 乐观来看的话，长期应该是一个稳中有涨的趋势。 当然，我也说了，乐观来看的话。 2 第三、未来一定是改善需求以上的房产最保值。 以后看房产，一定要有看奢侈品的思维。 奢侈品是什么呢？就是用来投射身份认可、做阶级圈层的工具。 说白了，也就是相对具备豪宅属性的房产，才是最保值的。 怎么理解这个事情呢？ 我问大家，如果你某天赚到钱了，你有钱了，你怎么样来证明自己有钱了。 或者说，有钱了对你的生活来说，最直接的改善是什么。 历史上各国的有钱人，已经用行动告诉大家了，就是买房。 就是在大城市住上大house。 满足人性贪慕虚荣的底层需要，这是其一。 其二是改善型需求的房子，才能相对具有保值属性。 什么叫改善型呢？手里已经有一套房了，要卖掉这套房子来置换更好的房子。这就解决了一个关键问题，是否有人来接盘。 而改善型买家最大的特点就在于，TA们手里有家底，有相对不错的收入来源，并且还生了至少一胎。 试着代入这个群体里去思考，你看着家里的孩子一天天长大了，又生了二胎。 家里的房子明显不够住了，早上起来拉肚子都要排队，想过点夫妻生活都没有私密空间。 那么这时候，只要你具备换房的经济实力，还是咬咬牙该换就得换。 像这样的买家，有经济实力、有置换刚需，是一个非常稳健的接盘群体。 而且，大家的购买需求以自住为主，抛盘少，价格不容易崩。 那为什么改善型的会比刚需更保值呢，刚需不是最大的一个接盘群体吗？ 我们要先给刚需一个定义，刚需房是什么呢？ 我简单来讲，是一个城市的最小上车门槛区间。 比如说深圳，深圳的上车门槛就是300万上下。 而豪宅是追求享受性，改善是追求舒适性。 刚需是什么呢？就是追求实用性。 说的再直白一点，豪宅就是什么都要，要地段、要景观、要空间、要学区、要品质，并且愿意为此支付溢价。 刚需就是不断地妥协，可以不要景观、不要地段、不要空间、不要学区、也不要品质，但是价格一定要低。 而改善型就介于这两者之间。 那么刚需这个群体，现在出现了一些问题： 第一个、刚需是真没钱了，很多人没有实力、也没有信心加杠杆买房； 在这个经济周期里，能靠自己还月供在大城市里买房的人，会越来越少。 而能靠自己掏首付+还月供的人，就更不用说了。 你可以理解为，刚需这个接盘群体正在持续衰减。 第二个、刚需追求的是实用性，这个不知道大家有没有看最近的会议报告，已经给房地产定调了，未来要推进 “租购并举”。 什么叫租购并举呢？ 其实就是要在高房价城市大力发展保障性长租房。 让有钱买房的去买房，没钱买房的，也能住上公家的保障房。 未来就会有这么一个趋势，未来以家庭为单元的刚需，能以较低的房租成本，住上公家提供的保障性住房。 保障性住房的特点是什么呢？就是长期稳定。 理论上来讲你没有房东，而且zf也不会主动赶你走，房租的涨幅也非常低。 换句话说，除了自己没有产权以外，跟是自己的房子也没啥区别了。 那么在本身已经住上了小两房，每个月也只需要支付很低的租金成本的情况下，你还有背负巨债去购买一套刚需房的欲望吗？ 没有了，你这时候的需求，已经转变成改善型了。 你的购房目标已经变成了，3房以上、要带2个卫生间的，甚至是4房的户型。 (zf一定要解决刚需的住房问题，只有解决了才能把生育率搞上去，但刚需就是小两房了，不可能提供3房2卫)又或者，其实你就干脆不买房了，把钱留着自己快乐生活，而元宇宙的发展，会推进这一趋势的变化。 不过长租房的供应量不是一下子上来的，元宇宙也大概率是留给下一代去沉迷了。 所以在这个时间窗口，可能是在近2-3年的时间，都是一个改善置换的好时机。 3 第四、学区房不要再碰了。 关于学区房，这里有一个点，叫 “租售同权”。 以前我们也管房地产叫 “进城税”，为什么这么说呢？ 因为房地产捆绑了一系列的城市公共资源，比如户口、跟户口捆绑的医保养老、教育资源等等。 其中最关键的是教育资源，没有房子，孩子就是上不了好学校。 现在的大学区制度，其实就是片区积分入学制。 而租房的积分，要远远低于自有房的业主，而片区内的好学校大家都想上。 这也就导致了，好学校基本上是优先给自有房的上了，租房的只能选择片区内第二梯队的学校上学。 那么随着去年“教育公平”这一大方向的推进，我们可以看到： 第一步，要推行学区轮岗制，打破了很多名校优质教育资源的预期； 目前很多学区房的价格已经在崩了，拦腰折断的不在少数。 第二步，将来可能会执行租售同权，并且概率较高； 在学区内，不管是租还是买，都能享受同等积分的上学待遇。 基于此，学区房的预期已经崩了，如果冲着某个学区去买房，可能心要凉。 第五、那现在还该不该买房？ 我觉得大家都是用脚投票的，如果有这个顾虑，说明是有实力买、并且也想买，只是怕买了房价会跌而已。 现在这个阶段，不用担心房价上涨的问题，该不该买，我建议大家从两个维度去思考： 第一个是，一定要从投资角度去思考，不要买没有投资价值的房产。 不是说房地产的投资价值已经被打破了吗？为啥还要从投资角度去思考。 因为你想，如果一套房子连投资价值都没有，就说明将来肯定也不保值。 越是没有投资价值了，就越要从投资角度去思考，不然买了就跌破头。 那什么是保值的房产呢，我前面也说清楚了，不理解的可以翻回去看一遍。 第二个是，一定要确保自己有稳定的现金流，不要拿抗风险资金去买房子。 啥意思呢？一个是收入要稳定，起码未来3-5年不担心会失去收入； 另一个是不要掏空家底去买房，要留有3-5年的生活所需费用。房价涨不起来了，买房也不急于一时，千万不要硬来。 当然，如果两个以上条件都满足，并且是刚需的话，我还是建议你买房。 就一个简单的逻辑，这么大笔钱拿来买房，总比放股市里亏完了要好。 起码房子还能自己住，唯一自住房在经济形势差的时候就更不可能卖了，短期内的涨跌对你来说没有意义。 但是钱在股市里亏完了，可是还要继续交房租的呀... |
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