土地增值税
2021.07土地增值税
2021.07常用文件
中华人民共和国土地增值税暂行 条例及其实施细则
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有
关问题的通知（国税发[2006]187 号）
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通
知（国税发[2009]91 号）
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函
[2010]220号）常用文件
国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告
（国家税务总局公告2016年第70 号）
广西壮族自治区地方税务局关于发布《广西壮族自治区房地
产开发项目土地增值税管理办法（试行）》的公告（广西壮
族自治区地方税务局公告2018 年第1 号）清算方式清算方式
1
查账征收
土地增值税清算应坚
清算方式
持查账征收为原则，
核定征收为例外。
2
核定征收清算管理
在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，
应按核定征收方式对房地产项目进行清算，不得提前核定。
核定征收时应按《中华人民共和国税收征收管理法》及其实
施细则规定的方法或者其他合理的方法进行测算，结合清算
申报时各市税务局确定的核定征收率， 从严、从高 确定核定
征收率。清算管理
纳税人有下列情形之一的，税务机关可实行核定征收：
依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。
虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费
用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。
擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。
符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理
清算申报手续，经税务机关责令限期清算申报，逾
期仍不清算申报的。成本费用
分摊成本费用分摊方法
建筑面积法
1
即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比
例计算分摊。
分摊方法
2
占地面积法
即按照房地产土地使用权面积占土地使用
权总面积的比例计算分摊。成本费用分摊方法
开发项目发生的成本费用，凡能够按照成本核算
对象直接归集的，不计算分摊。
不同清算单位之间的共同成本费用， “取得土地所
支付的金额 ”和 “土地征用及拆迁补偿费 “，按照
用地面积计算分摊；对其他成本费用，按照建筑面
积计算分摊 。
同一清算单位内的共同成本费用，按照建筑面积
计算分摊。成本费用分摊方法
公共配套设施费
应当提供政府、公
建成后无偿移交给政 用事业单位书面接
府、公用事业单位用 收文件。
于非营利性社会公共
事业的，其成本、费
用可以扣除。成本费用分摊方法
公共配套设施费
建成后有偿转让并取得产权的，应计算土地增值税收入，并
准予扣除成本、费用。建成后有偿转让但未取得产权的，不
计算土地增值税收入，不扣除相应的成本、费用，其相应的
面积计入其他类型房地产可售面积。成本费用分摊方法
地下车位是否分摊土地成本问题
对房地产成本分摊采用占地面积法或建筑面积法， 目前总局
和区局都没有确认其他方式计算分摊，采用计容面积法或其
他方法缺乏明确的政策支撑。地下车位需分摊土地成本。
土地增值税清算中不得简单套用其他税种管理规定。成本费用分摊方法
1 号公告认可的成本费用分摊方法目前只有占地面积法与建
筑面积法，对于有产权的房产已明确按建筑面积法分摊，从
政策执行一致性考虑，无产权人防车位也应按建筑面积计入
总可售面积。扣除项目扣除项目
？
红线外支出扣除问题
1号公告第四十条第一款第三项 “纳税人在取得土地使用权
时，应政府要求承担的红线外道路、桥梁等市政建设支出，
提供与本项目有关的证明材料，凭合法有效的凭证据实扣除，
取得的收益抵减相应的扣除项目金额。 ”扣除项目
房地产开发企业为取得本项目的土地使用权，应政府要
求承担的红线外道路、桥梁等市政建设支出，属于为取
得土地使用权支付的对价，符合相关的规定可以计入取
得土地使用权的成本。扣除项目
《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权招拍挂出
让公告》
注明有房地产开发企业在本项目建设用地边界外应政府要求
建设公共设施或其他工程等内容。承担的市政项目应事先列
入招投标文件，对所有竞标者都一视同仁，作为拍地的前置
条件。
县级以上人民政府的正式文件扣除项目
关于装修费是否可以扣除的问题
？
1 号公告第四十条第五款 “纳税人销售已装修的房屋，发
生的合理装修费用可计入房地产开发成本。 ”
纳税人销售已装修房屋，应当在《房地产买卖合同》或
补充合同（协议）中明确约定。没有明确约定的，其装
修费用不得计入房地产开发成本。上述装修费用不包括
纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移
动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）
所发生的支出。扣除项目
关于利息、财务费用的扣除问题
？
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算
分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不
能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额 。
金融机构：有银监会颁发的金融许可证从事金融业务的
机构都属于金融机构。扣除项目
关于集团企业统贷统还的问题
？
新成立的项目公司很难取得金融机构的贷款，通过集团公
司向金融机构统借统贷，取得贷款用于房地产项目开发，
统贷统还的利息支出，是否可以扣除？
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金
融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所
支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10% 以内
计算扣除。扣除项目
转让在建工程
1 号公告第四十八条 ”从事房地产开发的纳税人整体购买未
竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再
转让的 “
扣除项目
取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳
的有关费用，包括契税。
改良开发未竣工房地产的开发成本。
房地产开发费用。
转让房地产环节缴纳的有关税金。
加计改良开发未竣工房地产开发成本的20% 。扣除项目
纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继
续开发建设，完成后再转让的，加计扣除部分为加计改良开
发未竣工房地产开发成本的20% 。（原在建工程项目已加计
扣除的部分不得重复加计扣除）。感谢您的聆听 |
|
