算法 | 租赁合同纠纷中守约方的减损义务

作者：兰如天、刘明晨

房屋租赁合同系典型的继续性合同，近些年，特别是受疫情影响下，因承租人不支付租金且擅自搬离租赁房屋，而出租人又未及时收回导致房屋长期空置的纠纷较为常见。此种情形下，即使承租人存在违约情形，但出租人也负有及时收房减损的义务。本文将以（2020）沪02民终3179号案为例，和大家探讨租赁合同陷入僵局，守约方的减损义务。

01

案件基本事实

上海寰宇汇商业管理有限公司（甲方，以下简称寰宇汇公司）与中藏宫（北京）文化传媒有限公司上海分公司（乙方，以下简称中藏宫上海分公司）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方。租赁期限自2018年11月1日至2021年11月30日止。管理费每月12，299.08元，首年月租金83，015.55元（含增值税），次年月租金89，932.17元（含增值税）。租赁期限内，乙方按自然月支付租金和增值税税金。乙方须于每年首月（即1月）15日前，其他自然月的前一个月25日前，一次性向甲方足额支付当／下个月的租金和增值税税金。乙方不按合同约定将房屋交还甲方或者因乙方违约导致甲方解除合同的或者乙方擅自解除合同的，甲方有权没收租赁保证金，用于冲抵乙方应当向甲方支付的违约金，甲方并可依据本合同其他条款规定追究乙方其他违约责任。合同通用条款第14.1条约定，乙方未按照本合同约定交付或补足租金、增值税税金、管理费、租赁保证金、公共事业费及本合同项下的其他费用的，自本合同规定付款届满日之次日起，应按照应付未付金额千分之一每日支付逾期付款的滞纳金。若乙方超过甲方书面催款通知规定3日后，仍不缴纳租金、增值税税金、管理费或其他费用的，甲方或物业公司可以对该房屋暂停部分或全部能源供应（水、电、空调等）或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。乙方交还期届满后，尚未撤离租赁房屋的，甲方可以采取中断该房屋水、电、空调、电梯、通信供应等必要合理的措施，促使乙方撤离。

合同签订后，双方签订交接确认书，确认2018年11月1日为房屋交付日。2019年1月31日，寰宇汇公司向中藏宫上海分公司发送解约通知书，告知中藏宫上海分公司解除合同。

一审法院在审理过程中，中藏宫上海分公司在2019年11月8日向寰宇汇公司发出告知函，载明寰宇汇公司于2019年1月下旬对系争房屋采取停电措施，导致装修队撤场，装修队于撤场前已将房屋钥匙交寰宇汇公司工作人员。

02

法院判决情况

一审法院判决：判决中海公司与中藏宫上海分公司签订的《房屋租赁合同》解除，中藏宫上海分公司支付中海公司租金、物业管理费，中藏宫上海分公司支付中海公司自2019年2月1日至2019年11月8日房屋占有使用费，已支付的租赁保证金作为违约金归中海公司。中藏宫（北京）文化传媒有限公司对中藏宫上海分公司上述支付义务承担连带责任。

二审法院判决：1.撤销一审判决，判决解除案涉房屋租赁合同；2.中藏宫上海分公司支付寰宇汇公司自2018年11月1日至2019年1月31日的租金、物业管理费人民币285，943.89元；3.中藏宫上海分公司支付寰宇汇公司自2019年2月1日至2019年2月28日的房屋占有使用费人民币95，314.63元；4.中藏宫上海分公司支付寰宇汇公司违约金人民币306，593.75元（已扣除租赁保证金人民币102，331.25元）；5.中藏宫上海分公司支付寰宇汇公司滞纳金人民币78，072.97元；6.中藏宫上海分公司对上述第二、三、四、五项判决的支付义务不足以承担的，由中藏宫公司承担；寰宇汇公司的其余诉讼请求不予支持。

03

法院主要裁判观点

本案的争议焦点为：1．寰宇汇公司是否负有在解除合同后及时收回系争房屋的减损义务？2．何时为寰宇汇公司应采取减损措施的时点？3．租赁合同约定的双倍租金、管理费标准的房屋占有使用费是否具有违约金性质？是否可予调整？4．中藏宫上海分公司的违约责任应如何确定？5．中藏宫上海分公司、中藏宫公司对案涉责任应如何负担？

关于争议焦点1，寰宇汇公司是否负有在解除合同后及时收回系争房屋的止损义务的问题。

（1）从寰宇汇公司主观上对减损义务的认知分析。从善意出租人标准衡量，寰宇汇公司应负有减损义务。

首先，从签约时的认知分析。租赁合同多处约定承租人逾期交还房屋的，寰宇汇公司有权收回房屋。其中用列举式列举了交还期限届满未交还但已实际搬离、交还期限届满承租人弃场、交还期限届满承租人仍未清空房屋等情况。且约定上述情况均视为承租人放弃对系争房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等的所有权，寰宇汇公司有权自行处理，由此产生的费用由承租人负担。可见，寰宇汇公司作为专业经营商业地产租赁的公司，对于承租人逾期交还房屋的预见性较高，也较为充分地利用提供合同文本及签约的相对优势地位设置了承租人逾期交还房屋，寰宇汇公司有权收回房屋的条款。

其次，从承租人根本违约时的认知分析。寰宇汇公司发出的《房屋租赁合同解除通知书》中用加黑字体再次重申如中藏宫上海分公司未按期搬离，其有权自行处置中藏宫上海分公司尚未搬离的物品。寰宇汇公司在解除合同时，对系争房屋内的装饰装修、物品存放情况应知晓并明了，其发出解除函告知其有权自行收回系争房屋，是对其权利的重申和再次明确。寰宇汇公司在法院审理中抗辩因避免与中藏宫上海分公司因装修的财产产生争议而未自行收回房屋，显与合同条款的设置及其解除合同时的主张相悖。退一步讲，即使中藏宫上海分公司留存在系争房屋内的财产价值较高，寰宇汇公司亦可依照合同条款采取另行租赁仓库放置等措施收回房屋，相关费用可依约向中藏宫上海分公司主张。

最后，从寰宇汇公司未及时收回房屋可能存在的利益驱动分析。租赁合同约定，交还期限届满之次日起，承租人未按照合同约定交还房屋的，应按照日租金、日管理费之和的双倍向寰宇汇公司支付房屋占有使用费。寰宇汇公司亦依据该标准主张长达10个月的房屋占有使用费。由此可见，寰宇汇公司未及时收回房屋，可主张远高于租金标准的使用费，存在一定的追求额外对价的利益驱动。

（2）从寰宇汇公司自行收回房屋防止损失扩大的可能性分析。依照各方当事人的陈述，系争房屋的装修尚未完工，中藏宫上海分公司并未正式入驻系争房屋。且寰宇汇公司自2019年1月采取停电措施直至2019年11月。在此期间，中藏宫上海分公司亦未实际占用系争房屋。寰宇汇公司如在发出解除函后自行收回房屋，并没有太大障碍，且具有充分的便利性和可能性。寰宇汇公司在一审法院审理期间自行收回了系争房屋，而系争房屋空关期间的状况并未发生变化，亦证明其在此前就可自行收回房屋。

（3）从中藏宫上海分公司的恶意占有情况分析。因寰宇汇公司在合同条款的设置及解除函中多次强调其有权自行收回房屋，亦让承租人对寰宇汇公司会自行收回房屋产生一定的合理期待。虽然系中藏宫上海分公司根本违约，应负违约责任，但其应负的违约责任不能扩展至寰宇汇公司在可自行收回系争房屋而未收回期间的房屋占有使用费。

《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。综合上述分析，寰宇汇公司在合同解除后应及时收回房屋再行出租，避免损失扩大，实现资源充分流转利用，这不仅是其在合同条款中设置的对己方的权利，亦属于守约方的法定义务，应当履行。

关于争议焦点2，何时为寰宇汇公司应采取减损措施的时点。租赁合同约定，租赁合同期限届满之日或者因其他原因而终止之日起5日内，为中藏宫上海分公司向寰宇汇公司交付房屋的期限。交还期内，中藏宫上海分公司仍应承担合同项下的各项费用。《房屋租赁合同解除通知书》中，寰宇汇公司要求中藏宫上海分公司应于2019年2月3日前缴清所欠各项费用并按照房屋租赁合同约定将系争房屋如期交还。因租赁合同于2019年1月31日解除，因此，中藏宫上海分公司应于2019年2月5日前交还系争房屋。逾期未交还的，寰宇汇公司应及时自行收回。但该期间，恰逢春节，对于寰宇汇公司及时收回系争房屋的期限，应从两个方面进行综合考量。首先，寰宇汇公司作为专业的商业地产租赁公司，在合同中约定了自行收回房屋的条款，因此，其对于自行收回房屋具有一定的便利性及专业性。其次，在此期间恰逢春节，收回系争房屋存在人力物力方面的客观限制。综合以上因素，本院酌情确定自租赁合同解除之日起一个月期限为寰宇汇公司自行收回房屋的合理期间。也即寰宇汇公司应在2019年2月28日前自行收回系争房屋，此后的空关损失系寰宇汇公司未及时采取减损措施而导致的扩大损失。

关于争议焦点3，租赁合同约定的双倍租金标准的房屋占有使用费是否具有违约金性质，对系争房屋的占有使用费应如何计取的问题，租赁合同系出租人让渡房屋使用权获得租金收益的合同。系争房屋使用权的真实价值应与房屋租赁合同约定的租金标准一致。然而，案涉合同对房屋占有使用费约定了双倍租金、管理费的计取标准，对其中超出原合同约定的部分，显然是为了督促承租人及时交还房屋而加以惩罚性的约定，具有违约金性质。中藏宫上海分公司主张对于超出合同约定租金标准的部分过高，应予调整，具有一定的合理性。但其主张仅支付租金，不支付管理费，缺乏依据。因该期间仍应视为承租人该交还房屋的时间，对该房屋应有的负担应予以支付，也即管理费亦应支付。因寰宇汇公司在本案中另主张了解约违约金及逾期付款违约金，其实际损失足以得到弥补，因此，对于2019年2月的房屋占有使用费，本院调低为合同约定的月租金及管理费标准。

虽然中藏宫上海分公司表示自愿支付三个月租金标准的房屋占有使用费，但其亦表明，该使用费系赔偿寰宇汇公司实际损失，不应再承担其他违约责任。因此，该请求不能视为无对价的自愿给付，本院将结合各方当事人的真实意思表示对相关诉请作出判决。

关于争议焦点4，中藏宫上海分公司的违约责任应如何确定的问题。

首先，中藏宫上海分公司未按期支付租赁保证金及租金系根本违约，以致合同解除，应负违约责任。寰宇汇公司主张支付相当于四个月租金、增值税税金、管理费之和的违约金具有合同依据。四个月租赁期限所应负担的费用，应为寰宇汇公司另行寻找承租人的合理期限，因此，该约定并未过高。一审法院未能准确适用减损义务的相关规定，判令支付了超额的房屋占有使用费而对承租人应负担的违约金予以调整有所不当，二审法院予以纠正。

其次，寰宇汇公司主张该违约金的计算方式为没收已付的租赁保证金，支付剩余未缴纳的租赁保证金及违约金差额，其计算方式有所不当。寰宇汇公司混淆了租赁保证金与违约金的性质。依照租赁合同的约定，租赁保证金系担保承租人履约的保证金，只有合同继续履行，承租人才有支付租赁保证金的义务。现双方签订的租赁合同已经解除，寰宇汇公司要求中藏宫上海分公司、中藏宫公司再行支付租赁保证金，缺乏依据。

再次，依照合同约定，在中藏宫上海分公司违约导致合同解除时，寰宇汇公司有权没收租赁保证金用以冲抵解约违约金。因此，对于中藏宫上海分公司已付的租赁保证金，可以与上述违约金进行折抵。

关于争议焦点5，中藏宫上海分公司、中藏宫公司对案涉责任应如何负担的问题，连带责任的负担须法律明确规定或当事人约定。中藏宫上海分公司系中藏宫公司的分支机构，不具备独立的主体资格，不能独立承担民事责任。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款的规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。可见，中藏宫公司应承担全部责任或补充责任。寰宇汇公司要求两公司共同承担，一审法院判令两公司承担连带责任，均缺乏法律依据。中藏宫上海分公司、中藏宫公司主张先由中藏宫上海分公司承担，该公司不足以承担的部分由中藏宫公司承担，符合法律规定，亦未损害寰宇汇公司的权益，本院予以准许，对一审法院该项判决，本院予以改判。

04

律师建议

1.慎用“锁门、停水、停电”，长期空置不值当

实践中，特别是近些年受疫情影响下，常常因为承租方长期拖欠租金甚至中途要求解约并搬离，出租方要求继续履约，为防止承租方“逃铺”或者为了行使留置权从而给房屋上锁，或者是使用停水、停电等方式致使房屋长期空置。从司法裁判观点来看，作为承租方，最主要的义务便是支付租金，对于出租方而言，承租方长期拖欠租金，甚至擅自搬离，致使合同目的落空，出租方有权及时止损，但采取“锁门”或停水、停电等措施，致使承租方完全无法使用租赁物，出租方无权再行主张“锁门”或停水、停电行为实施之后的租金以及空置期扩大的损失。碰到承租方以自身行为明确表示不再继续履约，出租方可以预见到双方的房屋租赁合同确实不存在继续履行的可能，出租方应当采取适当措施，切忌任由房屋空置下去，防止损失进一步扩大。

2.面对违约需谨慎，及时止损应适当

对于承租方长期不支付租金达到合同约定的解约条件或者承租方中途解约擅自搬离情形下，出租方应当采取适当的措施维权，“停水断电”、“锁门”等行为实不可取，预见合同确实无法继续履行下去的情形时，出租方可行使“解约权”，解除合同并要求违约方承担违约责任，必须牢记一点：合同尚未解除之前，出租方不得随意采取措施限制、阻止承租方按照合同约定使用租赁物，应当保证租赁物处于符合合同约定的状态。

对出租人的减损义务的负担及减损的合理期限的确定应结合案情从主观上善意、客观上可行两个方面综合确定。其中，守约方的主观善意可从其对减损义务的认知分析，具体可从签约时的认知、违约行为发生后的认知及是否有继续收取租金损失等利益驱动等综合判定。

05

相关法律法规

《民法典》

第七十四条 法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。

分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。

第五百九十一条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零八条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

作者：刘明晨 律师