灏泽异谈：关于买房子，你必须明白的所有关键- 写在涨潮来临前！

开篇就先说明，今天的文章是： 写给普通人的稳妥购房思路。

也就是说，哪怕你对房子 一 无所知，可只 要看了这篇文章，你就能瞬间理清本来杂

乱无章的思绪。

同时还能清楚的知道，自己接下去该看哪 里的房、该如何选择、要怎么具体做好这

件关系自己家庭一辈子的大事儿。

因此，本文的逻辑力求精简，所以你读起来不会累 不麻烦不复杂。

毕竟，我直接把买房这件事里，所有你需 要 考 虑 的 “ 大 ” 问 题 ， 都 给 一 揽 子 回 答

了。

你所要知道的关于买房子的 一 切，本文都有。

而我之所以花功夫写下本文的理由，也很 简单，那就是最近实在被各路小白的提 问，问的有点心累。

小白读者的幼稚提问，真心是粗浅稚嫩的 令人发指。

他们基本就只在问 一 件事儿： 先生，海口 的房子能买吗?;郑州的房子能买吗?西 安的房子能买吗?沈阳的房子能买吗?昆 明的房子能买吗?

总结起来，就是啥预算和需求都不提，什么细节都不说，就直接呆呆的问 一 句的房

子能买吗?

对于这种情况，我只能扶额表示无奈。

然后惆怅的感慨 一 下， 哎~难怪这个世界 会有那么多看上去努力，却不成器的成年 人，究其原因就是他们活了这么大年纪，却压根不爱动脑。

那就只能在人生各个领域被当作韭莱收割了。

也别怪那些备有用心的镰刀太狠戾，自己丝毫不长心眼儿，也是罪过之一。

随后，先说 一 下这段时间以来，大方向上的重点变化。

注意，句句都是重点精要：

● -总体大环境已经完成探底+筑底的双保 险了，那接下去的目标就是经济回温，而 且是每年5%的高质量经济回稳，这就代表着一定会有大量的新政策配合。

所以，在这样的目标、数字、政策多重护 航下，至少有 一 点能绝对确定，那就是 一 定会在市场上创造 一 批数量庞大的新中产群体和新贵群体。

这个群体，从个人欲望来说，也一定会在创造财富后，希望提升自己的住宅品质。

衣食住行，吃饱穿暖就要住的更好，这是人类亘古未变的基础需求，这是一切的核

心大前提。

永远要记住，无论是楼还是股，要想发展 得好，大前提永远是整体大户环境温暖，这是绝对的基础。

● - 从目前各个方向来看，这天上的水已 经储备的非常充足了，以至于有了那么一 丁点儿外溢的意思， 唯一欠缺的，就是还需要一个新的产业增长方向。

只要这个产业在未来两年里差不多定调，则瞬间就会引来天量水源涌进市场。

这些水源会先滋润目标产业，然后把所有 其他事物的价值都提到个水涨船高的新位 置，那么自然只要你买的房产不要太烂，就一样也能共享其荣。

当然，外面有很多人说现在的水源或者说 货币特别宽松了，我个人倒是持有略微不 同的意见，那就是值得乐观，但也没有要载歌载舞敞开膀子盛水喝的地步。

应该是23-24-25年，每年温和上涨的节奏，这点咱们要尤其注意。

● - 干万不要只看小众群体的观点， 一 定 要广泛观察“沉默的大多数”的想法，否则很容易在关键决策上造成误判。

就像前两年，不知多多少少的年轻人号称 要离开大城市回到小地方 ， 当时我就说 了，那都是在美化自己的逃避行为，因为 回小地方只有两条路，要么就是进系统要么就是找个家族资本去混，否则日子绝大概率是不怎么舒坦的，不会有岁月静好，只会有爹妈亲戚无止尽的唠叨和指责。

这 不 ? 今 年 数 据 一 看 你 就 发 现 ， 四 大 金刚：北上深广 七龙珠：成重武合苏杭南，

这十 一 座核心城市的人口流入数据好看的不要不要的。

说明了啥?很简单啊，接下去的大趋势就 是海量资源无限往这些地方集中，而随之 带来的则是无数同样希望在这里能安居乐业的优质人口。

● - 二三线城市虽然会在 一 段时间里迎来 还不错的回温，但是在房产这件事上绝对 是强弩之末了，因为依照 一 线城市 - 二三 线城市 - 各地级市县级市的生态位来说，最尾端的各地级市县级市已经无法再源源不断的提供海量人口了。

所以五年后，各二三线城市就会陷入一个“顶级人口去一线，常规人口不造血，指

望不上地与县”的尴尬窘境。

总的来说，就是稳得住，但很难再上去了。

注意，这句话成立于二三线城市的方方面面，你想得到的方面，都成立。因此别再像那些不懂历史也不看趋势的笨 蛋 一 样，整天问二三线城市房子能不能买这种幼稚问题了。

精简的来说，就是除非你自住而且没有任 何升值期待，否则就是赶紧上船去追四大金刚七龙珠，没啥好说的。

★ ★★ - 这里就是重头戏了，那就是关于

你个人的操作建议。

我希望你作为普通人，要牢牢遵循这条公式：

老 破 小 / 新 优 好 + 月 收 入 一 半 的 房 贷 + 四大金刚/七龙珠=完美答案

好，这条公式的确是粗糙了 一 点，可细细掰扯说清楚就容易了。先说说老破小还有新优好吧。

所谓的老破小，顾名思义，就是各种房龄超过15年的老式小户型房产，至于其中的 破，则是因为它们的小区配套环境大概率比较杂乱，没什么鸟语花香的品质可言。

可这种房产 ， 买的就是它纯粹的 “ 硬底 子”,即便利性和基础配套，当然还有就是努努力就能买上的实惠。

其实你但凡对房产市场有点观察就会发 现，不错地段的老破小，往往是每次大行情的先驱者。

因为它实惠，也因为很多新进人口并不在 乎品质，只在乎生活的便利性，所以好地段的老破小总是能稳稳的吃到价值增幅。

与之相反的，就是老破大，也就是同段位 小区里的大户型，那绝对是个坑，因为买老破小的是个过渡，但凡有钱了就会买新

优小，而不是再买老破大， 因此 一 定要记 住，超过15年房龄的房子，除非自身地段 和品质保证的特别好， 否则超过100平的尽量就别碰了。

那么新优好呢，其实也是这五年来的新概 念， 而且实际也仅仅成立于四大金刚和七龙珠范畴。

理由很简单，那就是也只有四大金刚和七 龙珠这几座城市 ， 才有足够的人口和资 金，去正儿八经支撑 一 个新区和新板块的 开发，并且在开发后把所有所需都引流进去。

切记，只有基础配套和生活环境足够的新区和新楼盘，才是好目标。

否则，光看着楼新，没有配套和基础建 设，那种地方就算描绘的再美，也是妥妥的割韭镰刀。

这把镰刀经常性会把文章开头我所提的那 种啥都不懂，问问题都问不到位的小可怜给割的泪如泉涌。

另外还有 一 件事，是极为重要的，切记切记，要有地铁配套。

说件很多人不知道的事儿，那就是其实从 十年前开始，绝大多数地方的决策思路，都是以地铁为开发动线去做规划的。

换句话就是，有地铁的地方，未必是好地 方，但没地铁的地方，极大概率是烂地方。

我曾多次参与过 一 些这个层面的讨论，很明确的 一 点就是，地铁轨交线，已经成为 了绝大多数主力城市的“发展动线布局基础”。

因为地铁，是现阶段人类科技唯 一 能做到 的集准时、大量、便捷、快速等众多优点 的交通工具，而且从另 一 个层面来说，搞 地铁是“长期利益非常美”的 一 件事儿，

这里不多展开。

同样还要说 一 下改善盘，也就是每座城市 里大致处于前30%单价的那些楼盘，严格来 说，这些盘只要乎均口碑不差，然后所处 的城市不要太妖尊，基本都是站得住脚跟的。

而假若是四大金刚和七龙珠，在预算充足的情况下 ， 那就要尽可能做到掐头去尾

了。

也就是最顶尖的5%尽量不要碰， 后半段的70%也可以放下，主要考虑颈部的25%。

原因就是5%的豪宅，往往是交易流通性比 较差的，毕竟单价太高，且针对的群体实 在是比较小，对置换者和暴发户来说，都是要下大决心才能上头的选择。

所以除非你有很强的豪宅情节， 否则真心意义不大。

相反25%的颈部住宅，则是属于“大多数精 英中产咬咬牙能蹭上船”的概念，会是很 多人长期的奋斗目标，所以自然每次周期来临时，都是这25%最敏感的先涨起来。

所以，掐头去尾的战略决策，是非常稳妥的 。

接 着 ， 再 是 “ 月 收 入 一 半 的 房 贷 ” 这 件事。

如同文章开头所说，今天的文章不是写给 专业的房产投资者的，是写给正儿八经的普通人。

也就是愿意为更好的生活环境奋斗，但也 不愿意买了房子后，日子都过得压力巨大的普通人。

所以综合来说，在你的预算上，我个人是 十分坚定的支持你在购房时要贷款的，尽

管这是 一 句废话，但是保不住有某些人想要全款直接拿下呢?

化繁为简地说，这 一 轮的趋势下，你个人 是完全可以大胆，且勇敢的让自己承担目

标房产的40%- 50%的贷款比例的。

当然，也 一 定要确保自己家庭的现金流是健康的，能够顶得住。

那么这里所谓的健康是啥意思?就是你家 庭每月收入的 一 半，都可以放心的用到还 贷中去，超过的话，压力就会大的没必要了。

那为什么我要这么建议呢?原因有二， 一 是看得见的货币膨胀已经在来的路上了； 二是货币膨胀带来的万物价值重新高估也已经在来的路上了。

因此，这么做的未来结果，就是会把15年前那些买房举杠铃的人的故事重演 一遍。

即，初期房贷使得压力徒增 - 逐渐收入提 高房贷压力消散 - 最终后悔当初为啥不干脆多贷 一 点反正也熬过来了。

不信你看看15年前，甚至10年前买了四大 金刚和七龙珠房子的那批人，哪个不是如今风轻云淡丝毫看不见压力的?

反倒是那时候讥笑他们，然后自己的资产 还在二三线的那批，如今只能感慨当初为 啥没抓紧置换，如今资产市值被通胀稀释的令人痛心。

接着，再聊聊四大金刚与七龙珠。

我也不藏着掩着，直接说观点，那就是不 要觉得我所罗列的这几座城市，未来发展前景就一 定多好。

就拿广州来说，其城市量级和发展定位， 已经很明显的被深圳在多方面超越了，而 且趋势越演愈烈，尽管大家同为泛大湾区的一员。

可是十年前的广州和深圳，跟现如今的广 州和深圳，彼此的差异正在不断地被缩减和逆转。

虽然很多人总会低侃而谈说，啊，这是深 圳有政策或者说产业各有不同造成发展不同。

但是冰冷的现实就是，广州的产业构成，本质正在遭到慢慢的淘汰，它的产业附加值 也在慢慢降低， 而深圳的产业却各个都获利颇丰且更有未来。

这，就是所谓的“大势”。而大势 一 旦明清晰了，就再也没有追赶的余地了。

所以我们这两年去看，那就是在经济和发 展层面上，广州这十年以来 一 直是比较低调的，远远不如深圳的锐意进取。结果，就是本来大家耳熟能详的“北上广深”,正在被“北上深”概念取代。

可你说广州会衰弱么?也不会，它虽然在未来很难和北上深相提并论，但它的身位照样是在四大金刚里掉不了队。

这不?你看看最近广州的房子，是不是价值又在隐隐往上走了?

因此，综上所述的话，我对四大金刚的态度很简单，分别说一下就是：

北京： 不用多想，大涨不可能，但是稳稳 的水涨船高 一 点悬念没有，买来投资的 话，预计收益周期要很久，起码三五年能看水花儿，但基本不会吃亏。

上海：新盘和抢人的态势都很明确，而且 明显这几年在做精准扩容，所以往上走的 节奏会比北京都更稳，说白了就是更慢，可涨幅虽迟但到。

深 圳 ：它是最尴尬的，几次猛冲都是领头羊，结果就被锤了，而且对面就是港兄， 一 定要做出个优秀的模板出来，所以自住 完全没问题，投资的话，等北京上海涨起来了再入，也完全来得及。

广州： 最最完美的货币膨胀参考地，你别管它啥政策啥宏观，它的价值就是水涨船 高不悲不喜，而且广州的房在全国范围都 是价值最最最“实”的，童叟无欺真诚无 比。住完全没问题，投的话，还不如考虑七龙珠里几个尖子生。

重庆： 我这两年极端看好的七龙珠头牌，

倒也不是说它现阶段有多优秀，很多方面 它跟成都还有杭州都压根无法比较， 但关 键就在于，它起点低呀那自然增长空间就大。

而最最关键的 一 点在于，干万不要低估 一 个有着省面积规模的直辖市，它只要用几 年时间把历史遗留问题给清理干净，并且 在建设方面甩开膀子猛冲的话，潜力会是非常恐怖的。

就说 一 个众人往往忽视，但实际很说明情 况 的 细 节 来 说 ， 那 就 是 全 国 “ 网 红 城市”,真的就是非重庆莫属。

网红，意味着有趣好玩儿有吸引力，安逸舒适可卷可躺，所以才有魅力。正因为它在很多方面是空白，所以才有未采，且再怎么说，它的底子也是七龙珠级 别 的 ， 给 它 十 年 看 看 ， 绝 对 超 出 你 的 预料 。

成 都 ：成都在我的观感中就很像班级里的 努力型学霸， 硬要说天赋可能不高，但是 一 直 很 努 力 ， 一 直 默 默 耕 耘 从 不 缺 课 早退。

但这座如此令人放心的城市，同样也让人 感到稳定， 它虽然有着自己很独特的文化 属性，但在本身定位上，就给人感觉像是北京+上海+深圳的全方位备选。

所以这座城市的未来我是不担心的，但是 我担心的是它的未来能不能有爆炸性的增长。

就像重庆，从40分提高到80分，是40分的 大跨步，但是成都已经70分了，哪怕提高

到90分也只有20分。可70分提高到90的难度有多大，懂得都懂。

因此，居住自住，完全没有问题，投资的话，预期降低。

合肥、 南京、武汉、苏州：

这四座城市严格来说都是高度类似的情 况，都是属于“地区性经济核心，且无可被替代”。

举 例 说 明 就 像 是 每 一 个 人 口 超 1 0 万 的 社区，总能孕育出 一 个中等规模的商场 一 样，它们四兄弟在经济版图上的定位，就是如此。

所以这造成的结果就是喜忧参半，喜的是 你如果是这里的居民，那么新区新楼盘， 只要地铁交通方便，然后开车顺畅时半小 时到市区，那闭着眼睛做置换是没问题的。

可如果你想要某个地方能完成居住和增值的双料回报，那你真心就是想也别想了。

当然，话尽管这么说，我还是支持你在经 济允许时，以十年或十五年为一个周期去

做置换，吃不了亏的，放心吧。

杭州：

我之所以把杭州放在最后说，就是因为我 目 前 无 法 对 杭 州 的 未 来 做 出 很 精 准 的 判 断， 因为作为 一 座高度依赖互联网，且高度依赖某家互联网的企业，杭州能不能承 受住接下去“脱虚向实”的大趋势， 我是 持微妙态度的。

还有 一 个问题就在于，杭州本身的城市规 划也十分的诡异， 多中心城市严格来说也 不是不行，但是以杭州的量级来说， 实在是有点小尴尬了。

举个不恰当的例子就是， 一 辆豪华轿车， 硬是给自己装了个内置冰箱，按理来说这 玩意是顶奢轿车才有的配置，但你杭州这么做，多少就有点用力过猛了。

雄心壮志是大家都看在眼里，可大家也更 倾向杭州能宁可别要这个冰箱， 而是把冰 箱的预算均匀摊加到各个细节加分上，那 才更务实。

但没办法啊，杭州也的无奈， 离上海近就 算了，偏偏离宁波和苏州都近，这不就微 妙了嘛。

拼纯金融， 不是长项，拼精工制造业， 也 没那底蕴，拼航运和外贸，不是这路子， 那就只能拼互联网了呗。

的确， 拼的路子没走错，但过渡依赖单 一 结构的问题，就是 一 旦这个结构本身有动摇， 以后的发展就迷茫了。

所以，杭州是我2023年到2024年，唯 一会希望你能各方面都悠着点考虑的城市。

当 然 了 ，如 果 你 直 接 就 是 一 句 “ 我 爱 杭 州 ! 我 深 爱 ! ”那我也无话可说，可作为 朋友，我还是想今明两年你悠着点为佳。

好 ，上述城市说完后， 其他城市的话，

我思来想去也想不出哪个城市是“值得单独拿出来说，或者说能走出独立行情的”。

就拿海口和三亚这两个话题城市来说吧， 讲是讲以后要封关，以后要有很好的开发 啥的，可现在不是1990年了呀，现在是2023 年了呀， 自 贸 区 概 念 难 道 很 稀 奇 嘛 ? 或 者 说很独特嘛?

其他的比如郑州、 西安、 天津、 青岛、 无 锡、 长沙、 济南之类的， 虽然城市GDP 规模

也都不小，但你能很清楚的感觉得到，那就是属于未来的产业，好像都不在它们那里扎根 。

没产业，就很难有下 一 阶段的经济加持， 没有经济加持， 则人口人才就不会来， 资 本资源也难汇聚，渐渐的就会趋于平稳的低调中。

所以，对它们 一 句话概括就是， 自住不亏 投资不行，就算长持也不如把精力财力往七龙珠随便 一 座城市去投入效果来得好。

这么 一 聊， 避坑的逻辑，和大趋势都已经 明 了 ， 相 信 看 完 后 也 不 会 有 读 者 再 问 出 “先生，我能不能买XXX” 这 种 幼 稚 的 问题。

最后，也衷心祝愿每 一 位兄弟姐妹，能把 买房这件普通人最大的重大投资，能做到 尽善尽美。