酒店工程与设备管理 实务与创新 Maintenance Management & Creation in Hotels引入工欲善其事,必先
利其器；君若利其器,首当顺其治。请注意几个事实：据在国内100家酒店抽样调查统计，几乎所有的酒店的设备严重维护保养不足；国际上酒店
的工程维护和能耗占总费用的比例不足10%； 而国内酒店一般要达到12%以上；国际上酒店设施更新的周期一般为8-12年；
因为维护不良，国内酒店设施一般4-6年就需要更新。酒店工程部是费用中心还是利润中心？请看以下的事实：某酒店对空调系统、热水系统进
行改造，并根据客流、气候对室温、水温加以调节，连续三年，平均每年节约用电15万度；某宾馆工程部把普通灯改为节能灯，降低瓦数，修复节
能灯200支、电风扇40台，两年节省了8万元。结论：工程部是费用中心，更是利润中心饭店设备主要特征：服务性可靠性安全性美观性饭店工
程与设备管理组织结构几个原则：饭店总经理领导下的总工或总监负责制原则；管理、技术、经济三位一体原则；组织结构精简、扁平化原则；保持
最佳管理幅度原则；最快反应速度和信息反馈原则；职、责、权分明原则；不拘一格、因店而宜原则。饭店工程与设备管理组织结构两个典型模式：
(系统专业分工式） 工程部经理 行政助理 调度电气工程师 机械工程师 制冷工程师 土建工程
师配电、电梯 管道、水暖 空调 系统 装修、建筑办公自动化 机械类设施 冷库、冰箱 木器、家私专业维修组 专业维修组 专业维
修组 专业维修组饭店工程与设备管理组织结构两个典型模式：(运行维修分设式） 工程部经理
调度 副经理 副经理 副经理 运行 维护 检修 供配电
客房 空调 空调 餐厅 电梯 锅炉 公共设施 专用设备饭店工程与设备
管理资产管理旅游饭店资产内容和分类生活服务设备：照明、通风、空调、给排水、制冷、厨房、清洁、洗衣、美容；信息办公设备：通讯（电话、
传真）、办公（打字、计算机、复印机、打印）；能源设备：锅炉、配电、发电；文娱保健设备：健身、游泳、保龄、弹子、音响、电视、投影、舞
厅灯光、保健按摩；环境广告：音乐灯光喷泉、彩灯广告；保安设备：消火、烟火报警、防盗监控；交通运载设备：车辆、行李运载车、电梯、自动
扶梯。饭店工程与设备管理资产管理资产管理要点合理分类正确编码登记建卡档案管理（设备卡，安装、租赁、转移、事故、故障、维修、改造、报
废记录）文件资料管理（说明书、设备图纸、电子线路图、安装图、合同及附件、图书、杂志）建立计算机资产管理信息系统。饭店设备与工程前期
管理设备选型综合评估要素： 配套性（配套、协调）
时效性（先进、适时）功能性 舒适性（适用、舒适） 美观性（
色彩、造型） 环保性（限噪、降污）可靠性（安全、可靠、低故障）适修性（四易、三保）
(易查、易近、易拆、易换）（保安、保修、保供）饭店设备与工程前期管理经济评价重点：寿命周期费用最小化费 ＬＣＣ＝设置费＋维持费用
寿命周期 ｔ饭店设备与工程润滑管理 设备磨损曲线 磨 损 量 磨合
正常磨损阶段 剧烈磨损阶段 磨损 阶段
T
设备磨损曲线饭店设备与工程润滑管理 润滑管理目的和内容目的： 防止润滑剂污染、泄漏
防止润滑故障 提高设备可靠性 降低维修成本内容： 润滑技术管理 润滑物资管理饭店设备与工程润滑管理管理要点油品
质量管理： 入库化验，在用品定期化验；润滑“五定” 管理： 定点，定质，定量，定人，定期；润滑“三过滤”管理: 领油过
滤, 转桶过滤, 加油过滤饭店设备与工程备件管理 备件的3A管理思路重要、关键设备上主要运动、负荷部件上的易损零件、组件，称为3
A级备件，进行3A级管理，作有冗余库存储备；一般设备上主要运动、负荷部件上的易损零件、组件，称为2A级备件，进行2A级管理，作正常
库存储备；各种设备上一般部件上的易损零件、组件，称1A级备件，进行1A级管理，作可短缺库存储备；其余备件只存信息，不存备件，作零库
存管理。饭店设备与工程备件管理保障运行和降低库存 ---鱼和熊掌可以兼得采用计算机信息管理，搜集和
存储备件信息；附近有供应商、可以即时送货的备件可以减少库存，甚至零库存；采用合同化委外维修的设备，把备件库存压给承包方；供大于求的
备件，争取采用适量库存，用完结算付款方式运行。饭店设备与工程故障管理设备故障及分类定义：设备丧失规定功能 （不能工
作，性能劣化，不安全） 产生过程分类： 突发性故障 渐进性故障 时间长短分类： 间歇性故障 永久性故障宏观原因
分类： 固有故障 操作维护不当 磨损故障功能劣化分
类： 潜在故障 功能故障饭店设备与工程故障管理故障原因和模式宏观原因： 设计缺陷 材料缺陷 制造缺陷
操作维护环境不当微观原因： 弹性变形失效 塑性变形（屈服）失效 塑性断裂失效 脆性断裂失效 疲劳断裂失效 腐蚀
失效 磨损失效 蠕变失效 饭店设备与工程故障管理 故障发生规律
浴盆曲线故障率磨损量 初发 偶发故障期 耗损（劣化）
故障期 故障期
T饭店设备与工
程故障管理 故障渐变过程 设
P－F间隔 在P－F 备 潜在故障发生线 P 间隔进行
性 功能故障发生线 F 预防维修 能
tP tF
时间饭店设备与工程故障管理劣化渐变过程 微缺陷 中缺陷 大缺陷
故障 不会产生 会产生 已发展到 停
机，暂时不 小停机或影响 故障边缘，置之 影响功能 设备功能
不理后果严重 饭店设备与工程故障管理 故障复合多重状况
劣化 原因 劣化
劣化 劣化 原因 原因
原因 劣化 劣化
劣化 原因 原因 原因 原因
单一因素 多因素 复合因素 结构饭店设备与工程故障管理 故障分析
主次图分析 故障 累积 频次
92.5% 99.9% 百分 81.4%
数 70.3% 45.5%
变速 主轴 溜板 电器 其他 （主次排列的故障原因）饭店设备与工程故障管理鱼骨分析
中骨 中骨 中骨 小骨 小骨 小骨 脊
骨 故障
小骨 小骨 小骨 细骨 中骨 中骨
中骨饭店设备与工程故障管理 PM分析 透过现象，分析其物理本质的方法。 P: phenomena physical
problem preventive 现象 是有 物理(原因的), 导致问题，是可预防的 M: mecha
nism material machine manpower
method 机理
材料 设备 人力 方法 连续问5个为什么 , 总会找出满意的答案。饭店设备与工程故
障管理 假设检验方法阶段A：问题A 假设1,2,… 验证1,2…
结论A；阶段B：问题B 假设1,2,… 验证1,2…
结论B；阶段C：问题C 假设1,2,… 验证1,2…
结论C；
最终结论实例：注塑机小泵单独工作压力可达10Mpa，而大、小泵同时工作系统压力仅有5Mpa，机器无法正常工作。大小泵输出
的油路是连通的，小泵正常，说明问题出在大泵上，从大泵逐步分析如下： 阶段A： 问题A：
哪个因素引起大泵压力不高？ 假设 验证 溢流
阀损坏 经检查，溢流阀无异常 大泵本身损坏 经检查，大泵无异常 换向阀5A问题 封
住溢流阀排除5A影响，对溢流阀
调压，压力可达10Mpa，假设成立 结论A：换向阀5A问题引起大泵压力不高。 阶段B： 问题B：换向阀5A有什么问题？
假设 验证 密封圈失效
经检查，密封圈无异常 电磁铁D1损坏 用内六角扳手将阀芯推到底，压力 使阀芯不到位
仍上不去，假设不成立 电磁阀内部磨损严 阀芯与阀孔间隙过大，假设成立 重，间隙大，封不 住油 结论B：换向阀配合表面间隙过大，
换向后不能封住先导 油，使溢流阀不能正常调压。 阶段C： 问题C：为什么换向阀5A磨损严重？
假设 验证 使用太久 在每一循环中，换向阀5A动作3
次，5B动 作1次，故5A损坏，5B正常，假设成立 液压油不 用32号机
械油，长期不换，有水分，污染 合要求 严重，假设成立 结论C：换向阀换向次数过多，液压油污染严重，引起
配合表面磨损严重。 处理措施： 1 重新配换向阀5A配合表面，使之达到公差范围； 2 换油并清洗油
箱。饭店设备与工程故障管理 劣化趋势图分析 设备 性能 t1 t2
t3 t4 t5 时间饭店设备与工程故障管理 故障树分析 （顶事件）
设备故障
与 部件故障1 （中间事件） 部件
故障2 与
或
元件1 元件2 元件3 元件4
失效 失效 失效 失
效 （底事件）手提砂轮故障树实例
导线 电源
电机 砂轮 开关
保险丝 电动机过热
电动机电流过大 电动机
润滑不良
散热差电路电流太大 保险丝不
断 负荷过大
工作时间
保险丝 过长
容量过大 电源电压 电动机 过高
内部短路 手提砂轮故障树饭店设备与工程故
障管理故障的集合优选搜寻 f1 f2 f3 f4
f5 故障集合 表征集合 s1 s2 s3 s4 s5
s6 s7 s8 三个原则：最大概率, 最小费用, 纯集优选“零故障”要从细微之处做起记住下面的故事：缺
掉一枚钉子，坏了一支蹄铁；缺了一支蹄铁，跌翻了一匹马；跌翻了一匹马，摔死了一个骑兵勇士；死了这位骑兵勇士，失去了战斗的胜利；失去了
战斗胜利，亡掉了一个帝国；饭店设备与工程故障管理故障处理 故障特征起因 重复
性多发性 周期性 耗损性 先天性 失误性 修理性 故 障 故 障 故 障 故 障 故 障 故 障
故 障 项修局 改 造 定 期 纠 正 改 造 规 范 培训质 部改造 报 废 维 修
恢 复 再设计 训 练 量控制 维修模式决策流程 确定单台关键设备
重要关键性 以故障后果评估排序
维修与故障记录 按故障模式
故障分析 确定维修方式 状态监测
状态 定期 机会 改进 事后 合同 维修 维修 维修 维修 维修 维修 经济效益评估
编制单台设备维修计划 运行空隙时间
编制成套设备维修规划 维修资源人的可靠性 对设备管理
影响的研究 人脑处理问题能力102比特/秒 信息输入 信息处理 信息输出 视
觉 技能 语言 听觉
规则 动作 其它（感知） 知识 表
情 109比特/秒 102比特/秒 107比特/秒失误：忽略，忘记，太早，太晚，太多，太少人的可靠性 对设备管理影
响的研究 人类失误分层模型 分类 表现 心理原因
失误 无意识 滑过 没注意
不正确 潜意识中的错误习惯
漏掉 忘记 有意识 错误
规则性错误
知识性错误
技艺性失误 破坏
故意 人的可靠性对设备管理影响的研究 实践证明：80％的人为失误是管理 不善造成的 成也管理，败也
管理 组织结构不合理； 工作划分不科学； 定置化、目视化、规范化现场管理不善； 没有：让容易发生的失误很难发生；
让很难做好的事情易于实现； 员工培训不够； 企业文化，员工愿景，心智模式不良结论：设备可靠性 人的可靠性 从管理
做起饭店工程与设备管理的系统三维立体结构 资源维 资金
材料 信息 能源 选型 采购 人力 规划
安装 调试 反馈
设计 制造 试运行 检查
时间维
实施 报废 运
行 组织 认识 改造 修理 维护 计划
功能维设备管理的系统思考 木桶效应长板效应 短板效应 疏板效应 寻短策略 全员规范
化设施维护 饭店设备管理新模式设计 TNFM-Total Normalized Facility Maintenance
什么是全员规范化设施维护？ 全体员工以规范化的运行和维护行为， 共同参与的饭店全系统
设施维护、保养体系，力求根本改变饭店面貌，使饭店设施随时达到最佳服务性能的发挥。TNFM在设备维护体制中的定位
饭店设备维护体制 TNFM 全系统
现场设备管理 运行维修体制 清洁 点检 保养 润滑 预防
事后 改善 维修 自主维修 维修 维修 维修 预防如果设备是人体
，TNFM 是： 设备（人体） 手段：
TNFM 维修 相当于人的：
自我保健 手术治疗达到目的： 增加免疫力 驱除疾病设备目标
： 保持基本状态零故障 修复故障TNFM不仅仅是设备 维护系统，还是：企业管理的升华企业精神的锤练企业灵魂的铸造“绿
色” 企业的营建学习型团队、技术素质型团队、 教育型组织的修炼 TNFM的五大支柱 和四个“全” 最佳设备 全 系
统 所有工作 从领导到 小组活动 功能发挥 预防维修 完全规范 每个员工 动
机管理TNFM五大支柱里的四个“全”全功能是目标 全功能全系统是载体 全 系 统
全规范为过程 全 规 范全员是基础 全 员 TNFM的6
S活动整理：取舍分开，取留舍弃；整顿：条理摆放，取用快捷；清扫：清扫垃圾，不留污物；清洁：清除污染，美化环境；保安：消除隐患，可靠
安全；素养：形成制度，养成习惯。 营建一个“绿色” 的饭店！TNFM的6个S之间的关系 企业
核心是 整理
素 养
整顿 保安 素养
清洁 清扫
文化TNFM的自主维护渐进过程 自主管理的深入
整理整顿步入规范化 自 主
点 检 总 点 检
临时基准与规范的编制 对污染源、故障源的攻关对策初 始 清 洁TNFM的预防维修体
系设计 ——SOONSOON—Strategy —On-site-information — Organizing —— Norm
alizing 流程 SOON体系框架
Checking
检查? Strategy On-site Monitoring Organizin
g Normalizing 策略 现场 监测
组织 规范?
Diagnosing
诊断TNFM的“员工未来能力 持续成长”模型——FROGTNFM的全员规范化是与员工的培训和成长同步进行的。因而，员
工的能力成长决定着TNFM的稳定持续发展。我们把“员工未来能力持续成长”的英文定为Future Re-boosting Opera
tors’ Growth，并把她幽默化为“青蛙”活动。TNFM的“员工未来能力持续成长”模型——FROG一、自我工作能力分析 二
、成长约束分析三、树立新观念四、?制订个人成长计划 五、目标导向的自上而
下培训六、员工自主式的单点课程培训体系建立七、迈出行动的每一步八、让员工和企业一同成长FROG体系 TNFM的“员工未来能力持续成
长”模型——FROGTNFM的组织推进 组织结构董事长
公司TNFM推进委员会总经理
公司TNFM专职机构
饭店TNFM推进委员会经理
部门TNFM推进委员会组长
部门技术攻关组
TNFM活动小组一线员工TNFM组织推进中的关键领导的支持和参
与具有决定意义；必须建立独立、专职的组织机构；设计合理的推进程序；调动全员积极性，发扬小组团队精神。TNFM小组活动和激励机制TN
FM小组进步的三个台阶 后期：小组会议 活跃地解决问题，上下
自主维修 目标互补，成员独立自主 中期：技能训练，维修操作 改进工作，自我成就
初期：清洁，概念开发 要求掌握技术，体现自尊TNFM小组活动的环境建设 动机 培养成熟 人文资源开发 有能力、 满足人的成长需求 有活力 促进群体、团队功能的发挥 能力 及主动 技术教育 的员工 机械、电子、电气技术 自主、科学的管理能力 良好的心理环境 公司支持下的小组活动 良好工作环境 激励机制，以人为中心 良好物质环境 美好现场，自主维修体系 TNFM的教育与培训做教育型和学习型团队从单点教材编写开始培育优质素养不自觉无能力 觉悟 自觉无能力 培训 自觉 有 能力 实践 不自觉有能力 无意识 有意识 潜意识（素养）负强化激励的公平原则如果要纠正不良习惯，就摆上一个烫火炉！烫火炉原则 知烫别碰（警示性） 谁碰烫谁（公平性） 轻碰轻烫，重碰重烫（适度性） 即碰即烫，不秋后算帐（即时性） 碰哪烫哪（分明性） 每碰每烫（一贯性 ）让我们共勉： 在当今世界上存留下来的不是最庞大的生物，也不是最聪明的生物，而是对外界的变化做出最快速反应的生物。 碳可以是焦碳，可以是石墨，如果变革，可能是金刚石！ |
|
