|
恭喜大家，喜提「国家鼓励版」「史上最长春节假期」！  图源头条讲真，我听到这个消息，只有两个想法： 第一，央视春晚定在除夕夜，是从1983年开始。那么，第42届春晚会跟着调休改到大年初一办吗？ 如果不改档期，合理想象，大年三十晚上12点，拥堵的高架桥上将会响起一片李谷一老师的《难忘今宵》。 此情此景，何止今宵难忘，我会毕生难忘吧。
第二，我敢确定，几乎所有打工人听到“除夕不放假”，火气都会怒冲天灵盖，只有一类人，此刻非常淡定…… 一年拥有一个寒假、一个暑假的教职工，会在意这点法定节假日吗哈哈！！ 「教育王牌」，让这些普普通通的打工人免遭“调休”之苦，更成了部分二手房的止跌神器。 不信，我们看看看天河第一梯队小学对口学位盘，近两年的成交数据。  天河顶级学位房，成交量同比涨17% 大家公认的天河第一梯队小学，一共有4所，分别是华师附小、华阳小学、华景小学和龙口西小学。 其中，华师附小，只面向华南师范大学职工招生。华阳两个校区、华景、龙口西三个小学，则按地段划分，有所谓「对口学位房」的概念。 根据贝壳数据口径统计，今年1-9月，天河第一梯队这三个学校，对口楼盘大约有61个，累计成交二手房273套。 对比去年同期成交的234套，交易量同比增加17%！！ 谁说二手房卖不动，天河网红学位盘，第一个站出来呼TA巴掌。 但是，灵魂拷问来了：这些顶级学位房，是真·走出独立行情，还是悄咪咪以价换量、割肉撑排场呢？  01.华阳小学（天河东校区） 对口学位房成交量同比增加41%，交易活跃度提高得最为明显。 但如果说这些客群，完全靠学校虹吸过来的，也不尽然。 原因有二。 第一，近两年都有成交的9个小区，总成交量多了12套，其中，峻林个盘就增加了7套，扛起了大半壁江山。 峻林耶，作为天河北顶级次新豪宅盘，无论地段还是产品，都自带老钱风，住进去就是身份圈层的象征。 至于学位，只能算锦上添花。 毕竟名门子女，分分钟出国或者爷爷奶奶舍不得就近读个贵族私立，有啥奇怪的。 除了峻林，纯学位房，并没有成交大涨的迹象。 第二，华阳小学（天河东校区），对口学位房整体房价同比掉了10%。 其中峻林算保价比较稳的，只跌了2%，而1990-1998年建成的天河东远洋宿舍，房价同比跌幅高达17%。 02.华阳小学（华成校区） 华阳小学（华成校区）学位房，成交量同比增加31%，涨幅仅次于天河东校区。
但论成交套数基数，华阳小学华成校区最多，9个月一共肝了51套。 标杆盘中怡城市花园足足占了1/3，并且，这个盘成交均价还涨了7%。 @天河北中介小林告诉我：“往年中怡1/2房卖得比较多，很多人把它当学位壳用。但是今年3房户型火了，把均价拉上去了。” 我统计了近两年学位房套均成交总价，发现，中怡城市花园同比上涨70%，今年的买房平均线卡在600万以上，至少也是个能住人的刚需2房标准。  为什么会发生这种变化呢？ 1）按中介说的，其实这也是一种消费降级的体现吧。以往买家只在这里买学位壳，必须另外有套自住的。 现在大家都想把荷包口子收紧，单间最低430万，买3房一步到位就省下这笔钱了。  图源贝壳2）还有一个原因是，中怡城市花园的3房，单价确实在回调。 贝壳显示，中怡3房，从2021年的12万+/平降到现在的9.4万/平，说抄底过分了，但绝对在半山腰，现在买划得来。  图源贝壳3）华阳小学附近有不少小区，为啥只有中怡城市花园被捧，根源自然是个盘综合实力抗打。 带中心花园、密度不算高、车位多、户型规整不奇葩，优点细数出来，侨林苑也甘拜下风，更何况散盘。 03.龙口西小学 龙口西小学学位房，成交量同比增加26%，整体房价微跌，同比下降5%。 其中，芳草园等盘，均价同比上涨。 但真相不是很乐观。我查了下芳草园的成交记录，今年均价上涨的原因，主要是2/3月卖了两套11万+/平。 而近两个月成交的2/3房，单价已经回落到7/8字头。  图源贝壳04.华景小学 华景新城今年成交量比去年同期，少了6套，均价同比也下降了7%。 和华阳小学、龙口西小学对口学位盘相比，华景新城，作为规模庞大的个盘，几乎独立撑起了华景小学学位房市场的天下。 因此，我觉得华景新城的成交变化，更具参考性。 整体来说，当下，天河顶级学位房市场表现，我认为主要有三点： 第一，天河地段+第一梯队学位含金量，双重BUFF叠加，天河学位房价值的底层逻辑持续存在，是受市场认可的。
第二，受「920新政」影响，新房、尤其带挂牌名校的新房，对二手房市场的打击和分流很大，顶级学位盘同样遇寒了，但整体跌幅可控。 第三，买顶级学位房的买家，选房思路发生了转变。 以往可能更多是买学位壳，1/2房小户型比较受追捧。但受市场影响3/4房单价回调，买家更愿意一步到位。 所以，今年天河学位房大户型更火，部分能保障居住品质的标杆盘，套均成交总价有明显上涨态势，华景新城，就是个最好的例子。  价格回调，也许就是最好的捡漏时机！ 我整理了华景新城近两年均有成交的几个组团，选筹攻略如下。 楼梯房/电梯房、楼龄、户型与挂牌总价区间，大家可以一一对号入座。 最后，问题来了。你还会买天河顶级学位房吗？买学位壳还是兼顾自住？评论区聊聊吧。
|
|
|
