 01广州 最近十一假期的数据出来，给整个中国楼市撑场面的城市竟然是广州。 在2023年国庆期间，广州国庆假期成交了15.7万㎡，成交面积位居四个一线城市之首。 不仅成交量位居四个一线城市之首，这7天的成交量比2022年同比增长129%、比如2019年同比增长122%。 在认房不认贷政策落地之后，广州的新房和二手房的成交量都有增加。 ——商品房维度。 2023年09月份，商品房网签6218套，环比8月上涨了50.33%。 ——二手房维度。 2023年09月份二手房网签8544套，环比增长4.76%。 从广州的数据看，如果这种趋势延续三个月，也就到2023年12月份，那么广州楼市就有筑底的概率。 而2024年1月和2月份是传统的春节，也是楼市销售的传统淡季，成交数据会下行。 如果到了2024年3月、4月、5月，广州二手房成交量能超过荣枯线1.2万套。 那么广州楼市就明确出现筑底的趋势。 如果广州二手房和商品房仍像2023年9月份一样，商品房保持在6千套上下浮动，二手房保持9千套上下幅度—— 那么，代表广州楼市已经止跌。 从成交数据维度看，广州楼市在政策刺激下“康复”得又快又猛，属于蹦出ICU的状态。 虽然成交量增加，但还没有达到“量变到价变”的阶段，广州二手房的成交均价仍然在惯性下跌的状态。
广州这波热度能否延续，还要看接下来10月和11月份的成交数据。 不过呢，广州楼市的特征一直都是“带病跳舞”。 什么意思呢？ 就是广州的库存量去化周期一种都是四个一线城市中最高的，像番禺、从化的库存去化周期都到了30个月以上。 是不是吓一跳？ 可广州楼市一直都是这样。 即便2019年行情好的时候，这些区域的库存去化周期也没有低于18个月。 所以购买广州的房子，除了看数据还得看购买哪里，因为广州供应量虽然大，但旧改释放的项目多、核心区域项目少。 如果你想购买第一梯队的天河、越秀、荔湾、海珠的商品房，还得看具体地段、具体项目，毕竟现在楼市下跌，广州才推出了部分核心地块。 一旦市场复苏，核心地块的项目要么少、要么贵。 所以，从2021年至今土拍的核心地块入市，大家要珍惜，能上车尽量上车，要不等市场行情起来，想购买也没有了。 如果你购买广州第二梯队的商品房，真不着急。这些区域供应量极大，就算是市场复苏，传导到这些区域也还要时间。 所以，购买广州第二梯队的房子可以边等边看。 广州楼市什么都缺，就是不缺供货量，所以除了“铁了心”要购买稀缺地段的项目外，无论一手商品房还是二手房都可以慢慢选。
02上海 上海楼市在十一假期期间的表现，概括而言： 增幅第一、面积第二。 什么意思呢？ 就是十一假期7天，成交的面积为12.3万㎡，位居广州之后，排序全国第二。 但同比2022年的增幅达到159%、同比2019年的增幅达到745%。 对，你没看错！我也没写错，同比2019年十一期间，成交面积同比增幅达到了745%。 上海不仅是十一期间新房成交量暴涨，二手房成交量也已经连续4个月上涨了。 2023年6月份成交1.26万套、2023年7月份成交1.26万套、8月份成交1.37万套，到了9月份终于过了荣枯线1.5万套，成交套数是1.53万套。（另有数据：1.7万套，本文采信1.53万套的数据）
虽然上海二手房连续四个月成交量攀升，到了9月份还过了1.5万套的荣枯线，可二手房整体成交均价仍然在惯性下跌当中。 上海16个区域中，7个区域的二手房均价小幅上涨，9个区域下跌，下跌区域仍占多数。
我劝大家，上海买房，真的不用太犹豫。 纵观上海楼市2008年、2015年的楼市行情波动，上海都是全国最先“绝地反弹”的城市。 上海的库存去化周期一直都是全国最低的，在2022年才6.9个月，现在也不过10个月多一点。 一旦复苏的小火苗燃烧起来，上海楼市会烧得比谁都快。 关键是上海的房价，你看上面的图，对比2023年8月份环比是下跌，但对比2022年房价还上涨了2.1% 怎么说呢？ 有些城市等一等，可以等到“低价上车”，但像上海这种城市，低价上车的概率太低了。 所以购买上海，警觉性还是要高一些，不要博弈什么最低点。 北京的十一黄金周变成了黄金“粥”。 成交面积是四个一线城市中最低的，仅为1.8万平米，同比2022年是-31%，同比2019年是-27%。 北京楼市一直都是一个严重分化的格局，在今年十一期间，这种分化已经有些“割裂”。 比如—— 商品房天坛府项目10分钟销售73个亿，但二手房在9月29日至10月6日小长假期间，新房网签套数共计92套，二手房网签数量为512套。（北京住建委官方披露的数据）
那么，北京黄金周成交数据这么难看，是不是意味着北京楼市要“完蛋了呢”？ 来，看一下近三个月成交数据看—— 商品房：7月份成交5330套、8月份成交9773套、9月份成交10727套； 二手房：7月份成交9718套、8月份成交10960套、9月份成交14261套； 从近三月的成交趋势看，北京楼市的商品房、二手房成交量都在逐月增加，只有黄金周期间的销售数据比较难看。 这就很奇怪了~ 过往三个月成交量都是持续上涨的状态，但就是黄金周下跌？ 我们又查询北京过往历年黄金周的销售数据，我们发现： 北京楼市，国庆黄金周的成交数据一直都这么惨。
最近，一直有人拿着北京二手房挂盘量在“认房不认贷”政策落地之后，暴涨了1.6万套的情况唱衰。 很多声音说“这是北京楼市要凉凉”的节奏。 但从数据角度看—— 北京二手房年成交量最低是13.6万套，不好的年份如2019年和2022年的'口罩年’，成交量也都在14万套左右； 按过去7年成交量推断: 北京二手房的供需吸纳量每年都超过10万套。 其实，只要二手房成交量不断攀升，至于有人“趁着热度抛盘”还是“置换需求增加”让二手房挂盘量增加，统统不重要。 重要的只有一个：成交量是否持续攀升。 只要成交量持续攀升，二手房挂盘量增加就没有问题。 而且9月份北京二手房的成交量不仅超过荣枯线，还达到14261套，环比8月涨幅达到30.1%。 只要保持这种上涨态势，所谓的二手房挂盘量增加，根本就不是问题。 再来看北京二手房的成交价格——
看北京二手房价格的涨幅，无论是与8月份的环比下跌0.02%、还是与2022年9月份的同比上涨0.29%，都属于北京楼市的一贯风格： 稳啊！ 北京楼市，看似是楼市格局分化，实则是居住人口贫富差距太大，这种楼市格局，随着一轮轮行情波动，分化只会越来越严重—— 好的房子越来越贵，不好的房子降价也少有人接盘。 所以，能跳脚“提档”尽量跳脚“提档”选择房子，用分化的房产财富来完成人生进阶。
04深圳 作为四个一线城市中，唯一一个中介平台仍然标注参考价的城市，深圳楼市行情垫底，且成为行情最惨的城市属于“实至名归”。 从国庆假期成交数据看—— 深圳国企假期7天成交3.5万平米，与2022年相比是-46%、与2019年相比是-25%。 从近三个月商品房成交数据看—— 7月份成交3156套、8月份成交2199套、9月份成交2076套； 商品房成交量，连续三个月下跌。 再看近三个月二手房成交数据—— 7月份成交2999套、8月份成交3115套、9月份成交2877套； 二手房成交量，仍然在低位徘徊。 从成交趋势看，深圳楼市在“认房不认贷”政策落地之后，一点面子都没给，仍然是该跌就跌。 再看深圳9月份二手房的成交价格——   05杭州 曾经有那么一段时间，杭州要晋升一线城市的呼声此起彼伏~ 为什么呼声高？ 因为杭州楼市行情火爆，一度成为全国炒房聚集地，成为全国买房的网红城市。 有那么一段时间，杭州灵隐寺上香的香客，都是求神保佑新房摇号中签的。 现在呢？跌跌不休啊~ 从商品房角度看—— 2023年9月份，商品房成交7581套，较8月增加1234套，环比上涨19.4%，同比下降28.2%。 从近12个月成交套数来，月均成交为9424套，而9月分成交近7581套，低于近12个月平均成交值。 再看近三个月数据，7月份成交5870套、8月份6347套、9月份成交7581套，有缓慢攀升的迹象，但仍然没有超过荣枯线。 二手房角度看—— 从近12个月成交量的走势看，月均成交套数为5693套，9月份成交4062套，低于近12个月平均成交数值。 再看近三个月成交数据，7月份成交3555套、8月份5368套、9月份成交4062套，成交趋势拐头向下。 也就是说—— 在认房不认贷政策落地后，二手房成交趋势没有止跌。 再结合杭州二手房成交价格看，杭州楼市仍处于底部震荡阶段，9月份的楼市行情已经属于量价双跌了。
最后，再看十一假期杭州楼市的表现—— 7天假期成交4.7万㎡，同比2022年-14%，同比2019年5%。 从12个月成交均值、近三个月成交趋势、十一假期三个维度的成交数据看，杭州楼市在'认房不认贷’政策落地之后，没有形成筑底反弹。 不仅没有筑底反弹，还出现了量价双降的局面。 是亚运会太好看，大家都去看亚运吗？ 不是！ 是杭州从阿里巴巴概念到亚运概念，所有的大型利好概念都已经溢出，市场利好预期已经消失。 从当下的数据和趋势看，如果杭州10月和11月仍是延续下跌的趋势，那么杭州楼市大概率会迎来： 第三次探底。
06 831认房不认贷政策已经落地一个月了。 多数城市限购政策已经放开，首套房首付比例也已经下调，但从政策落地的角度看，楼市的复苏仍呈现弱复苏的状态。 为啥这么说？ 来看看2015年。 上海2015年3月份宣布降低首套房首付比例后，成交量实现了翻倍。
上海一直都是全国楼市中，行情反应最快的城市。 2015年如此，2023年也是如此。 但从2023年成交数据看，认房不认贷政策落地之后，数据只是逐月缓慢攀升，并没有出现类似2015年的即刻大涨的行情。 从几个方面简单说说，供大家参考吧。 （1）、从救市政策落地，市场反应的角度看，只有北京、上海、广州呈现了筑底的趋势，之前两座炒房客喜欢的城市，深圳和杭州仍在惯性下跌中； （2）、今天这5座城市，从近3个月的成交数据、历史数据看，二手房成交数据都没有连续三个月超过荣枯线，说明市场行情仍然趋冷； （3）、但从近三个成交数据走势看，政策落地之后，市场成交有一些起色； （4）、从价格角度看，二手房均价涨跌都很“微弱”，但价格下降仍是主流； 今天文章是《中国十大城市，仍在下跌~》的上篇，下篇会分析南京、武汉、成都、重庆、天津，待这十个城市都分析完后，会和大家说说我的预判。 |
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