物业管理委托合同
（讨论稿）
滨湖文泉书苑小区由湖北滨湖房地产开发有限公司开发兴建，小区包括文泉商务大厦1号楼（建筑面积10533 M2）、住宅2、3、4、5号楼，总建筑面积31084.74 M2，已被委托由武汉东超物业管理有限公司进行前期物业管理，该小区建有独立的二次变频供水、自管专供变压器供电系统，园林、道路、环卫、消防、有线电视、宽带、停车场、管线及地下管网系统等公共配套设施设备供小区1-5号楼全体业主共同使用。现武汉市洪山区司法局一再要求对其购买的文泉商务大厦1号楼1单元3-7层2995.01M2的物业实行自治管理，鉴于小区的公共配套设施设备的不可分割性，以及司法局仅拥有1号楼1单元3-7层，1-2层和8-12层以及2单元1-12层属于其他业主，在物业管理的区域分割上存在很大的难度，但司法局多次要求对其所属物业进行自治管理，因此，为确保该物业能得到长期有效的管理，前期物业管理方和司法局以及1单元1-2层楼、8-12层楼的业主，就其要求进行自治管理所属物业的有关事宜，根据国务院令第379号《物业管理条例》、发改价格（2003）1864号《物业服务收费管理办法》、武政（2002）60号《武汉市住宅区物业管理职责分工若干规定》以及相关的法律法规，订立本合同并进行相关交接。
前期物业管理方（简称甲方）：武汉东超物业管理有限公司
自治管理方1号楼1单元3-7层业主（简称乙方）：武汉市洪山区司法局
自治管理方1号楼1单元8-12层业主（简称丙方）：
自治管理方1号楼1单元1-2层业主（简称丁方）：
第一章 物业基本情况
第一条：物业基本情况。
物业名称：滨湖文泉书苑文泉商务大厦1号楼。
物业类型：写字楼。
坐落位置：武汉市洪山区雄楚大街436号。
乙方物业所属区域：1号楼1单元一层门厅、三、四、五、六、七层。
建筑面积：2995.01 M2。
丙方物业所属区域：1号楼1单元一层门厅、八、九、十、十一、十二层。
建筑面积：2615.97 M2。
丁方物业所属区域：1号楼1单元一层门厅、一、二层。
建筑面积：1755.5 M2。
第二章 服务内容及质量
第二条、在物业所属区域内，乙方、丙方和丁方实行自治管理包括以下内容。
物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位包括：1、区域内的房屋承重结构；2、区域内的房屋主体结构；3、区域内的公共门厅；4、区域内的公共走廊；5、区域内的户外墙面；6、传达室）。
参与自治管理的管理人员、专业操作人员按照国家有关规定必须取得物业管理职业资格证书或岗位操作证书。
自治管理必须有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等相关制度健全。
自治管理必须对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
自治管理方根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，在需要维修时，属于小修范围的，由自治管理方负责组织维修；属于大、中修范围的，由自治管理方负责编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向房地产主管部门提出申请；成立了业主委员会的需经业主委员会批准。
自治管理方必须每日巡查所属区域内的防火门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，并有巡查记录。
自治管理方必须按照建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》和业主（临时公约）的要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。严禁有任何影响房屋外观、严禁有危及房屋结构安全及拆装共用管线等损害公共利益、严禁有违反规划私搭乱建改变房屋用途的行为。
自治管理方在所属区域内必须设有楼房示意图，设有相应的安全出口标志，设有公共配套设施、场地的明显标志。
自制管理方自行配备保安以及保洁设施和人员。
2、共用配套设施设备的运行、维修、养护和管理（①乙方消防栓 个，烟雾感应器 个；丙方消防栓 个，烟雾感应器 个；丁方消防栓 个，烟雾感应器 个。②公共走廊照明灯乙方 盏；丙方 盏；丁方 盏。③电梯两部。④电梯机房空调1台。⑤乙方防火门 扇；丙方防火门 扇；丁方防火门 扇。⑥公共消防通道。）
自治管理方必须对共用配套设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
自治管理方必须建立共用配套设施设备档案（台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
自治管理方必须设施设备标志齐全、规范，责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范。
自治管理方必须对共用配套设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，在需要维修时，属于小修范围的，由自治管理方负责组织维修；属于大、中修范围的，由自治管理方负责编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向房地产主管部门提出申请；成立了业主委员会的需经业主委员会批准。
自治管理方的电梯维护保养人员必须持有电梯专业操作资格证书，必须每两周对电梯进行维保一次，并有详细的维保记录，保证载人电梯按时正常运行，并每年在规定的时间向质量技术监督局申请年检。
自治管理方必须保证消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。
自治管理方必须保证设备机房整洁，通风，无：跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
自治管理方必须在容易危害人身安全的设施设备上设有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
3、自治管理方对其物业内部的强、弱电系统和供水、排水管网的维修、养护和管理承担责任。
4、自治管理方对其物业内部共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运承担责任。
5、自治管理方对其物业内部的保安及内部安全防范承担责任。
6、自治管理方的车辆进入停车场或指定的停车地点时一律不得鸣笛，接受
甲方的管理按指定区域停放，并根据武价房字（2005）135号《市物价局、市房产局关于公布武汉市普通住宅物业综合管理服务费及车辆停泊服务费指导价格的通知》向甲方交纳停车服务费。
7、自治管理方有义务协助公安机关做好区域内公共秩序维护、安全防范等事项的管理。
8、自治管理方必须做好所属物业的档案资料管理。
第三条、自治管理方进行的自治物业管理服务质量必须严格参照中物协（2004）1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》执行，并以不得干扰和影响文泉商务大厦及其他单元业主正常工作和生活为原则。
第四条、鉴于小区内的公共配套设施设备的不可分割性，甲方受开发商的委托对滨湖文泉书苑小区，包括文泉商务大厦1号楼的部分共用配套设施设备进行物业管理，具体明细如下：
1、自管变压器的运行及维护保养。
2、二次供水的水泵运行及维护保养。
3、公共区域内的化粪池及雨、污水管道的定期疏通和清理。
4、公共区域内的消防设施的维护和管理。
5、大厦外围广场的卫生三包工作。
6、公共区域内的垃圾清运。
7、公共部位的广告牌、位的管理。
8、停车场、位的管理。
第三章 服务费用
第五条、自治管理方在其自治管理的所属物业区域内所产生的一切物业管理服务费用全部自行承担。
第六条、甲方在对滨湖文泉书苑小区，包括文泉商务大厦1号楼的部分共用配套设施设备（第四条所包含内容）进行维修保养时，根据武价房字（2004）136号《物业服务收费管理办法》和武价房字（2005）135号《市物价局、市房产局关于公布武汉市普通住宅物业综合管理服务费及车辆停泊服务费指导价格的通知》，所产生的费用由自治管理方按其相关面积比例向甲方交纳，即：乙方自治管理面积与大楼总建筑面积的百分比和第四条所列项目份额之积。该费用甲方可以采取预收的形式按季或年度收取，如遇特殊紧急抢修情况，甲方有权先行处置，然后根据实际发生的费用（人工、材料、损耗等），向自治管理方进行分摊，分摊计算方式如下：
1、乙方自治管理面积的百分比为：2995.01 M2（合同面积）÷10533 M2（总建筑面积）=28.43%。
2、丙方自治管理面积的百分比为：2615.97 M2（合同面积）÷10533 M2（总建筑面积）=24.84%。
3、丁方自治管理面积的百分比为：1755.5 M2（合同面积）÷10533 M2（总建筑面积）=16.67%。
第七条、自治管理方在其自治管理的所属物业区域内所产生的水费和电费具体收费标准为：电费1.10元/度，水费2.52元/吨。
第八条、自治管理方必须在每季度首月前十日内向甲方交纳第六条所列费用；水电费必须在甲方通知自治管理方所耗水表吨数和电表度数之日起一周内向甲方据实交纳。
物业使用
第九条、 自治管理方必须配合甲方对滨湖文泉书苑小区，包括文泉商务大厦1号楼的物业共用部位和共用配套设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理。
第十条、自治管理方必须遵守甲方进行前期物业管理所制定的《业主手册》、《业主公约》所约定的事项，甲方对任何违反《业主手册》、《业主公约》和物业管理公共区域规章制度的行为均可采取规劝、制止、要求整改或其它必要的措施，以维护小区的公共利益。
第十一条、甲方因维修物业公共配套设施或维护公共利益，需要临时占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地的，或因维修需要临时停水、停电时，必须提前通知自治管理方，自治管理方应予以配合和支持。
第十二条、自治管理方在自行管理所属物业时，所发生的消防、保安、安全生产责任事故均由其自行承担全部责任及善后事宜。
违约责任
第十三条、自治管理方对文泉商务大厦其他单元业主造成干扰或影响的，由其承担相关责任和赔偿责任。
第十四条、自治管理方违反本合同以上条款相关约定的，由此产生的相关责任和损失由其承担相关责任和赔偿责任。
第十五条、如发生以下情况甲方不承担责任。
因不可抗力原因导致本合同第四条不能执行的。
自治方不履行本合同义务的。
因维修养护而临时不能履行本合同第四条的。
因非甲方原因出现的供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用配套设施设备运行障碍造成损失的。
第六章 其他事项
第十六条、本合同的附件为：
1、
2、
3、
4、
5、
本合同的附件为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；本合同书写部分必须加该公章，与印刷体具有同等法律效力。
第十七条、本合同未尽事宜，四方应同时以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同相冲突的，以补充协议为准。
第十八条、本合同如在履行中发生争议，由四方同时协商解决，协商不成，四方均可向人民法院提起诉讼。
第十九条、本合同一式 份，四方各执 份。
第二十条、本合同经四方签字盖章之后即生效。
甲方（签章）：
乙方（签章）：
丙方（签章）：
丁方（签章）：
签约地点：
签约时间： 年 月 日
附件：相关移交表格
武汉东超物业管理有限公司
房屋本体交接单
物业名称：文泉商务大厦一单元一层大厅、三、四、五、六、七层
物业地点：武汉市洪山区雄楚大街436号
建筑面积：2995.01平方米
配套设施：
验收时间： 年 月 日
验收标准： 1991年7月1日《中华人民共和国行业标准—房屋接管验收标准》
建设单位：
接管单位：
监交单位：
建设单位签名（盖章）：
接管单位签名（盖章）：
监交单位签名（盖章）：
方（签章）： 方（签章）： 方（签章）：
年 月 日
武汉东超物业管理有限公司
机电设备交接清单
建设单位人员：
接收单位人员：
名称： 数量： 安装位置： 保修期起止时间： 年 月 日到 年 月 日 型号及主要技术参数：
现场实测技术性能及数据：
随机附件、易损件工具名称、数量：
移 交 资 料 名 称 数 量 说 明 书 图纸（原理图等） 结构图（安装图等） 维修保养手册 其 它 移 交
整 改
记 录 1、 2、 3、 4、 5、 6、 备注
交
接
意
见 建设单位代表 接收单位代表 签字（盖章）： 年 月 日
签字（盖章）： 年 月 日
说明：本表供大、中型设备接管验收使用。
方（签章）： 方（签章）： 方（签章）：
年 月 日
武汉东超物业管理有限公司
房屋交接验收清单
交接时间： 监交代表：
交房方代表 接收方代表 交接房号 遗留问题
处理结果 序号 名称 单位 数量 状况 序号 名称 单位 数量 状况 1 水阀 个 10 电话线 根 2 水龙头 个 11 有线电视线 根 3 水表 块 12 防盗对讲机 个 4 窗 扇 13 电源 组 5 纱窗 付 14 电表 块 6 门 付 15 煤气表 块 7 空调孔 个 16 8 空调机板 块 17 9 空调下水管 根 18 序号 名称 状况 序号 名称 状况 1 地面 6 厨、卫地漏 2 壁面 7 上下水管 3 顶棚 8 阳台地漏 4 9 卫生间防水 5 10 交房方代表签名 接收方代表签名 备
注 方（签章）： 方（签章）： 方（签章）：
年 月 日
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