XX农村合作银行物业管理方案
目 录
第一章 公司简介·································第03页
第二章 组织框架·································第25页
第三章 服务管理策划思路·························第26页
1、服务基本概况
2、物业总体思路
3、物业服务策划
第四章 管理机构设置和标准要求···················第39页
1、管理框架设置图
2、各部门岗位职责
3、人员培训的目标和要求
4、员工上岗仪表、行为、态度标准
第五章 秩序维护及车辆管理·······················第52页
1、物业管理区域内公共秩序维护工作
2、公共秩序维护方案
3、消防管理
4、车辆管理
第六章 环境卫生管理····························第59页
1、物业管理保洁方案
2、环境卫生的保洁范围
3、保洁工作具体操作方法
4、环境保洁服务内容及指标
第七章 设备与设施管理·························· 第68页
1、设备安全运行管理方案
2、供电系统管理方案
3、弱电及自动化系统管理方案
4、消防系统管理方案
5、电梯系统管理方案
6、给排水系统管理方案
7、公用配套设施管理方案
8、公用设施管理方案
第八章 会务管理···························· 第74页
第九章 网点管理································第77页
第十章 报价表（附件）····························第83页
第三章 服务管理策划思路
一、服务基本概况
1、XXXX农村合作银行总部大楼，地址：XX市新建路69—87号，建筑面积：17755.09平方米。
总部大楼主楼楼层18层，地下一层的智能化办公大楼。群楼为银行营业厅和商铺组成。大楼配套设施功能：给排水系统、供配电系统、消防系统、大金空调系统、综合布线系统。上海三菱客用电梯二部、货梯一部。大、小会议室、餐厅，直供消防供水系统，消、监控系统，门禁系统，地下室停车场及其进出道闸控制系统，功能为金融写字楼。
2、XXXX农村合作银行XX大楼，地址：XX市舜水北路38号，建筑面积：4948.36平方米。
XX大楼由多体楼房组合而成，内部办公分布为清算中心、后督中心、城区支行、营业厅等部门。大楼配套设施功能：给排水系统、供配电系统、消防系统、安全布防系统。客乘一部。大、小会议室、餐厅，直供消防供水系统，监控系统，停车场及其进出道闸控制系统，功能为金融写字楼。
3、XXXX农村合作银行下属：21个支行, 68个营业网点，1个文化中心、2个村镇银行。
二、物业服务总体思路
我们将紧紧围绕XX农村合作银行的物业服务特点及管理重点、难点，凭借已经具备的管理人才、管理优势的基础上，将和业主单位一起创造品牌效应为目标，引入国际酒店金钥匙服务理念，以酒店式服务为特色，力争将XX农村合作银行打造成XX市银行物业界优秀管理项目。
公司将以银行物业管理领域的专业化道路为发展思想，创建物业服务人员精益求精、不断进取的开拓意识，为让大楼的物业服务有更佳的表现，今后要对该项目的管理服务定位为：以现代化的管理手段、专业化的服务水平、酒店式的服务标准、规范化的管理体系，将其打造成为一个尊重与理解业主的个性化需求、坚持人本服务理念的安全、轻松、便捷、舒适的精品物业。
1、在人员配置上，整合最强的工作团队对其实行高品质的物业服务。
2、在管理理念上，我们将与世界物业五大行引领的物业管理理念接轨，结合XX本地客户资源的需求，形成管理的全新理念；
3、在实际管理中，我们将针对XX农村合作银行的物业特点，结合多年来管理银行项目所积累的经验、人员熟悉程度、稳定的员工队伍等一系列管理优势：
1、推行高端星级酒店管理服务模式——公司针对现有的常态化管理服务基础上，推行酒店制度化管理,下阶段将以高端的酒店服务标准为物业管理人员的培训和考核体系，对每一个岗位、每一个环节都进行量化的考核，使员工掌握和贯彻。
2、引入酒店金钥匙管家服务理念——即全方位服务，个性化服务。不仅要求员工服务于行业份内之事，而且要服务于业主认为份外之事，只要是合理的；不仅要使业主满意，而且要使业主惊喜。
3、引入酒店礼仪——高级酒店管理人员对所有员工进行言、行、举止的礼仪培训，要求达到四星级酒店标准，并接受监督。
4、引入酒店形象识别系统---物业管理区域内配置统一的标识牌、标志、宣传用品、单位名称水牌、设备吊牌、操作说明等，物业工作人员的制服我们将按酒店标准定制。
5、设置银行“一站式服务中心”系统---以前的前台功能只有来客登记。导入“一站式服务中心”系统后，开通12小时服务热线，业主有需要只需致电工作人员，即可享受物业工作人员为业主提供的便捷服务。除原来的坐立岗与站立岗保安相互轮岗不变外，增设收发信件、联系会务、报修回访、投诉处理、提供送水等。而会务人员从以前的工作地点移至前台，并配置熟悉易记的电话号码。必要时，可考虑银行的复印、打字、包括电子商务功能一并进入，对于银行来说，形成有事就找“一站式服务中心”，由原来对口式接应改成一个口子服务，大大方便了业主的需求。
为提高前台的便捷服务，前厅部制定小册子，规范工作职责，具体内容有：
● 服务中心工作纪律
● 服务中心礼貌礼节、仪表仪容
● 服务中心经理岗位职责
● 服务中心接待人员岗位职责及工作流程
● 服务中心接待来访、来电报修受理服务程序
● 投诉受理服务程序
● 物品寄存、转交程序
● 邮件签收、报刊分发、快递通知服务程序
● 告示牌放置管理规定
● 会务服务人员岗位职责及工作流程
三、物业管理整体设想与策划
（一）创建安全银行大楼工程
我们将根据XX农村合作银行不同区域、不同时段有针对性地进一步完善细节控制措施，制定既严格而又不同的安全管理措施，力争治安事件“零发生”(因管理原因)，使办公业主不会为人身安全和财产安全担心。具体针对性措施如下：
1、实行分时段、分等级防范
在XX农村合作银行大厅内（或外）设置秩序维护礼仪岗，专业的礼仪岗位人员不仅做到给来往的业主和办公人员敬礼、问好以及提供一些便民服务，起到一般商务楼的酒店式门童作用，还要时刻注意来往外来人员，主动热情接待，并且配合其他保安人员做好本区域的秩序维护工作。
针对XX农村合作银行大楼办公时间相对比较集中这一特点，我们将提高办公层夜间和节假日的治安防备级别，实行最严格的封闭式管理。特殊重点部位，如财务、档案资料部室、金库等区域加强巡逻次数，夜间调整监控摄像头的位置重点设防，同时在此时间段对加班人员和进出大楼的人员将实行严格的实名登记制度。
2、保安员的个人素质
基于金融大楼的档次定位较高，对安全方面的要求必然相对较严，我们将首先严把保安员录用关，招聘时尽量招用政治素质和业务素质均过硬的保安员，我们将重塑保安队伍素质，以部队复员军人和实用人选为基础，并且对每一位员工进行公安网上预审和内部政审，严格把关。
3、重视安全隐患点
我们将对项目安全隐患点进行重新排查，如在内施工期间，发现治安隐患，立即与业主单位和施工方进行沟通协调，通过建议补充控制办法和控制程序。在可能的情况下，增加安防设备、强化安全工作。
执行大楼的安全应急预案，如防台风、防火、电梯困人等，加强日常的培训和演练，增强全员的安全意识。
4、车辆管理
（1）结合本银行车辆免费停车的管理要求，做好地面引导停放秩序的管理和地下室车位定点定位维护管理工作。
（2）合理管理地面停车位，严禁临时停车（地面网线）长时间占用停车位；加强对停车位不足的临时停位有序引导管理，杜绝无序乱停放现象发生。
（3）做好针对银行员工非机动车集中停放管理工作，做好针对营业大厅门前客户非机动车的有序停放管理工作。
（4）针对来本行车辆的日趋增加现象，进行合理的车流设计，使车流的畅通。
（二）创建效能银行大楼工程
1、“一站式”服务
公开我们的服务承诺和服务电话，业主有事只需要联系物业服务“一站式服务中心”的服务热线，所有问题都会在承诺时间内解决，并且同时落实首问责任制和时效工作制两项务实的管理服务制度。
2、5A级自动管理
XX农村合作银行已配备很多智能化的设备、设施，我们将运用好5A级自动管理即楼宇（BAS）、办公（OAS）、通讯（CAS）、消防（FAS）、安保（SAS），发挥智能化设备的作用。
“维修十五分钟方案”，报修十五分钟到达现场，以最快的时间进行修复。在承诺的时间内，同时有服务人员电话确认我们维修人员的到场情况。
“养护错时方案”，与酒店管理一样，把设备的养护放在大楼公休时间或夜间进行，不干扰业主和客户的正常办公。
（三）创建环保银行大楼工程
在大楼内办公时间久了，往往会得办公综合症，主要原因是办公楼空气质量差，为了能给XX农村合作银行的业主和使用人营造一个清新，舒适的办公环境，我们将力争做到：
1、垃圾无“痕迹”
根据估算大楼日常办公人员较多，每天会产生大量办公垃圾，按规定每日两次收集办公垃圾，垃圾统一定时清理，其他时间不走电梯。
2、空气无“异味”
我们考虑采用科技手段清除空气中的甲苯，同时在管理阶段采用能净化空气、有效吸收有害气体的绿色耐阴植物，除了上述办法外，一方面采用通风外排、药物吸收等办法清除公共洗手间异味，另一方面采用每天定时送风，绿色植物吸收办法来消除通道内浑浊空气。
3、场所无“病菌”
我们将在人员最集中的电梯内定期酒精消毒。大堂内配置的沙发、电话、电脑触摸屏等公用设施，我们也将定期进行消毒工作。
4、错时保洁制
保洁人员将在办公人员上班前一个小时到岗，在办公人员上班前大堂、走廊等公共部位已基本保洁完毕，办公人员能充分感受洁净办公环境。大堂的花岗石的保养、不锈钢装饰物、电梯轿厢等的保养将利用晚上时间完成。办公人员基本感受不到保洁人员的工作但却能充分享受干净、整洁的环境。
（四）创建专业化服务银行大楼工程
针对XX农村合作银行的物业特点，我们将引入“金钥匙”的管理服务理念，实行人性化和个性化服务，创建服务示范大楼。
1、引入酒店“金钥匙”个性念理化---即全方位服务。不仅要求员工服务于行业份内之事，而且要服务于业主认为份外之事，只要是合理的；不仅要使业主满意，而且要使业主惊喜。
每逢业主有重大活动、领导视察，只要一个电话，我们就会给您惊喜：在大门口放满鲜花，在大堂内增设盆景，铺设红地毯，配备礼仪迎宾员。
我们会给您惊喜：当你提着重物时，我们会主动上前帮助；重大节日会收到我们的节日祝福；遇到雨天，我们会为您撑伞，让您和您的客户在冰冷的雨滴中感到丝丝的温暖。
2、会务服务
（1）根据进行会场布置，配备好茶水、果盘、烟缸、一次性纸巾等相关物品（会务所需消耗的茶叶、香烟、水果、纸巾、鲜花、横幅、及其它食品和用品，均提前提供给物业进行置放）并在会议召开前半小时，将会议室灯、门、空调、开水、话筒、音响设备准备就绪。
（2）会议召开后，有服务人员及技术人员在会场内，会场声像音控系统的正常运行，为参会人员提供必要的全程会议服务。
（3）对需要接待的来宾，按要求及时提供必要的全程接待服务和其它后勤保障
（4）各部门和工作人员的报刊、邮件和信函的收发无错发
（5）如有客人来访银行中层以上管理人员，应问清事由，征得领导同意，方可放行，同时做好茶水服务等接待工作。
工作标准：有效处理各类信息、投诉及回访工作，使业主满意。
（）公共设备设施的维护和工程修缮管理
1、工作内容：负责水、电、弱电、消防系统、电梯以及空调的日常运行、保养、维护、维修和申报等工作。
（1）负责管理区域内供配电系统的正常运行、管理和维护0.9以上，配电窗开关标识清晰，悬挂相关的警示牌，防止小动物侵害设施良好，配电室灭火器良好，配电专用工具齐全，执行倒闸操作制度，配电室卫生良好，每半年一次紧固电器螺丝，熄灯检查配电电器并用红外测温仪测温每周一次。每半月试运行柴油机发机组（征得行主管领导同意和行有关人员一起），确保发电机处于良好的备用状态。
（2）负责管理区域内照明系统的正常运行、管理和维护
（3）负责管理区域内给排水系统的正常运行、管理和维护
（4）负责管理区域内空调系统的正常运行、管理和维护（不含专业维保合同确定的维护内容）
（）负责管理区域内消防系统的正常运行、管理和维护（不含消防主机、专业维保合同确定的维护内容）
（）负责管理区域内房屋本体的维护、保养和管理
（）负责管理区域内电梯的日常运行、管理和维护（不含专业维保合同确定的维护内容）
（）负责食堂的维修工作；
（）负责对相关设备进行定期保养和维护，确保设备随时处于正常的使用状态；
（11）负责会议室音控设备的管理，使之处于良好状态并能熟练操作有关音控设备的连接和调试。
（12）其他应属于该项工作内容
2、工作标准：及时、高效。
（1）确保零修、急修及时率达98%以上，合格率达100%。
（2）
(3) 做到24小时值班，保证每个工作日能够做到对相关的设备巡视一遍，并做好记录，重大安全责任事故（含治安、消防、水电设备管理等方面）为零；重大设备设施故障责任事故为零。
（）设备出现故障时能够随随到
（）特约服务管理
工作内容：合同外的服务项目。
、工作标准：及时、高效。
根据要求制订各类应急预案、工作制度，完善会务接待、保洁、保安、设备设施维护、绿地维护等的相关计划，建立服务员工作手册，每日登记工作内容。确保服务合同规定的服务项目履约率100％；综合满意率95％以上（含满意、较满意合计票数除以参评人数，按百分比统计）
（七）主要管理人员的委派与管理人员的提升
企业的成功取决于项目负责人。我们特派具有五星级酒店管理经验的高层管理人员进驻大楼，负责大楼、网点的日常物业服务工作。
为了使大楼、网管部负责人的管理水平能快速提升，我们定时定期参加由公司统一组织的各类“管理速成班”，强化培训。限定时间达标，以适应银行不断变化的发展需求，使物业的服务和贵行的需求处于同一标准线上。
大楼负责人、网管部负责人通过学习企业系统化的学习来提升综合管理能力。在管理区域内“找茬”，以“创造性”的眼光提出整改措施，并在实践中检验成果。
第四章 管理机构设置和标准要求
一、管理框架设置图
二、各部门岗位职责
◆管理处主任岗位职责
管理处主任（项目经理）：
姓名： 性别：女
学历：大专
个人特长：酒店管理。
职责概要：
管理处主任全面负责XX农村合作银行管理处的经营活动和管理活动，直接对公司总经理、副总经理负责，全权负责处理物业一切事务，带领全体员工努力工作，完成公司所确定的各项目标，努力做好具有酒店特色的物业管理。
具体职责：
1、传达公司的有关指令、通知及布置重要任务并保质保量进行落实。处理好人事关系，协调部门之间的联系，使该物业有一个高效率的工作系统；
2、督促检查安全、消防和秩序维护工作，为XX农村合作银行的业主和使用人以及和员工创造安全舒适的工作环境；
3、指导管理处的日常培训工作，培养人才，提高整个物业的服务质量和员工素质；
4、以身作则，关心员工，奖罚分明，加强员工的职业道德和思想教育工作，使该物业有高度凝聚力，并要求全体员工以高度热忱的责任感去完成本职工作；
5、巡视本物业各部门运作情况，发现问题现场解决；
6、对银行的投诉及时处理；
7、主持每周的工作会议，总结上周工作情况，布置下周工作任务；
8、进行每日的例行检查：
（1）检查员工的仪表仪容、礼貌用语和劳动纪律；
（2）检查消防中心、监控中心和其他重要设施设备的运转情况；
（3）检查会务、各楼层、地下室、外围的工作状况和卫生状况。
9、每周对业主单位进行一次常规性拜访，接受监督。通过沟通，及时了解工作中的不足，和业主以及使用人的更多需求，以便在日后的工作中提高和完善；
10、处理重大突发事件，及时启动应急预案；
11、对重大突发事件、事故、管理处无法解决的事件和投诉、需要对设备进行维修保养等，须及时上报银行办公室和物业公司；
12、经常检查后勤保障，为职工分忧解难，激发员工的劳动热情；
◆工程部职责
银行已配置专业的工程人员，物业公司的工程人员积极协助银行做好的强电、电梯、消防、空调、弱电等工作，为各类设备进行规范化维修和养护，力争因管理责任引发的重大设备事故为零。同时接受业主和使用人的报修服务，在承诺时间内竭尽全力为业主解决设备、设施上的问题。
工程部隶属管理处直接管理，协助银行做好公用设施、设备保养和银行大楼内的维修，主要职责如下：
1、妥善保管工程建设档案资料，定期或不定期向管理处汇报情况；
2、协助银行做好大楼内的水泵、消防等共用设施设备的巡查、记录及维修保养；
3、协助银行做好大楼内的公共部位（如共用屋顶、排水管道）等的维护和疏通；
4、银行大楼设备或设施如发生突发性事件，协助银行全力组织抢修；
5、协助做好突然停电、停水的应急工作。
6、严格执行执证上岗，规范操作。
7、配合管理处各个职能部门的工作，完成管理处领导安排的其它工作。
◆会务部工作职责
会务部隶属管理处直接管理，负责日常会务工作，提供全程会务，主要职责如下：
1、按照《合作银行会务接待单》和办公室OA网的相关指令，完成会务前的准备工作。
2、做好会务期间的服务工作。
3、会务结束的整理检查工作。
4、无会议时的会场清洁及保持工作。
5、服从上级其他工作安排。
6、会务基本流程
（1）上班时间为：08：00—11：00、13：00—17：30；
（2）08：00上班，提前十分钟到岗，自我检查仪容仪表。
（3）时刻做好会务前的准备工作。
（4）每日早上08：00前开启会议室所有的门窗，无论有无会议准备至少两瓶开水以防止紧急召开会议；17：15检查好会议室内电源是否关闭、门窗是否关好后锁好门和保安交接好方可下班。
7、全程会务服务：会议室空气质量服务、会议室内布置服务、茶水服务、音响、投影服务、签到服务、会议设施保养服务、迎宾服务等；
8、无条件做好银行的会议服务，包括夜间会务和提前、延时服务。
◆保安部工作职责
保安部隶属管理处领导，协助公安部门和银行做好安全防范工作，主要负责秩序维护、交通、消防及其它违章行为的管理工作，具体职责如下：
1、严格执行、遵守市、区有关治安、消防管理条例及公司有关规章制度；
2、认真执行机动车管理规定，加强道路交通管理，制止各类违章停车；银行常驻车辆牌号的概知率达到90%以上；
3、实行24小时巡逻值班、夜间封闭管理，保护业主单位的财产和公共设施；
4、对大件物品的进出、外来人员和车辆的进出进行管理；
5、加强消防管理，对消防器材定期进行检查，使消防通道不被占用；
6、做好每日治安消防管理的记录工作，定期或不定期向管理处汇报工作情况；
7、熟悉各类紧急预案的操作程序，并且能进行实际操作；
8、每日对各类安防设施设备进行巡查和记录；
9、负责装修管理期间巡查，每天不少于2次到现场跟踪，发现问题及时劝告或制止；
10、配合管理处各个职能部门的工作，完成管理处领导安排的其他工作。
◆保洁部工作职责
保洁部隶属管理处领导，按星级酒店的管理和养护标准进行保洁。保洁部分别对公共区域、公共设备设施、消防通道、外围及绿化带进行常规保洁。
绿化虽然属于银行的外包单位，但绿化养护的好坏直接影响着大楼的美化。所以，物业人员必须督查绿化养护人员及时浇水、修剪等等。
1、熟悉所负责范围内的日常清洁卫生情况，负责公共部位的保洁工作；
2、负责区域范围内的垃圾回收及清运工作；
3、负责各楼层水器的，；
5、负责卫生间清洁用品（如卫生纸、洗手液等）的及时更换和办公大楼内外的消杀工作；
7、负责公共设施、设备的保洁工作；
8、协助绿化养护工作；
9、积极参加业务培训，提高业务水平，学习清洁卫生等知识，提高素质；
10、配合管理处各个职能部门的工作，完成管理处领导安排的其他工作。
◆网管部工作职责
网管部隶属管理处领导，委派专业保安管理人员进行日常管理和质检考核工作。
1、根据国家安保管理条例和银行主管部门的有关规定和要求制定本部安保管理方案和各种防范措施，报总经理及银行主管部门审批后组织实施。
2、制定部门各项安保制度、规定，报请总经理批准后发布实行，并监督落实。 3、?从部门工作特性出发，定期开展安全防范、职业道德和法制教育培训，加强安保管理。 4、?深入研究实际调查研究，及时发现进行解决安全保卫工作中出现的新问题、新情况。 5、?随时掌握安保人员的思想动态，关心他们的工作和生活，充分调动其工作积极性。 6、加强日常安保巡视工作，做到月有计划、周有目标、日有落实的全方位动态管理模式。? 7、?做好与业务单位主管领导的协调与沟通工作。
8、完成上级领导交给的其他任务。
◆食堂工作职责
食堂受银行委托由管理处托管，具体按《食堂人员托管协议书》相关规定执行。
三、人员培训的目标和要求
（一）培训内容及培训方式
1、公司培训--公司文化建设、公司CIS的原理、运用、案例、公司前景的规划与传播、公司文化的塑造与创新、公司文化的内涵。
2、项目培训——农村合作银行管理处组织架构和运作程序、物业及设备情况及其注意事项、物业管理政策法规及相关法律常识、管理规则及员工守则、各岗位的操作流程及要求、消防急救常识及器具使用、设备操作及维护知识。
3、特点培训—根据网点人员分布“散”的特点，除了定期对保安进行集中，开展理论及实际应用的培训外，不定期地到实地进行现场培训，平常进行手机短信提醒式培训。
4、培训后的考试—检验培训效果对于培训内容分口试和笔试、岗上考察三种方式进行考试，并将考试得分记录存档，与考核分数、工资评估等级相关联。
5、三维培训体系：
（1）按职务层次划分，从普通员工到管理人员都有相应培训；
（2）按专业类别划分，如专业技术、安全防范技能、管理技能培训等；
（3）按部门类别划分，不同的部门有不同的培训。
（二）培训后要达到的目标
1、新人培训：新人要进行公司及行业制度、礼仪知识、岗位技能与操作标准等方面的岗前培训，并有一定级别的带训人。通过培训做到应知应会，基本胜任岗位工作。
2、日常培训：建立年度训练计划和月训练计划、周训练计划，将日常必需的操作技能、知识及相关知识按重要性的不同，安排不同周期，分在岗培训和脱岗培训二种方式，让员工在工作中不断提高、不断进步。
3、年度培训：
序号 参与人员 培训内容 培训时间（频率）
及组织单位 1 全体员工 企业理念、企业精神、企业宗旨、职业道德、物业管理政策法规、相关法律常识的培训教育、项目物业、设备以及业主基本情况介绍，实地培训讲解 培训目标；
公司培训部 2 全体员工 结合春节休假结束收心，进行企业各项规章制度的培训 年初（1次/年）；
管理处主管 3 全体员工 结合一季度测评工作，进行团队精神、服务理念及服务技巧的培训教育 每季度（4次/年）；
公司 4 全体员工 团队精神、专业技能、服务理念及服务技巧的培训教育 每周（12次/年）；
公司、管理处 5 全体员工 结合上半年工作总结，进行职业道德和专业技能的培训教育 年中（1次/年）；
公司、管理处 6 领班及以上 物业管理服务的案例分析培训 半年（2次/年）；公司 7 全体员工 消防知识、消防器材使用培训 平均1月/次；公司、
管理处 8 领班及以上 年终工作总结，排问题，找差距，与下一年的计划工作安排 年底（1次/年）；
公司、管理处 4、部门培训：
（1）会务部：采用请进来、走出去的方式进行培训。学习四星级酒店的礼仪、接待服务。比如在高档烟和中档烟的放置；打火机在高、中档烟的放置；常规加水时间为20分钟，并了解银行部门负责人的喝水频率，左手和右手喝水习惯，客人需要加水的要点和紧急状况的处理方法、大型会议和重要会议的引领客服务等等。通过酒店式接待的培训，使服务人员逐步掌握会务技能，会务接待中的接待能力、服务水准将大大提高。
（2）保洁部：采用四星级酒店卫生工作标准细则培训，以量化的标准来实施。比如员工的行为准则、外围公共区域保洁标准、计划卫生和日常卫生的保洁标准、办公室和会议室的保洁标准、各区域垃圾收集和处理的时间、地毯、走廊、地面保养、大型会议流程。
（3）工程部：以实际操作进行培训。物业及设备概况、维修工具使用及保养、停电停水应急处理、发电机及配电系统维护保养与操作、供排水系统维护与保养、消防系统维护与保养、音控设备维护与保养、电梯救人防、急救及器具的使用方法。
（4）保安部：以安全管理为前提，做到人人熟练使用灭火器。在岗前培训时，灭火器的使用方式纳入培训内容，在转正时列入考核项目。每月的体能测试与消防演练相结合，可以携带灭火器跑楼梯。消控人员除了持证上岗以外，对于日常的消控培训必不可少，比如：报警时的处理方式。在银行的帮助下，对烟感、消防器材进行检查，以确保大楼100%安全。
（5）网管部：根据网点的特性，培训工作以手机短信的方式进行，并制定实用性强的“口袋书”，内容为《员工手册》《银行网点保安考核规定》和《XX合作银行各网点后勤服务项目考核细则》中的相关条例，易记、易携带，即有利于保安员学习，又便于督导者考核。
四、员工上岗仪表、行为、态度标准
1、员工形象、仪态：
按照四星级酒店服务标准，来客起立、限时办理、来去问候、微笑服务等。
引导人员统一穿西装，形象英武、精神抖擞。
工程维修人员着装参照国家安装业标准，兼顾安全和形象，维修人员应头戴安全帽，随身携带有干净手套、擦布、布鞋、警示牌等。
保洁人员着装达到酒店清洁人员标准。
2、制服：
上班应按标准穿着制服，且应保持干净、熨烫平整；工作牌佩带整齐，配带在制服上左锁骨下3-4寸的位置（约一个横向的手掌距离）。
3、仪表修饰：
（1）上岗前要整理仪容。
（2）女性管理人员和前台客服人员必须化淡妆，忌浓妆艳抹，口红的色彩不怪异。
（3）男员工不得留胡须及鬓角，每日检查，并勤于剪剃，保持面部整洁。
（4）手部保持指甲干净、修剪平整无污垢，不得留长指甲（长度不得超过指尖）和涂有色指甲油。
4、鞋袜：
（1）女员工穿肉色袜，男员工穿深色袜。
（2）鞋面干净，穿皮鞋的人员，管理人员、秩序维护员规定颜色为黑色，其他人员为黑色或深色（建议黑色），并保持鞋面光亮。
5、头发发饰：
（1）所有人员要保持头发整洁，不可留爆炸式、新潮和另类的发型。
（2）女员工头发后不过肩前不盖眼，长发应按规定梳扎；发饰不夸张，只求简单素色，长发应上盘戴发套（箍）。
（3）男员工最短不得为零（光头），前发不俯额、侧发不掩耳、后发不及领。
5、站姿：
（1）女员工双腿并拢站直，挺胸收腹，双手自然地交叉放在身体前面，左手在上，右手在下。
（2）男员工双腿并拢站直，挺胸收腹，双手自然下垂，由裤缝处，也可双手背在身体后或交叉放在身体前面两脚略分开些，与肩同宽。
（3）两手不可插于口袋中，不可倚、靠、趴、勾、交手抱臂等。
6、坐姿：
（1）入座轻缓，坐直并坐满2/3，后背挺直，腰部挺起双肩放松平放手自然放在膝盖上，双膝并拢。
（2）男士坐时双腿可略开，女士双腿交叉并拢/并拢斜倾，正或侧放。
7、走姿：
（1）行走应轻而稳无声，抬头挺胸收腹，肩平身直，手臂自然，在两侧自然摆动。
（2）脚步间隔适中，不要大踏步行走、跑动。
（3）与上级、同事、宾客相遇时，应点头致意或问好。
五、各岗位操作规范
XX管理有限公司通过长期的酒店管理、物业服务的工作经验，结合合作银行管理处各部门管理人员的经验积累，已总结整理出一整套符合银行办公大楼管理的操作规范，系统详尽的规范了员工的岗位职责、工作的方法、纪律、考核办法等一系列量化管理条款。
具体见副本：《保安部管理手册》、《会务部管理手册》、《工程部管理手册》、《保洁部管理手册》、《网管部管理手册》。
第五章 秩序维护及车辆管理
一、物业服务区域内公共秩序维护分析
根据农村合作银行的物业特点，我们将注意重点防范与一般管理相结合；“人性化服务”与“智能化管理”相结合。
农村合作银行的公共秩序维护主要包括：公共秩序维护、消防、车辆管理，我们将针对它的具体特点采取内外互防的管理方式对所辖物业区域的安全防范和消防、车辆管理工作进行全面的管理。此外还需考虑银行大楼的特殊性，需要加强对计算机室、档案室、金库和食堂厨房等重点要害部位的监管。
二、公共秩序维护方案
安全防范保障=高素质秩序维护队伍+高科技防范设施+高效率操作流程
（一）高素质秩序维护队伍
1、配备充足的秩序维护员，
2、把好秩序维护员录入关
3、严抓秩序维护业务培训，提高秩序维护员整体素质。
4、强调秩序维护队伍的稳定性---丰富秩序维护员业余文化生活，增强秩序维护员的集体荣誉感。
5、重视秩序维护员的意识培养---每位秩序维护员都要有“秩序维护、迎宾、服务”的意识，改变原先秩序维护员单一的秩序维护功能。
（二）高效率操作流程
1、实行秩序维护各岗位按时交替操作来提高效率。
2、实行秩序维护员奖金与安全防范状况相挂钩的制度。
（三）人员管理
1、巡逻秩序维护员主要巡逻区域有：公共走廊、地下室及各出入口，消防通道、外围、计算机、档案室、金库和食堂厨房等重点要害部位。
2、巡逻秩序维护员在巡查时，发现人员进入管理区域时无出入证，请其离开此区域或补办相关手续；
3、对办公室内部修整的，做好每天不少于4次的跟踪和督查，并做好登记工作。
4、夜间、节假日加强巡查力度，对可疑人员进行有礼貌的询问，进出实行实名登记制度。
（四）物品进出管理
大件物品出进出由农村合作银行，应用身份证或其他有效身份证件实名登记后，并经相关业主同意后，才能放行。
1、当业主有物品需要搬运时，只需要拨打服务中心热线，服务人员将随时提供帮助，保质保量的完成任务。
2、在平时地下室货梯门前公布服务热线，一旦要搬运大批或贵重的物品方便使用人来电，服务中心将委派专人持电梯钥匙手动操控电梯，避免撞坏物品、损坏电梯的事故出现。
（五）针对不同功能区域安全防范方案
1、外围
白天：做好外围安全防范工作；夜间：加强外围巡逻，增加巡逻次数，到预定巡逻点，巡逻秩序维护员须与当班班长用对讲机进行联系，班长须按实际情况记录，以完善巡逻工作。
2、办公楼---工作时间开放管理，休息时间封闭管理，办公楼在工作时间采取开放式管理，开放是仅指通过大门进出人员是开放的，主要通过巡逻保安员、门岗保安员和车库岗保安员互相配合来管理。
对大件物品由业主确定放行权限，秩序维护员根据业生的放行权限对大件物品进出进行登记、确认管理。
办公楼夜间和节、假日提高安全防范级别，对所有进入办公楼的人员进行登记，所有大件物品将经业主确认后放行。
（六）工作重点
1、人流控制：对可疑人员进行礼貌询问，必要时可有礼貌地查验证件，严格控制推销人员进入管理区域。
2、物流控制：对物品的进出实施询问制和登记制。所有大件物品和夜间物品进出实行登记后，并且经过核实后方可放行；对危险物品进入大楼应问清事由，同时应做好防范措施后方可进入
3、钥匙控制：专门制作木箱，放置门禁卡，按办公室门号登记，保管好业主方的门禁卡和房门钥匙，使用门禁卡或银行房门钥匙，必须严格履行登记手续。
三、消防管理
消防管理目的是预防物业火灾的发生，为业主提供一个安全的工作环境。根据物业建筑特点，我们从消防队伍的建设、制度的订立以及消防设备的管理三个方面着重就消防设备的管理内容提出以下方案。
（一）制定消防管理实施措施
1、出现消防报警，其中一名消防人员应及时到现场及时处理，落实情况，并及时报客服部立即记录；
2、出现故障立即报服务中心，同时报管理处主任。故障应在最快的时间内予以处理完毕。
3、出现误报警（如烟感损坏、未有火警的情况下人为使用手动报警器），消控人员立即在第一时间到现场确认设备是否有异常，如发现已损坏，要及时报维保单位；
4、消防主机报警，应确认是否有火警，才能进行消音，不允许直接采取隔离处理；
5、自检发现故障，立即上报；
6、每月一次对灭火器压力、消防水带完好进行检查并做好记录；
跟进消防维保单位，监督其做好以下工作：
（1）每月检查井道内接线箱的接线端子有无松动和受潮；
（2）每季度喷烟检查火灾烟感、温感探测器报警是否正常并使其无锈蚀和接线良好；
（3）每天对机房内的泵组、控制装置、仪表、阀门进行巡检，并做好运行记录。设备运行管理与保养严格按《供水设备运行管理规程》操作。每季一次联动试验；
（4）喷淋泵、消防泵每月一次运转试车（手动）；
（5）每年一次消防全面检测；
（6）协助银行做好每年一次的消防演练。
（二）通过培训，提高管理技能
为使值班员和维修员对设备功能的了解，及时处置信号报警和故障排除。在今后的物业管理期间，我们一方面将在公司原从事消防、监控管理人员中选择工作严谨，文化程度高的员工。另一方面通过培训要求保安员都能熟悉大楼楼层内喷淋阀门位置和水阀位置，熟练掌握消防设施的使用方法。
（三）实行防火安全责任制，落实消防紧急处置工作程序
1、加强消防安全宣传教育
（1）我们将在项目公共部位设消防宣传窗，每月一期消防安全宣传，宣传内容为消防法规；消防器材使用；消防应急、逃生、自救常识；消防动态等；
（2）协助银行每年开展一次综合性的消防演习。参加人员为业主以及物业服务人员，一方面可以检验消防设备设施运行情况和业主按应急预案到位情况，另一方面可以让业主熟悉火场逃生程序。消防演习过程分为：报警程序；疏散抢救，全体业主在物业工作人员引导下，从消防楼梯有秩序地疏散到底层、组织灭火、安全警戒、医疗救护；
2、建立消防教育培训制度
为贯彻落实“预防为主、防消结合”的消防工作方针，我们将做到以下几点：
（1）管理处对物业在职员工的消防知识培训每年不少于二次；
（2）管理处对新入职的员工进行消防知识培训，培训合格率要达100%；
（3）对物业员工的培训包括学习消防理论知识、熟悉使用常用灭火器材、熟悉高层建筑火场救援、火场逃生、自救技术，开展消防综合演练，实践所学知识，实践应急方案。
（4）在消防控制室内为保安员配备必要的应急工具，并培训该工具、器材的使用方法。
（5）制定《大楼消防安全指南》小册子，发给每个员工，使员工易记、易带，促进巩固。
3、落实各部门责任
（1）根据各部门消防安全管理职责，逐级落实各部门责任，并签订责任状。
（2）保安部严抓火灾易发的装修期间的消防安全工作。
四、车辆管理
对区域内各类车辆（汽车、电瓶车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，做好车辆管理、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。
（一）车辆交通管理实施措施
1、农村合作银行的停车位分为地下停车场和室外地上两部分，主要都由保安人员进行管理；
2、做好车辆的安全防范工作；
（1）引导车辆泊位时，保安员应站在车的两侧，不能站在车的正面，以防倒车时被撞。
（2）保安员指挥泊位时的手势要让司机能够看到，泊放的位置应在停车位正中，不可跨位停放，以免影响相邻车辆的正常出入及造成车辆相互碰撞。
（3）司机离开时，保安员应提醒其带走贵重物品，关锁好门窗，以防车辆及财物被盗。
（4）地下停车场内应配置足够的灭火器材，车场内应配备一些装有干沙的桶，用于处理漏油车辆；并在显眼处挂放禁止吸烟的标志牌。
（5）控制无关人员进入，对在停车场的卸货车辆和人员进行监督，禁止无关逗留。
（6）禁止运载易燃、易爆危险品及漏油或发生故障的车辆进入停泊。
3、专用车位放置指示牌，避免被占用；
（二）地面车辆管理
1、非机动车管理
所有外来车辆一律停放在指定位置，以便保安员识别；
2、机动车管理
（1）车管人员对项目内部车辆熟悉率达90%，掌握交通、被盗、被损事故的处理方法；
（2）车辆管理员每隔一断时间对停放车辆进行巡查一次，发现可疑情况及时与管理处和车主联系。
4、合理管理地面停车位，严禁临时停车长时间占用停车位；
5、进行合理的车流设计，使车流的畅通。
（3）贵宾车位需进行预留，放上标识严禁其他车辆误停。
（三）地下停车场车辆管理方案
1、停车场出入口配备保安员进行车辆管理、临时停车管理、车况检查和进出人员登记。
2、停车场内巡逻保安员，进行车辆引导、秩序管理和巡查。
第六章 环境卫生管理
一、物业服务保洁方案
为了充分体现农村合作银行的环境卫生品质，我公司将按四星级酒店的保洁管理标准对公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运，达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。
错时保洁制——保洁人员将在办公人员上班前一个小时到岗，在办公人员上班前将大堂、走廊等公共部位已基本保洁完毕，办公人员能充分感受洁净办公环境。比办公人员晚半个小时离岗，办公垃圾的及时处理。大堂花岗石的保养、不锈钢装钸物、电梯轿厢的保养将利用晚上或双休日完成。办公人员基本感受不到保洁人员的工作但却能充分享受干净、整洁的环境。
二、环境卫生的保洁范围
（一）办公室保洁
1、清倒烟灰缸、字纸篓等内的垃圾；
2、清扫地面；
3、擦拭办公桌、文件柜、沙发、电话、办公设备、茶几等家具；
4、擦拭门窗、窗台、墙壁、天花板、照明设施、饰物等；
5、清洗茶具。
（二）室外和屋顶
1、室外公共通道：地下车库入口汽车道、人行道、消防通道、标识牌等；
2、室外道路：管理区域红线范围内道路；
3、室外绿地：红线范围内草坪、花坛、树丛、草坪灯、宣传牌、雕塑、栏杆等；
4、排水沟：排水沟内垃圾；
5、地下雨、污水管井疏通，窨井内垃圾；
（三）公用设施设备
物品、管道、路灯、地面、墙面、消防箱、阀门、排水沟、集水井等。
（四）其他
1、清理乱堆放物品、清理乱涂写、乱张贴等现象；
2、建议银行对绿化养护单位督促（盆景）残枝枯叶，盆景内卫生；
3、四害消除工作；
4、化粪池清掏。
三、保洁工作具体操作办法
（一）办公室保洁
注意事项
1、必须保证在银行上班前完成作业，特制定相应周密的清洁计划，事先设计好保洁内容、路线、程序、时间，要求保洁人员按计划进行，动作利索快捷。
2、地拖、抹布等清洁工具，可多备几份，以减少往返清洗时间，提高效率。
3、进入银行办公室时，并注意不做令人怀疑的动作，以免产生误会。
4、抹办公桌椅时，桌面上的文件、物品等不得乱动。如发现手表、项链、钱包、通讯器材等贵重物品，应立即向主管及保安部门报告。
5、抹书柜、饰物等贵重物品、陈列品时，切记要小心、抓稳、轻抹、轻放，一般情况下不得使用有腐蚀性的清洁剂。
6、吸尘器声音大，室内吸尘作业可安排在银行上班前或下班后进行。
7、如果持有办公室钥匙的必须有严格的管理制度，除指定人员外，不得交与任何人员，客户要求开门或保洁人员作业时返回室内，应妥善保管。
清洁程序
1、准备：准备好清洁工具，包括水桶、抹布、清洁剂、垃圾袋、吸尘器、地拖、扫把等。
2、进人：不要关门。办公室内若有人，应先打招呼，得到允许后再进行保洁。
3、检查：进入办公室后，先查看有无异常现象。如发现异常，应先向主管上级报告后再作业。
4、清倒：清倒烟灰缸、字纸篓、垃圾桶。在倒烟灰缸时要检查烟头是否完全熄灭。清倒纸篓、集中垃圾袋时，应注意里边有无危险物品，并及时处理。
5、擦抹：从门口开始，由左至右或由右至左，依次擦拭室内家具和墙壁等。毛巾应按规定折叠、翻面。擦拭每一件家具时，应由高到低，先里后外。抹墙壁时，重点擦拭墙壁饰物、电灯开关插座盒、空调风口、踏脚板、门窗、窗台等。大幅墙面、天花等的清洁为定期进行，也可穿插在日常保洁中进行。
6、整理：台面、桌面上的主要用品，如电话、台历、台灯、烟灰缸等抹尘后，应按该办公室人员习惯的固定位置放好。如发现局部脏污仍需及时处理。
7、更换：收换垃圾袋、暖水瓶。
8、吸尘：按照先里后外，先边角、桌下，后大面积进行吸尘作业。椅子等设备挪动后要原位摆好。发现局部脏污应及时处理。
9、关闭：清洁结束后，保洁人员退至门口，环视室内，确认质量合格，然后关灯、锁。
10、记录：认真记录每日作业情况，主要包括保洁员、清洁房间号码、进出时间、家具设备有无损坏等。
（二）绿化管理
1、受业主委托，对大楼室外绿化植物养护质量，对大楼内的共用区域盆化植物租摆，进行督促管理。
2、建议银行制定绿化督促养护管理计划，落实专人责任检查职能措施，设立检查管理台账。
3、建议银行根据季节要求，对银行营业大厅、楼面共用主要部位的盆花，以门外的草花组合，要求绿化单位对时令盆花租摆，重大活动应急供给，制定方案。
4、建议银行由绿化养护单位制定绿化摆放计划，对主要领导办公室内，主要会议室内的盆景植物摆放质量。
5、建议银行对绿化养护单位签订《大厦花木养护细则承诺书》。
提倡每二个月用啤酒擦洗绿化，不仅做到光洁，而且能保鲜。
（三）室外公共主通道、室外道路保洁办法
1、用扫把清扫道路中间和公共活动场所的果皮、纸屑、泥沙等垃圾扫成堆；
2、用胶扫把垃圾扫入垃圾斗内，统一放置固定位置；
3、对有污迹的路面和场地用水进行清洗；
4、雨停天晴后，用竹扫把清扫道路上的积水泥沙扫干净；
5、地面每天不定时打扫，无杂物、无垃圾、无积水；
6、楼梯口无杂物、蜘蛛网，清洁率达99%以上；
7、楼道、墙面无杂物和蜘蛛网、无乱张贴乱堆放、扶手无尘，清洁率达99%以上；
8、电梯厅公共走道早晚各两次细致清洁，（业主上班前和下班后），中间定时保洁，要求无垃圾和杂物；
9、电梯轿厢内要求每天不定时清拭，要求做到无尘埃；
10、洗手间采用“肯德基”的管理模式，每天不定时打扫，督导人员每小时检查一次，做到无异味、无污垢，地面整洁；
11、公共部位玻璃窗每周擦拭一次，要求无明显尘埃；（目前PA技工为聘用工）
（四）室外绿地保洁办法
1、用扫把仔细清扫草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾；
2、对烟头、棉签、小石子、纸屑等用扫把不能打扫起来的小杂物，用钳子捡入垃圾斗内；
3、在清扫草地的同时，仔细清理绿篱下面的枯枝落叶；
4、不能把垃圾扫到或冲到排水沟里。
（五）排水沟保洁办法
1、用胶扫把清扫排水沟里的泥沙、纸屑等垃圾，拔除沟里生长的杂草，使排水沟的畅通；
2、用铲刀、钢丝刷等工具清除散水坡及墙壁上空调滴水的污迹及青苔；
3、先用洗洁精清洗再用清水冲洗，检查一遍发现不干净的地方再用铲刀仔细刮；
4、排水沟清理后，要盖平盖板。
（六）地下雨、污水管井疏通保洁办法
1、用铁钩打开检查井盖；
2、用长竹片捅捣管内的粘附物；
3、用压力水枪冲刷管道内壁；
4、用铁铲把粘在检查井内壁的杂物清理干净；
5、用捞筛捞起检查井内的悬浮物，防止其下流时造成堵塞；
6、把垃圾用竹筐或桶清运至垃圾中转站；
7、放回检查井盖，用水冲洗地面。
（七）其它保洁办法
1、雕饰装饰物、标识宣传牌保洁操作办法
（1）装饰物的清洁：备长柄胶扫把、抹布、清洁剂、梯子等工具。用扫把打扫装饰物上的灰尘，人站在梯子上，用湿抹布从上往下擦抹一遍；如有污迹用清洁剂涂在污迹处，用抹布擦抹，然后用水清洗。不锈钢装饰物按《不锈钢的清洁保养操作标准》操作；
（2）宣传牌、标识牌的清洁：有广告纸时，先撕下纸，再用湿抹布从上往下擦抹牌，然后用干抹布抹一次。
2、不锈钢保洁操作办法
（1）先用兑有中性清洁剂的溶液抹不锈钢表面；
（2）然后用无绒毛巾抹净不锈钢表面上的水珠；
（3）置少许不锈钢油于无绒毛巾上，对不锈钢表面进行拭抹；
（4）表面面积大的可用手动喷雾枪将不锈钢油喷于不锈钢表面，然后用无绒毛的干毛巾拭抹。
3、玻璃窗、门保洁操作办法
（1）先用刀片刮掉玻璃上的污迹；
（2）按玻璃清洁剂与清水1∶5的比例兑好玻璃清洁溶液；
（3）把浸有玻璃清洁溶液的毛巾裹在玻璃刮上，然后用适当的力量按在玻璃顶端从上往下垂直洗抹；
（4）污迹较重的地方重点抹；
（5）除掉毛巾用玻璃刮，刮去玻璃表面上的水分；
（6）洗刮连贯进行，当玻璃的位置和地面较接近时，可以把洗刮横向移动；
（7）用无绒毛巾抹去玻璃框上的水珠；
（8）最后用地拖拖抹地面上的污水；
4、乱堆放清理办法
（1）堆放在公共场所的所有物品，有些是业主还要使用的，有些是业主废弃的；
（2）发现堆放的物品需要判断是否业主废弃物品，若属业主废弃物品立即处理；若属业主临时堆放物品或不能确定是否业主废弃物品时，则汇报银行办公室同意后由管理处处理。
5、乱张贴、乱涂写清理办法
（1）发现乱张贴、乱涂写的应通知管理处处理，由保洁员进行清理；
（2）乱张贴在石材上的清理时应先弄湿张贴纸，过一会儿再铲除。乱张贴在涂料墙面上的清理时应直接撕下，再小心撕去余下碎片；
（3）乱涂写在石材上的应用各种洗涤剂清理；乱涂写在涂料上的应用细沙轻轻打去。
四、环境保洁服务内容及指标
（一）室外公共通道、室外道路清洁标准
1、地面无杂物、积水，无明显污渍、泥沙；
2、距离宣传牌、雕塑半米处目视无灰尘、污渍；
3、烟盅、垃圾桶外表无明显污迹，无垃圾粘附物；
4、明沟内无积水、无杂物。
（二）室外公共绿地清洁标准
目视无枯枝落叶，无果皮，无饮料罐，无石块等垃圾和杂物、烟头。
（三）排水沟清洁标准
1、目视：干净，无污迹，无青苔，无垃圾和沙石；
2、有空调滴水的地方按作业程序。
（四）地下雨、污水管井疏通清洁标准
清理后，眼看检查井内壁无粘附物，井底无沉淀物；水流畅通，井盖上无污渍污物。
（五）雕饰装饰物、宣传栏、标识宣传牌保洁标准，装饰物每月清洁一次，清洁后检查无污迹、积尘。
（六）不锈钢保洁标准
1、哑光面不锈钢表面无污迹、无灰尘；
2、镜面不锈钢表面光亮。
（七）玻璃窗、门保洁标准
玻璃面上无污迹、水迹。
（八）地下室保洁标准
1、每天两次清扫，目视无果皮、纸屑、蜘蛛网，墙面无灰尘；
2、车辆停放整齐。
第七章 设备与设施管理
一、设备安全运行管理方案
（一）我们的管理目标：“定期维修保养、延长设备寿命、安全高效运行”。
（二）我们的管理措施：
1、 “维修方案”：报修十五分钟内到达现场，十分钟内检查，一般故障一个小时内修复，特殊故障约定修复。为达到这个标准，我们将有以下措施：
2、“养护错时方案”：采用酒店式人性化管理，把一些会影响到业主工作的设备养护时间，同它的使用高峰期错开，达到“低干扰”目的。
二、供电系统管理方案
（一）实现降低干扰的目标措施
供电系统低干扰主要是指不因配电房设备故障给业主工作带来影响，做到配电房设备的可靠运行。
做到以下几点
1、建议业主有关部门进行育婴房式管理措施：防尘、防潮、防高温是降低供电设备故障率最有效措施，我们将把配电房改造成衡温、衡湿、无尘的“育婴房”，降低故障，延长设备寿命。
2、标准化操作措施：供电设备故障往往是误操作造成的。所以实行规范的操作制度，能够使操作无误。
3、全面检查措施：配合业主有关部门在日常管理中定期检查业主的供电设备，特别在夏季用电高峰，每天检测各层电表的用电量，防止超负荷用电造成经常跳闸，根据变配电设备磨损规律，在用电高峰季节来临之前，对无法停止的功率输出设备进行一次全面预防性维护。
（二）预防重大安全事故措施
1、设备操作安全
操作人员全部持证上岗、规范操作，不定期进行安全培训，增强安全意识。
2、业主安全
协助银行进行用电安全宣传，在公共部位上的供电设备上设置警示标志和围护、上锁隔离装置。
三、弱电及自动化系统管理方案
（一）安全措施
1、主动发现——对一些不能自动故障报警的设备，由巡逻秩序维护员每天进行有效性测试，发现故障报工程部维修。
2、应急补偿---制订系统故障应急预案，一旦发生故障就以人工形式来替代自动化系统。
四、消防系统管理方案
管理处工程部协助管理和操作，配合具有专业资质的单位进行维修保养，监督其工作状况，及时将未解决的问题和重大故障点上报业主方。
（一）常规阶段措施
1、模拟测试---工程部配合维保单位，做好每季定期对消防系统有效性进行模拟检测，包括所有应急照明灯、烟感、水压测试；消防栓泵、喷淋泵运行；手动报警按钮测试；所有闸阀开关运作一次。
2、每天巡查---每天由巡逻人员检查灭火器、消防带、消防枪等设施是否齐全，紧急疏散通道是否被占用，应急灯、安全出口灯、防火门是否损坏。
3、定期保养---消防自动报警系统、喷淋系统由银行聘请的具有专业资质的单位保养、大修，请消防部门检测。我管理处做好配合工作。
4、培训宣传---对员工进行消防器材、消防报警器的使用培训和宣传。
5、断电保证---每日检查消防系统的不间断电源工作情况，使办公楼停电24小时内消防系统能正常使用，使停电期间办公楼的消防安全。
五、电梯系统管理方案
（一）管理处负责管理和操作。
银行对电梯的维修和保养，采用外包形式。维修保养由专业维保单位负责,物业服务公司的工程人员协助监督。
（二）实现“低干扰”的目标措施
1、保养质量控制---是保障电梯低故障率最有效措施。
“选好养护单位”，选择一家技术力量强的专业电梯维保公司,并签订合同明确抢修故障次数；到达现场处理的时间；每月两次的全面保养等。“做好监管工作”，专业保养公司每次保养，工程部将到场监督，并记录，对不符合规范的行为及时汇报银行办公室，同时出具联系单对保养公司要求整改。
2、管理质量控制---决定电梯故障率重要因素。
根据我们管理经验，电梯机房、轿厢保持清洁能延长电梯使用寿命，大大降低电梯故障。
3、预知维修方案---是及时发现潜在故障，提前消灭故障最佳办法。建议银行对维保单位在电梯轿厢上安装电梯专家管理监测仪，通过监测噪音、速度、平层等运行指标，经综合运算，用来发现电梯运行中每一异常，及时进行维修。
4、日常维修保养
维保单位对日常电梯保养和年检以不影响业主正常工作为原则，把大楼内的电梯的保养安排在使用低谷期进行，年检避开电梯使用高锋时段。
5、故障应急处理措施
定期对所有管理处管理员和安全管理人员进行电梯困人救助培训，并定期进行模拟训练，电梯维保单位的抢修电话24小时开通。
6、断电自动平层措施
电梯困人往往是电梯故障和电梯断电造成的，建议银行将两路电源都接进电锑，使得电梯有不间断电源，当遇到突然断电时，电梯能自动就近平层并自动打开电梯门。
六、给排水系统管理方案
造成给水干扰业主的有设备故障和长时间停电造成停水两种情况。消除设备故障措施如下：
（一）每日巡查---维修人员定期对水泵进行巡查，并记录，发现故障或隐患及时报银行工程部维修。
（二）快速维修---在银行的帮助下，收集一整套正确的给排水竣工图，一份在工程部存档，一份在设备房存档，以备急用。工程人员必须熟悉银行的给排水系统，如水管、水池、水泵、开关阀门及分阀门位置，以便在应急时立即切断水源，减少损失。
七、共用配套设施管理方案
（一）机房管理
1、机房应通风良好，照明光线充足，并有应急照明，门窗开启灵活。
2、地面、墙壁、天花板、设备表面无灰尘、油渍、污渍，油漆完好，整洁光亮。
3、对给排水管道标有流向标识。
4、经检查发现设备异常，根据设备使用维修说明书进行维修，直至运行正常。
（二）日常巡视和运行管理
在水、电、电梯设备运行时，按楼层的实际情况对系统进行每天一次的巡视。日常巡视运行管理时填写《设备运行日志》。
（三）检查、维护保养
1、由专业保养公司进行维修保养，系统各部位严格按标准进行定期保养，接报后一般故障要求当天处理，特殊故障在约定的时间内修复。
2、保养公司的每次保养，工程人员协助银行到场监督，并记录。发现不规范行为的出具联系单，要求保养公司整改，同时汇报银行办公室。
八、共用设施管理方案
（一）共用配套服务设施管理方案
1、在服务设施显眼位置张贴设施使用方法及注意事项。
2、在可能引起意外事故的地方设置警示牌或画上警示线。
3、保持地下停车库的照明、排风系统、排水系统的正常使用。
（二）共用配套市政设施管理方案
1、雨水管、污水管、废水管每年春、秋雨季来临之前疏通一次，并定期检查，不发生阻塞、外溢现象。
2、地下室上明沟每季清理一次，做到无杂物、无臭味。
3、保持公用部位照明和消防应急灯的正常。
第八章会务管理
管理目标：按四星级酒店服务标准提供标准的会务服务，做到指派专人与业主方进行密切衔接，会议全程跟踪服务，无遗漏事项，无因会场布置而产生的失误，精心准备确保每次会议顺利进行。
具体管理方案：
会务前的准备工作
1、根据业主会议接待通知单的要求认真准备各项物品及安排。
2、提前根据会议室检查表对会议室的空调、照明、电器设备以及门窗进行全面检查，发现问题立即通知工程设备人员排除故障。
3、按灯光控制的规定在会议前半小时开启照明。
4、长时间未启用的会议室应开启门窗15-20分钟进行通风。
5、开启中央空调调节好温度，冬季室内温度控制在20度以下，夏季温度控制在26度以上。
6、按业主方会议通知单的要求布置好桌椅、茶叶、鲜花、小毛巾、水果、餐巾纸、文件发放、登记台、削好铅笔、备好写字纸等，如有特殊要求应提前备好。
7、检查会议室的四周墙面、镜框、文件柜、办公家具等物品是否有灰尘，摆放位置是否合适，发现问题及时整改。
8、根据会议通知的要求提供茶水、矿泉水；纸杯、瓷杯。纸杯要求需整洁完整；茶杯要求需消毒柜消毒时间不低于20分钟，杯盖无黄斑、无缺口，茶杯无水渍且光亮。
9、签到台的要求：台布无污迹、挺括、无破损，摆放位置适中。
10、鲜花要求：新鲜、无枯枝败叶，喷洒少许水分，保持鲜花新鲜。
11、茶叶要求：根据会议等级准备茶叶，在会前30分钟准备就绪。
12、加水瓶要求：表面清洁光亮，无水迹，瓶内温度保持在90度以上。
13、矿泉水要求：矿泉水瓶体无灰尘、密封完好，瓶内无沉淀物，同时检查是否在保质期内。
14、小毛巾要求：无斑点和异味，必须经严格消毒，消毒时间不
低于20分钟。冬季毛巾待客人入座后立即提供，保持毛巾的热度；夏季待客人入座前提供冰毛巾，盛放小毛巾的竹筐不得有破损，使用完成后用热水浸泡10分钟以上，待晾干后保存。
15、会议开始前10分钟，服务人员在会议室门口站立迎候与会人员到达。
16、服务人员站立须做到精神饱满、淡妆、仪容、仪表端庄大方、面带微笑。
17、对重要宾客，服务员在前领位并帮助拉椅子、分清主宾的座位，以免领错座位，引起不必要的误会。
会务期间的服务工作
1、提供茶水服务的顺序是先宾后主，然后按顺时针方向提供服务，在客人较多的情况下，二人或多人同时分正反二个方向进行，但不可将主人放在最后。无客人的情况下按级别和座次进行。
2、茶水添加时，须在距离客人背后30公分左右操作，茶水倒至七分满，并注意客人的动态，以免发生碰撞。服务过程中快又稳地将茶水送到客人面前。
3、摆放茶杯时，声音要轻，茶杯需放在客人的右手位置，同时杯柄朝后成45度，并轻声（标准是只有客人一人能听见）说“请用茶”。
4、递茶给客人时，切记手指接触茶杯口，先放杯垫，再将茶杯放在杯垫之上。
5、如需用矿泉水，矿泉水瓶不得与杯口接触，倒至八分满即可。
6、会见或会议其间（特殊要求除外）服务人员一般不得随意进出会议室，但必须注意会议室的动态，随时提供服务，如有紧急事项须找人，服务员可用纸条形式传递信息。
7、会见或会议结束时，服务人员应立即开启会议室门并在门口送客、面带微笑说：“请走好，再见”。
8、提醒参加会议人员携带好自身物品，将衣帽架上的衣、帽送还客人，不可出错。
9、会议快结束时，由会议服务员落实宾客离开时间，提前通知秩序维护部在中庭位置进行秩序引导，同时派会务人员在电梯厅等待，乘电梯接贵宾并送至一楼大堂。
10、检查会议室内是否有客人遗忘的物品，如有发现应立即交还客人或交给主管处理。
会务结束后的整理检查工作
1、检查会议室内是否有客人遗忘的物品，如有发现应立即交还客人或交给经理处理。检查会议室内是否有电器设备损坏，是否需要更换电池等。发现及时通知前台进行报修。
2、清理会议桌上的资料、茶杯、毛巾、矿泉水等物品，并进行及时清洗。
3、按照会议室管理规定恢复原来状况（清洗、吸尘、维护保养）。
4、做好会务总结，报主管存档。
第九章 网点管理
管理目标：执行《保安岗位职责》制度，保证营业大厅内外的良好工作环境，维护好公共秩序。网点负责人做到每月1次回访银行相关领导；做到每月一次回收保安员考评单；做到每月二次以上动态跟进保安在岗状态；做到每月二次以上远程监控检查。在此基础上，筹建“标杆式网点”，树立品牌。
设施方案：
人员设置：选派业务精干、敬业务实的管理人员担任网点负责人。
2、 岗位职责：网点负责人、保安人员、清卫人员根据各自岗位制定岗位职责，严格执行。
3、 考核督导：管理处负责人每月1次回访银行办公室相关领导，听取银行办公室相关领导对物业公司银行各网点服务品质的评价，并对银行办公室提出的意见及时整改。
◆ 网点负责人岗位职责：
1、严格执行市、区有关治安、消防管理条例及公司有关规章制度。
2、严格执行银行办公室、安全保卫部、结算管理部布置的各项工作。
3、每月一次回收保安员考评单；每月二次动态跟进保安在岗状态；每月二次远程监控检查。
4、每月一次向安全保卫部提交工作计划；每月一次向安全保卫部、结算管理部汇报业务和品质等工作。
5、督促保安人员加强消防管理，对消防器材定期进行检查，使消防通道不被占用。
6、督促保安人员保护业主单位的财产和公共设施，对大件物品的进出、外来人员和车辆的进出进行管理。
7、做好治安消防管理的记录工作，定期或不定期向管理处汇报工作情况。
8、熟悉各类紧急预案的操作程序，并且能进行实际操作。
9、对各类安防设施设备进行巡查、记录、使用。
10、完成管理处布置的各项工作。
◆保安员岗位职责：
1﹑热爱本职工作，树立顾客至上的服务观念，做到主动、热情、耐心、周到地对待顾客。
2、营业厅执勤以站立为主，自觉杜绝一切不良行为，树立积极的安全防范意识，保证营业大厅有一个安全的工作环境。
3、做好营业大厅的秩序维护工作，协助大堂经理做好其他的对客户的引导、服务工作。
4、提高警惕，注意营业大厅内的动向，要经常温馨地提醒客户注意安全，对大额提现客户护送至门口或车上。
5、按时做好营业大厅开门关门和开灯关灯工作，上班下班前后检查责任区的安全情况。
6、维护好责任区的交通秩序，指挥车辆有序停放，提醒车主做好安全防范工作，尽量做到责任区道路畅通。
7、做好早上营业大厅门前及停车场的环境卫生工作，协助清卫保持营业大厅内卫生整洁和环境优美，协助大堂经理做好设备操作及其它服务工作。
8、如发生客户与客户、客户与临柜人员有纠纷时要及时做好劝导、调解，对不听劝导、冲动的客户要婉言请到领导办公室调解，如发现异常情况要及时向领导汇报。
9、大件物品凭有关领导签名的物品出门单放行，必要时与有关部门核实。
10、认真做好“营业厅秩序管理日常工作记录”表单。
11、严格遵守保安《仪表仪容标准》。
12、无重大投拆，在银行组织的检查评议中满意率达到95%以上。
◆ 清卫人员岗位职责
保洁员工作职责
1、营业环境（60分）
（1）网点外环境（形象标识、门面形象、进出通道、防弹玻璃、人行道等）干净明亮整洁，无烟头、纸屑、垃圾。
（2）自助服务区地面、设备干净，垃圾桶及时清理，机具设备表面无乱张贴，顶棚、墙角无蛛网。
（3）营业大厅内地面、墙面、踢脚线、开关盒、桌椅、硬件及附属设施卫生整洁，随脏随清理，做到无烟头、纸屑、垃圾、灰尘等，
墙角无蛛网。
（4）清洁工具定点摆放，营业大厅不能出现清洁工具。
（5）硬件设施（电视机、回单箱、专用电脑、门框等）、柜台外防弹玻璃定期清洁，无明显印迹、无乱张贴现象。
（6）绿色植物盆内无杂物，枯萎植物及时清理。
（7）垃圾桶及时清理，干净整洁，无污垢、无水渍。
（8）一楼客户休息室内家具、机具、绿化等摆放有序、整洁无杂物，地面、墙面、踢脚线、开关盒及附属设施卫生整洁。
（9）楼梯下储藏室内物品摆放有序，地面整洁无水渍。
2、场所环境（20）
（1）公共场所（楼梯、通道、卫生间、茶水间、会议室、复印室等）地面、墙面、踢脚线、门窗、开关盒及设施卫生整洁，做到无烟头、纸屑、垃圾、灰尘、污垢、水渍等；绿色植物盆内无杂物，枯萎植物及时清理；垃圾桶及时清理，干净整洁，无污垢、无水渍；顶棚、墙角无蛛网。
（2）楼梯通道（包括消防楼板通道）：楼梯台阶、扶手、护栏和门窗整洁，无污垢、无杂物、无灰尘。
（3）二、三楼卫生间（含茶水间）：镜面、云石台、洗手池、拖斗、电开水器、地面等卫生整洁，随脏随清理，无水迹；坐厕、尿厕、坐厕水箱洁净无气味、无污迹；垃圾桶及时清理，干净整洁，无污垢、无水渍；清洁工具定点摆放；顶棚、墙角无蛛网。
（4）大、小会议室：支行使用后及时清扫，未使用的每星期定期清扫一次。会议桌、椅、茶水柜、空调等整洁、有序摆放，地面、烟灰缸及时清扫；顶棚、墙角无蛛网。
（5）复印室：复印机、桌椅整洁、有序摆放；地面卫生整洁，垃圾桶每日清理；顶棚、墙角无蛛网。
（6）行长办公室：地面整洁无垃圾无水渍；门窗整洁明亮无污垢、无灰尘；办公桌椅、沙发、立柜、空调等设施整洁摆放有序；桌面茶杯、烟灰缸及时清理；垃圾桶满时清理；绿色植物盆内无杂物，枯萎植物及时清理；卫生间干净整洁；休息室地面清洁，物品摆放有序；顶棚、墙角无蛛网。
3、食堂环境（20分）
（1）包厢、餐厅：无垃圾和杂物；门窗、玻璃整洁明亮；墙壁整洁，顶棚、墙角无蛛网；餐桌椅子有序摆放，擦拭干净，无油渍饭渍；地面整洁，无垃圾、无油渍。
（2）厨房间：面案板、菜案板干净整洁；物品摆放整齐；菜盆、面盆干净明亮，无油渍；碗筷洗刷干净，及时消毒；地面整洁无垃圾；及时清理垃圾桶；水斗内杂物及时清理，防止阻塞；冰箱内存放物品要分袋存放，定期清理；顶棚、墙角无蛛网。
（3）厨房储藏间：物品整洁摆放有序；地面整洁无灰尘无垃圾；顶棚、墙角无蛛网。
（4）食堂餐厅、厨房每星期大清洗一次。
备注：物业公司每月现场检查为依据，支行检查单为标准，对保洁员进行考核，每月考核分在95分以上的为优秀，连续三个月95分以上的奖励50——200元整，每月考核分在95分以下90以上，连续三个月以上的扣罚50——200元整。每月考核分在90分以下的扣罚50——200元整，情节严重的解除劳动合同。
二、提升方案
建立城区标杆式网点
1、人员配置
在人员配置上选用复退军人或业务熟练的保安人员，在身高、年龄、形象气质方面设定特定标准，严把录用关。
2、选定区域
先从城区支行开始，有目标地选择现有基础比较好、银行支持力度比较大的支行作为标杆。
3、复制形式
在一定时期内、一定范围内成熟一个复制一个，打出“合行网点”的品牌，并形成品牌效应，力争在半年时间内成为标杆网点。
第十章 报价表
58 / 60
联合物业管理有限公司
余姚农村合作银行
余姚农村合作银行物业
食堂
网管部
保洁部
保安部
客服部
工程部
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