|
|
| 国家税务总局崇仁县税务局土地增值税概述培训 |
|
|
|
|
土地增值税的概念
? 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增
值收入的单位和 个人征收的一种税。
? 不动产转让环节税收
? 二、纳税义务人
? 土地增值税的纳税义务人是 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收
入的单位和个人。
? 1、不论自然人、法人；不论经济性质；不论内资与外资、中国公民与外籍个人；不
论行业与部门。
? 2、2008 年 11 月 1 日起个人销售住房， 暂免征收土地增值税。?（一）基本规定
?土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑
物和附着物的行为征税。
基本征税范围 不属于征税范围
转让国有土地使用权，包括 不包括国有土地使用权出
出售、交换和赠与；地上的 让行为；不包括未转让土地
建筑物及其附着物连同国有 使用权、房产产权的行为，
土地使用权一并转让；存量 如房地产的出租。
房地产的买卖。? （二）特殊征税范围：
有关事项 是否属于征税范围
1.继承 继承：不征（无收入）
2.赠与 公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，
不征；非公益性赠与，征
3.出租 不征（无权属转移）
4.房地产抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，
不能偿还债务，而以房地产抵债，征
5.房地产交换 单位之间换房，征；个人之间互换自有住房，免征
建成后自用，暂免征；建成后转让，征
6.合作建房
7.代建房 不征（无权属转移）
8.重新评估 不征（无权属转移、无收入）?属于征收范围的收入，包括货币收入、实物收入、其他收入；
该收入不含增值税
增值税计税 土地增值税应税收入
简易计税 应税收入＝含增值税收入－增值税应纳税
额
一般计税 应税收入＝含增值税收入－销项税额（抵
减后的销项税额）?1、一般计税时，土地增值税收入不是含税销售额
÷1.09%，而是：含税销售额-增值税销项税额；其实
也就是含税销售额÷1.09%+当期允许扣除的土地价款
÷1.09%×9%；
?2、增值税销售额=（全部收入-当期允许扣除的土地
价款）÷1.09%。
?3、土地增值税预征的计征依据不是预收款÷（1+税
率或征收率），而是：预收款-应预缴增值税税款。? 【例】 某房地产企业按一般计税方法计税。销售房产取得含税销售收入1090
万元，假设对应允许扣除的土地价款为400万元。不含税收入=1090÷ （
1+9%）=1000，税款90。
? 销项税额=(1090-400) ÷(1+9%) × 9%=56.97
? 土地增值税清算收入=1090-56.97=1033.03或1000+400÷(1+9%) ×
9%=1033.03
收入 税款 价税合计
企业所得税 1000 90 1090
土地增值税（一般） 1033.03 56.97 1090
1090/（1+5%）
土地增值税（简易） 51.90 1090
=1038.10
7计算单位可售面积成本
? 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可
售面积（或建筑面积、套内面积）
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售
面积单位工程成本
8? 计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目
的性质不同，可进行以下划分：
转让项目的性质 扣除项目
（一）对于房企新建房地 1、取得土地使用权所支付的金额
产转让（扣 除 5 项） 2、房地产开发成本
3、房地产开发费用
4、与转让房地产有关的税金
5、财政部规定的其他扣除项目（加计扣除 20%）
（二）对于存量房地产转 1、房屋及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
让（扣除 3 项） 2、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳
的有关费用
3、转让环节缴纳的税金? 转让项目性质 扣除项目
? 未经开发土地 土地价款
? 交纳的有关费用、缴纳税金
土地价款
? 交纳的有关费用、缴纳税金
? 已经开发土地 开发的成本、开发成本的20%
10? 1.取得土地使用权所支付的金额，包括：
? （1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；
? ①纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（包
? 含契税）逾期开发缴纳的土地闲置费， 不得扣除。
? ②一般按实际发生额扣除；取得土地使用权后分期开发——配比扣除
分摊地价款＝取得土地使用权总支出×此开发项目土地面积比例。
? （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用
（包含契税）。? 是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括 6 项：
? （1）土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）
? （2）前期工程费
? （3）建筑安装工程费
? （4）基础设施费
? （5）公共配套设施费
? （6）开发间接费用等? 既不同于会计处理、也不同于企业所得税的费用扣除，关键取决于财务费用
? （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的
贷款证明的： 房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房
地产开发成本）×5%以内
? 【利息据实扣除注意三点】
? ①提供金融机构证明；
? ②不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；
? ③不包括加息、罚息。费用中的利息处理：
? （2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构
贷款证明的： 房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开
发成本）×10%以内
? （3）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财
务费用中计算扣除。?房地产开发企业：扣“一税两费”（城建税、教育费附加、
地方教育附加）
?【提示 1】增值税为价外税，不在计税收入中，不得扣除；
但必须先计算增值税（一般计税、简易计税）。
?【提示 2】房地产开发企业印花税，以前会计在“管理费
用”列支，计算土增扣除项目时在“开发费用”中扣除，
不再单独扣除；现在会计在“税金及附加”科目核算，土
地增值税的相关政策未修改。
?【提示 3】房企实际缴纳的附加税、费，凡能够按清算项
目准确计算的，允许据实扣除；否则，按该清算项目预缴
增值税时实际缴纳的城市维护建设税和教育费附加扣除。?（1）从事房地产开发的纳税人可 加计 20%的扣除：
?（2）加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额
＋房地产开发成本）×20%? 1.房屋及建筑物的评估价格（由政府批准设立的房地产评
估机构评定）。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
?『解析』重置成本价：对旧房及建筑物，按转让时的建材
价格及人工费用计算，建造同样面积、层次、结构、建设
标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。
? 2.取得土地使用权所支付的地价款和交纳的有关费用。
? 3.转让环节缴纳的税金（“两税两费”：印花税、城建税、
教育费附加、地方教育附加）。土地增值税采用四级超率累进税率。本税种的累进依据为增值额与
扣除项目金额之间的比率。增值额=销售收入-扣除项目 增值率
=增值额/扣除项目
级数 增值额与扣除项目金额 税率（ %） 速算扣除系数（ % ）
的比率
1 不超过 50%的部分 30 0
2 超过 50%~100%的部分 40 5
3 超过 100%~200%的部 50 15
分
4 超过 200%的部分 60 35? 第一步，计算收入总额
? 第二步，计算扣除项目金额
? 第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额
? 增值额 =转让房地产收入（不含增值税） -扣除项目金额
? 第四步，计算增值额与扣除项目金额之间的比例，以确定适用税
率的档次和对应的速算扣除系数
? 第五步，应纳税额 =增值额×税率 -扣除项目金额×速算扣除系数? 某房地产开发公司注册地在甲市，2020 年 7 月对其在乙市开发的一处房地产项目进行 土地增值税清算，相关资料如下：
? （1）2019 年 3 月， 公司经“招拍挂”以 24000 万元取得该房地产项目的土地使用权， 缴纳了契税。
? （2）自 2019 年 4 月起，公司对受让土地进行项目开发建设， 发生开发成本 15000 万元，发生与该项 目相关的利息支出 3000 万元，并能提供金融机构的贷款证明。
? （3）2020 年 6 月项目实现全部销售， 共取得不含税收入 75000 万元，允许扣除的有关税金及附加 360 万元， 已预缴土地增值税 750 万元。
? （其他相关资料：当地适用的契税税率为 5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为 5%。） 要求： 根据上述资料，按照下列顺序计算回答问题， 如有计算需计算出合
计数。
? （1）回答该公司办理土地增值税纳税申报的地点。
? （2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付的金额。
? （3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
? （4）计算该公司清算土地增值税时应补缴的土地增值税。
? 『正确答案』
? （1）土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限 内缴纳土地增值税。“房地产所在地”， 是指房地产的坐落地，即乙市
的主管税务机关。
? （2）允许扣除的取得土地使用权支付的金额＝24000×（1＋5%）＝25200 （万元）
? （3）允许扣除的开发成本＝15000（万元）
? 允许扣除的开发费用＝3000＋（25200＋15000）×5%＝5010（万元）
? 允许扣除的税金及附加＝360（万元）
? 其他扣除项目金额＝（25200＋15000）×20%＝8040（万元）
? 允许扣除项目金额的合计数＝25200＋15000＋5010＋360＋8040＝53610（万元） （4）增值额＝75000－53610＝21390 （万元）
? 增值率＝21390÷53610×100%＝39.90%，适用税率 30%。
? 应缴纳土地增值税＝21390×30%＝6417（万元）
? 应补缴土地增值税＝6417－750＝5667 （万元）? （一）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。
? 2005 年 6月 1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在 1.0以上；单套建筑
面积 在 120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2倍以下。各
省、自治 区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许
单套建筑面积和 价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的 20%。
? 【提示】纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额 20%的，应就其全部增值
额按规
? 定计税。
? （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
? （三）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地
增值 税。
? （四）对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房或公共租赁住房房
源，且 增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。
? （五）自 2008年 11月 1日，对个人销售住房暂免征收土地增值税。（新增）?除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于 2%，中部地区
和东北地区省份不得低于 1.5%，西 部地区省份不得低1%。财
税[2006]21号三、对未按预征规定期限预缴税款的，应根据
《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款
期限届满的次日起，加收滞纳金。
?预征率：各省市自行确定
?（一）纳税地点——房地产所在地（指房地产的坐落地）
?（二）纳税申报：纳税人应在合同签订后 7 日 内向房地产所在
地主管税务机关申报纳税，并向税务机关提供相关合 同资料：
房屋及建筑物产权、土地使用权证书；土地转让、房产买卖合
同；房地产评估报告及其他 与转让房地产有关的资料。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
