房地产评估报告
委托方：工业大学
估价方：工业大学工程管理 0705
估价人员：天辰
估价作业日期：2010 年 11 月 2 日
估价报告编号：
目 录
一．致委托方函???????????????????
二．估价师声明???????????????????
三．估价的假设和限制条件??????????????
四．估价结果报告??????????????????
五．估价技术报告??????????????????
六．附件??????????????????????
致委托方函
工业大学：
本公司接受您的委托，对您委托评估的坐落于市浦口区悦景小区
2 幢 801 室房地产的价值进行了评估，目的是确定上述房地产于本次 估价时点下的公开市场价值，并以此为您以该房地产进行抵押贷款提
供客观的市场价值参考依据。
根据您所提供的有关资料，本公司估价师依据国家《房地产估价 规》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场 调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序， 选用恰当的估价方法并结合估价师的经验，对估价对象的实际情况和 影响估价对象价值的相关因素进行了认真细致的分析和测算，在满足
本次估价的假设和限制条件前提下， 确定该估价对象在估价时点 2010
年 10 月 1 日的公开市场价值为：? 100.34 万元，大写（人民币） ：
壹佰萬叁仟肆佰圆。
现将完成的房地产估价报告提交给您
此致
估价单位：工业大学工管 0705
2010 年 11 月 2 日
估价师声明
我们重声明：
1 我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。
2 本估价报告中的分析， 意见和结论是我们自己公正的专业分析，
意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事
人没有个人利害关系或偏见。
4 我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》进行分析，形
成意见和结论，撰写本估价报告。
5 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
注册房地产估价师
房地产估价员
估价的假设和限制条件
1．本报告估价结果是估价对象在 2010 年 10 月 1 日的公开市场
价值，即其在公开市场上于估价时点最可能形成或成立的价格，它依
据如下假设：
⑴ 具有一个公开、比较活跃、发达的房地产市场；
⑵ 估价对象能够自由地在市场上进行交易活动；
⑶ 交易双方无任何利害关系；
⑷ 为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判
周期，在这个周期，市场状况、物理状态等是相对静止不变的。
⑸ 委估方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。 2．本报告确定的估价结果，是反映估价对象在本次估价目的下
于估价时点所形成的公开市场价值，仅适用于本次估价所确定的特定
估价目的和估价时点，本结果对用于其它方面的客观性未作探讨。
3．由于本次估价的估价对象为一整体房地产的一部分，故本次 估价是以该整体房地产能够持续使用且估价对象能够持续的合法享
用及分摊整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。
4．本次估价结果包括估价对象房屋建筑物的价值及其所分摊的 国有土地使用权价值，也包含了与估价对象房地产不可分割的满足其 使用功能的水、电、讯等配套的辅助设施以及现有装潢，但不包括可
移动部分的价值。
5．本估价报告确定的估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变
化及遇到自然力和其它不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。也
没有考虑特殊的交易情况和方式，可能使交易双方追加或减少付出而
对房地产价格所产生的影响。
6．本报告所得出的估价结果，仅供抵押双方参考。抵押贷款最 终数额由抵押双方根据抵押期限、市场风险、兑现难易、政府有关税
费缴纳等情况确定。
7．本估价报告自完成之日起，应用有效期为壹年。在有效期， 由于不可预测的原因使委托评估的房地产质量、用途、市场价值标准 发生变化，并且对房地产评估值产生明显影响时，委托方应聘请房地
产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。
8．房地产估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结 果只能适用于特定的时期。因此，本次估价的结果是估价对象在估价
时点下的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点下的价
格；同时本估价报告的应用必须在本报告所确定的应用有效期，且应
用必须基于房地产市场是正常稳定之前提。
估价结果报告
一．委托方：
单位：工业大学
二．估价方：
工管 0705
三．估价对象
估价对象为市浦口区悦景小区 2 幢 801 室房地产，房屋建筑面积为
120 平方米，三房两厅一卫，框架，南北朝向，简装，完全产权。
四．估价目的
房地产转让评估
五．估价时点
2010 年 10 月 1 日
六．价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七．估价依据
本次估价依据了国家有关法律和国务院、 建设部、 国土资源部、
省人民政府、市人民政府等颁布的条例、法规和政策性文件，以及
评估房地产的相关资料，主要有：
1． 《中华人民国城市房地产管理法》 ；
2． 《中华人民国土地管理法》 ；
3． 《中华人民国担保法》 ；
4． 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 ；
5．国家标准 GB/T50291—1999《房地产估价规》 ；
6． 《城市房地产抵押管理办法》 ；
7． 《市市区土地级别调整与基准地价评定报告》 ；
8．市社会发展水平及有关统计资料；
9．本公司掌握的房地产市场信息资料；
10．本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料；
11．委托方提供的《国有土地使用证》《房屋所有权证》复印件。 、
八．估价原则
此次估价在独立、 客观、 公正的房地产估价总原则指导下进行，
具体作业中主要遵循如下原则进行评估：
1. 合法原则
该原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益进行，即要求估
价时估价对象具有合法的产权和用途，涉及到估价对象的交易或处分
方式时，该交易或处分方式必须是合法的。
2. 最高最佳使用原则
在合法前提下的最高最佳使用是能够使房地产获得最大收益的
使用方式。 房地产价格受土地与建筑物组合状态以及其与外部环境是 否保持协调等方面的影响，当这些因素配合适当均衡时，房地产的效 用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态。此次的估价对象土地规 划用途为住宅，结合现阶段住宅类房地产市场状况，我们做了以保持
现规划用途最为有利的假设，并以此为前提估价。
3. 替代原则
根据经济学原理，在同一市场上，效用相同的商品的价格将趋于
一致，这一原理同样适用与房地产。本次评估中对估价对象用市场比
较法进行测算时，即是依据该原则。
4. 估价时点原则
由于房地产市场价格具有很强的波动性， 同一房地产在不同的时 点会具有不同的价格水平，本次评估对房地产的市场情况和估价对象
自身情况的确定，均以其在估价时点的状况为准。
九．估价方法
根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产
调查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到 目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较
多，故确定采用市场比较法作为本次评估的方法。
其技术路线和具体步骤如下：
1．技术路线：根据《房地产估价规》"5.1.4 有条件选用市场 ，
比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要的估价方法" 。
遵循市场比较法可比实例的选取原则， 根据估价人员掌握的房地 产交易市场资料，在估价对象同一供求圈选择三个与估价对象用途、 规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对 影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实 例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域
因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。
2．具体步骤：
(1) 收集案例? (2) 选取可比案例(三例)? (3) 建立价格可比
基础?(4) 修正交易情况? (5) 修正交易日期? (6) 修正区域因素
? (7) 修正个别因素? (8) 综合评定估价值。
十．估价结果
本公司估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，
采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、 细致的测算，并结合估价经验，确定该房地产在估价时点 2010 年
10 月 1 日的公开市场价值为人民币：? 100.34 万元，大写（人民
币） ：壹佰萬叁仟肆佰圆。
十一．估价人员
天辰
十二．估价作业日期
二〇一〇年十一月二日至十一月四日
十三．估价报告应用的有效期
自二 O 一 O 年十月一日起至二○一一年是十月一日止。
估价单位：工业大学工管 0705
注册房地产估价师 天辰
2010 年 11 月 2 日
估价技术报告
一．个别因素分析
估价对象为市浦口区阅景 2 幢 801 室房地产， 房屋建筑面积为 120
平方米。
⑴ 房屋用途：住宅
⑵ 建筑结构：框架结构；
⑶ 建筑年代：2007 年；
⑷ 外观：委估标的所处的整体建筑物呈单元式、南北向楼房，
外墙水泥砂浆涂料；
⑸房屋楼层：阅景 2 幢总层数为十一层，估价对象位于第八层； ⑹ 平面布局：现房屋平面布局呈三室、两厅、一厨、一卫的格
局；
⑺ 配套设施：给水、排水、供电、有线电视和通讯等配套设施
完备；
⑻ 装璜情况： 简装。
二．区域因素分析
位于浦口区政治经济文化中心——珠江镇。和浦口经济开发区、
高新开发区咫尺之遥；与工业大学、海军电子工程学院等多所院
校毗邻而居。小区周边配套设施十分完善：工业大学、江浦职教
中心、海军电子工程学院、江浦高级中学、江浦三中、江浦实验
小学等十余所教育机构环绕周边；长江三桥、过江隧道及 601、
603、611 路、江汉线、浦集线等公交线路，共同组成由珠江镇、
浦口区到市从而外层层扩散的完善交通网。 随着过江隧道的建成，
位于隧道出口附近的阅景与主城区更加紧密地连为一体，居住环
境较为理想。
三．估价方法选用
根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产调
查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目 前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较
多，故确定采用市场比较法作为本次评估的方法。
其技术路线和具体步骤如下：
1．技术路线：根据《房地产估价规》"5.1.4 有条件选用市场 ，
比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要的估价方法" 。
遵循市场比较法可比实例的的选取原则， 根据估价人员掌握的房 地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈选择三个与估价对象用 途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，
对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比 实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区
域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。
2．具体步骤：
(1) 收集案例 ? (2) 选取可比案例(三例) ? (3) 建立价格可
比基础 ? (4) 修正交易情况 ? (5) 修正交易日期 ? (6) 修正区
域因素 ? (7) 修正个别因素 ? (8) 综合评定估价值。
四．估价测算过程
1．选择可比案例
根据替代原则，选取近期同一供需圈邻近区域的三个住宅交易
案例进行比较。具体条件见表一：
可 比 案 例 情 况 表（表一）
比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三
阅景 2 幢 801
项目名称 阅景 白马湖山庄 明发浦江新城 室
单价（元/m2） 待估 8791 8983 8378
土地用途 住宅 住宅 住宅 住宅
交易日期 2010.10 2010. 10 2010. 10 2010.10
交易方式 正常出售 正常出售 正常出售 正常出售 交割方式 现房 现房 现房 现房 区域繁华程度 一般 一般 一般 一般
区 道路通达度 临主干道 临主干道 临主干道 临主干道
域 交通便利度 多路公交 多路公交 多路公交 多路公交
因 公共设施完备度 较完备 较完备 较完备 较完备
素 基础设施完备度 完备 完备 完备 完备
环境质量优劣度 较好 较好 较好 较好
小区环境 一般 一般 一般 一般 小区配套 一般 一般 一般 一般 学区情况 一般 一般 一般 一般
个 层 次 8/11 7/11 4/6 10/11
别 户 型 三室二厅 三室二厅 三室二厅 二室二厅
因 朝向 南北向 南北向 南北向 南北向
素 结构形式 框架 框架 框架 框架
房屋配套设施 完备 完备 完备 完备
建筑年代 2007 2009 2008 2009 装璜情况 简装 简装 简装 简装
2．比较因素的选择
根据可比案例与估价对象实际状况，选用影响房地产价格的比较
因素，主要包括：交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别
因素。详见表二：
（转下页）
可比案例比准价格系数修正表（表二）
比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三
阅景 2 幢 801
项目名称 阅景 白马湖山庄 明发浦江新城 室
土地用途 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 交易方式 100 100 100 100 交割方式 100 100 100 100 区域繁华程度 100 100 100 100
区 道路通达度 100 100 100 100
域 交通便利度 100 100 100 100 因 公共设施完备度 100 100 100 100
素 基础配套完备度 100 100 100 100
环境质量优劣度 100 100 100 100
小区环境 100 100 100 100 小区配套 100 100 100 100 学区情况 100 100 100 100
个 层 次 100 101 100 97
别 户 型 100 100 100 98
因 朝向（卧室） 100 100 100 100
素 结构形式 100 100 100 100
房屋配套设施 100 100 100 100
房屋成新 100 104 103 104 装修情况 100 102 102 104
3．比较因素修正
将可比案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易
日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比
准价格，详见表三：
（转下页）
可比案例比准价格修正表（表三）
比较因素
案例单价（元/平方米）
土地用途 交易日期 交易方式 交割方式
区域繁华程度
实例一
8791
100/100 100/100 100/100 100/100 100/100
实例二
8983
100/100 100/100 100/100 100/100 100/100
实例三
8478
100/100 100/100 100/100 100/100 100/100
区 道路通达度 100/100 100/100 100/100
域 交通便利度 100/100 100/100 100/100 因 公共设施完善度 100/100 100/100 100/100
素 基础设施完备度 100/100 100/100 100/100
环境质量优劣度 100/100 100/100 100/100
小区环境 100/100 100/100 100/100 小区配套 100/100 100/100 100/100 学区情况 100/100 100/100 100/100
个 层 次 100/101 100/100 100/97
别 户 型 100/100 100/100 100/98
因 朝 向 100/100 100/100 100/100
素 结构形式 100/100 100/100 100/100
房屋配套设施 100/100 100/100 100/100
房屋成新 100/104 100/103 100/104 装修情况 100/101 100/101 100/104
比准价格（元/平方米） 8294 8638 8152
采用简单算术平均综合得出比准价格为：
(8294+8638+8152)/3＝8361 元/m2
五．估价结果确定
估价对象评估总值
=8361 元/m2?120m2
=1003360 元
取整：100.34 万元。
估价单位：工管 0705
2010 年 11 月 2 日
附 件
1．估价对象《房屋所有权证》 （复印件）
2．估价对象《国有土地使用证》 （复印件）
3．委托方（复印件）
4．估价机构书（复印件）
5．估价师书（复印件） |
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