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争议焦点 未经业主大会表决，业委会是否有权单方解除不定期物业服务合同？ 裁判要旨1（案号：（2021）粤06民终25XX号) 业委会观点：港湾公司的前期物业服务合同已经到期，与新城花园业委会之间无合同关系，不能强行向新城花园业委会及新城花园小区业主提供服务，港湾公司强迫新城花园业委会签物业服务合同，违背了平等自愿原则。 物业管理不是必然需要聘请物业管理公司，新城花园业委会如何决定对小区物业的管理方式，是聘请物业公司管理，还是进行自治，是新城花园业委会以及新城花园小区业主的权利，港湾公司无权要求新城花园业委会如何决定。 法院观点：本案中，开发商南北钢铁贸易公司与港湾公司签订的《顺联新城花园物业管理委托合同》，委托管理期限为自交楼之日起三年，虽然期限已经届满，但所在小区没有依法通过业主大会作出另聘物业服务企业的决定，现港湾公司仍在该小区实际继续提供物业服务，在此情况下，应该认为原物业服务合同即《顺联新城花园物业管理委托合同》继续有效，但服务期限为不定期。 对此在即将实施的《中华人民共和国民法典》第九百四十八条也有相应规定。而该法第九百四十六条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务企业的，可以解除物业服务合同。将解聘物业服务企业的权力归于业主而不是业主委员会，同时还须按照法定程序进行。 《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；”依此，解聘物业服务企业的程序是须举行业主大会共同决定及双过半的同意率。 本案中，新城花园业委会主张的解聘原物业服务企业，但至今没有经业主大会进行决定等，违反法律规定，故新城花园业委会解聘港湾公司并通知港湾公司退出顺联新城花园物业服务区域的行为无效。 裁判要旨2（案号：（（2021）川10民终10XX号)) 业委会观点：金山国际业委会与万物和物业公司签订的物业服务合同已经到期，全体业主双过半同意选聘新的物业公司，金山国际业委会依据上述规定与新的物业公司签订了物业服务合同，并基于业主已选聘新的物业公司而通知原物业公司即万物和物业公司终止物业服务，退出物业管理区域是作为执行机构的履职行为，无需再另行授权。 法院观点：关于金山国际业委会向万物和物业公司主张终止案涉物业管理服务合同是否须经业主大会授权并已取得业主大会授权的问题。 根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条第一款关于物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期的规定，该规定是基于物业服务合同的特殊性，为保证小区物业服务不突然间中断，不造成小区秩序混乱，而从法律上为物业服务人设定的义务，同时也为物业服务人继续提供服务提供了法律依据。 金山国际业委会与万物和物业公司签订的物业管理服务合同因约定的履行期限届满成为不定期合同，双方对此均不持异议。 虽《中华人民共和国民法典》第九百四十八条第二款规定当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但如果是业主委员会提出解除合同，该解除行为即为解聘物业服务人，作出解聘决定的只能是业主大会而非业主委员会，即使按照不定期物业服务合同可以随时终止的理论，但作出该终止行为的也应是业主或者物业服务人，业主委员会只是执行业主的决定，故业主委员会要解除不定期物业服务合同应当得到业主大会的共同决定。 故一审判决认定业主委员会终止不定期物业服务合同无需经业主大会表决存在不当，本院予以纠正  |
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