前期物业管理服务方案
一、物业管理接管验收方案
物业验收、接管前的工作
1) 成立验收、接管小组：
由××物业管理有限公司在接管物业竣工前组织、经营、管理、工程、保安和清洁等部门有关人员前往现场，对验收、接管工作中所涉及问题等进行考察。在此基础上，提交公司董事会或总经理办公会议讨论确认，并制定验收、接管工作方案，在公司领导下成立接管验收小组。
2) 有关专业人员提前进驻小区：
提前派出工程技术专业人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与机电设备的安装调试，了解整个物业内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造原理、性能，熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向等，为下一步实物验收、资料移交等工作做准备。
物业验收、接管中的工作
1) 组成联合交接小组，商定交接注意事项和交接日期：
管理处验收、接管小组主动与开发商和承建单位联系，协商物业交接问题，及时将协商情况汇报给总公司。由开发商、承建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期。
2) 印制验收、接管工作表格：
物业公司对所接收的建筑物、设备设施，要分别列项印制验收记录表格。主要有：物业接管验收移交工程资料清单，公用机电设备验收单，公用建筑、小型设施验收单，公用机电设备验收单，室外给排水验收单，绿化验收单，单元建筑接管验收记录表，单元室内电气设施接管验收记录，单元室内给排水接管验收记录表等。
3) 全面验收、交接：
验收时须有开发商、承建单位和物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的项目，注明存在的问题，提交地盘和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收，物业公司将接收清单交管理处保存。开发商、承建单位把小区的各项资料（包括产权资料，技术资料，政府验收合格证明，水、电、气供应合同等）全数移交管理处，双方注意做好移交工作的相关登记、签字手续。
物业验收、接管后的工作：
1) 已接收项目的管理：
管理处从接收签字起，即组织人力对建筑物和机电设备进行保护，防止被盗和破坏，同时，组织人员对已接收项目进行清洁和环境整理。认真清点、检查、复核室内和小区的各种设施设备及有关物品，发现问题及时登记、反映、整改。
2） 入伙时业主及物业使用人收楼验收：
管理处与开发商在入伙接待处联合办公，实行一条龙服务。先由开发商为业主及物业使用人办清购楼手续，再由管理处收取入伙费用，并安排专人陪同业主及物业使用人视察房屋、验收设施设备，办好交接手续、交付钥匙，对业主及物业使用人提出的房屋质量方面的问题，逐项记录在《接管验收记录》四联单上（承建商、缇香名苑管理处、业主及物业使用人、开发商各一份），并负责与承建商联系，限期修好，保证业主及物业使用人按时入住。
3） 归档小区各种资料：
建筑施工图纸、隐蔽工程资料 、各种交工验收证书复印件、各种设备使用说明书、合格证书复印件等。
4） 拟定小区设施中不完善方面的改进计划，并与有关方面联系实施。
各项工作执行企业的质量方针和目标，以及ISO9000质量管理体系标准，为物业使用人创造安全、清洁、优美、舒适、方便的生活环境。
五、物资装备
物资装备以满足现代化管理需要为目的，以确保管理服务质量为根本，以为机关工作人员提供文明、舒适的办公、生活环境为追求，结合实际情况拟定。
（一）管理用房
1.办公用房安排
管理处前期办公安排。关于前期维修间和仓库位置，根据现场情况临时协商解决。
2.宿舍与食堂安排
前期保安及工程技术人员宿舍在办公大楼临时解决，综合服务楼交付使用后，管理骨干和保安员等住宿由管理处统一解决，在某某市聘用的非保安员工尽量自行解决住宿问题。前期员工就餐问题拟与快餐公司协调解决。综合服务楼建成后统一在正规食堂就餐。
二、业主入住管理方案
住户入住期间的管理方案，包括入住仪式、办理有关手续、便民服务、为住户的措施 『入伙通知书』
女士／先生：
您好!您所认购的 弄 号 室的商品房， 日前已经政府有关部门检查验收合格，准予入住。现将有关入伙事项通知如下：
一、我公司拟定于 年 月 日至 月 日，集中办理入伙手续。您可在回执中选定具体入伙日期前来办理，并在收到本通知后一周内将回执寄回我公司。如您不能按时前来，在 年 月 日后，请到销售中心办理入伙手续（法定节假日休息，恕不受理）。
二、集中入伙办理地址：
三、办理时间：上午 至 ，下午 至 。
四、集中入伙期间，我公司有关部门和物业管理公司将派员现场接待办公服务。
五、回执邮寄地址：
邮编： 传真：
特此通知。
××房地产开发公司
年 月 日
『入伙通知书回执』
入伙通知书回执
公司：
兹接贵公司入伙通知书，本人购买的 号 室商品房，拟定于 年____月 日前来现场办理入伙手续。此复。
业主（签章）：
年 月 日
『入伙须知』
入 伙 须 知
女士/先生：
欢迎您成为 的业主！
我公司为提供良好的管理服务，兹先介绍有关入伙事项和有关收楼程序，以免您在接受新楼时，产生遗漏而导致不便。请您认真阅读，以免产生麻烦。
请您在接到《入伙通知书》后，按约定的日期来办理入伙手续，以便我们及时为您提供服务。
您来办理入伙手续时请带齐以下物件：
购房预售合同；
业主身份证（或护照）及印章；
公司购买的还应带公司法人证件和公章；
《入伙通知书》；
已缴款项的收据（调换正式发票）；
未缴的购房款和物业管理应缴的款项。
如您委托他人来办理，还应带上：
您（业主）的委托书，应由律师见证；
您（业主）身份证（或护照）的复印件；
代理人的身份证或护照。
4、您办理手续时请按入伙手续书的排列顺序依次进行。
5、您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题。如有问题，请填入《房屋验收表》中，管理处将代表业主利益向发展商协商解决。
祝您顺利入伙！
××物业管理有限公司
××管理处
年 月 日
『入伙手续书』
入伙手续书
业主：
您认购的 号 室，现已具备入住条件，请您按如下顺序办理入伙手续。谢谢您的合作。
1、房产收款组
3、物业组
3.物业组
根据入住前后及各个管理时期的特点，采取相应的安全防范措施；
1、 管理处坚持以安全责任制为抓手，认真贯彻政府倡导的“政府领导、法人管理、社区自治”的原则，加强防火安全宣传机制建设；
2、 进一步加大防火安全工作基础，全面提升防火工作的管理水平。
3、 工作目标：通过各部门、各级防火组织和全体员工的共同努力，不断探索管理处消防管理机制，完善防火工作机制，提高依法治火的能力和水平；
4、 通过整治防火安全薄弱环节加大小区消防安全宣传力度，有效预防和控制一般火灾事故；有效实施小区防火安全监管，为项目提供良好的防火安全保障。
[消防安全宣传和防范]
通过在设立公告栏，向小区住户宣传消防安全，深入贯彻《消法》，加强消防宣传教育，传播居家防火知识，提高全民的消防防范意识。
通的形式，向小区业主普及消防安全法律法规等行业规定
通过研讨会的形式讨论过小区内部网络发布防火安全基本常识，开设家庭防火知识专栏，向业主（用户）普及居家防火常识，帮助业主（用户）消除家庭火险隐患
通过开设座谈会新近消防问题的热点
组织业主参观消防设施系统，现场讲解小区消防系统的管理和运行情况。
6、物业管理法律法规及常识向住户的宣传设想
通过在设立法律法规常识专栏，向小区住户宣传法律法规知识，深入贯彻《物业管理条例》、《消法》等相关法律，传播法律法规常识，提高全民的法律意识。
通过小区内部网络发布法律法规基本常识，设立主页公告栏，向业主（用户）普及法律法规常识，帮助业主（用户）提高法律意识。
通过开设座谈会的形式，向小区业主普及法律法规知识。
通过研讨会的形式讨论新近法律法规的热点问题。
业主装饰装修管理方案
对房屋装修的监督方案、措施和所达到的效果，特别是对不出现违章搭建和保证房屋外观整洁统一所承担的责任及承诺； 【相关表式及告知性文件】
『装修申报表』
年 月 日 物业编号
住
户 姓 名 电 话 地 址 装修 公司名称 注册地址 法人代表 电 话 工地负责人 电 话 项目 主要材料 时间 年 月 日起至 年 月 日止 物
业
管
理
处 审批意见：
年 月 日批准人 验收意见：
年 月 日验收人 『装修管理协议』
甲方：××物业有限公司
乙方：（装修业主）
为了共同维护本物业的房屋完好、环境整洁、优美，维护广大业主的利益，甲、乙双方根据《安徽省物业管理条例》和《房屋使用说明书》特制订本管理合同。
甲方作为本物业的管理单位，有责任对业户的装修工作进行检查、监督和管理。
乙方在实施装修过程中，愿意接受物业管理单位的监督和管理，遵守《房屋使用说明书》。
乙方应严格按照管理处审验备案的装修方案施工，不得擅自增加项目，改变施工图纸，不得擅自变动户内原有的设备及设施，严禁损坏承重墙。
乙方装修施工期为 天，自 年 月 日起，至 年 月 日装修施工结束。
乙方把装修建筑垃圾袋装后，集中堆放至小区 处，并保持周边环境的整洁。
乙方应督促所委托装修房屋的施工队到管理处办理施工许可证和施工人员出入证。
管理处的服务人员有权查验施工人员的出入证和身份证，如发现伪造、冒用、证件过期、无证作业，甲方可向施工单位罚款100元/人次，同时停止违规者进场作业。
乙方装修施工时间为8：00—20：00之间，并确保20：00—次日8：00期间不发出影响他人休息的噪声；提倡使用绿色涂料，在周围业户休息或做饭时，不宜进行污染性涂料施工。
乙方搬运装修材料，须听从甲方的指挥，搬运时间为周一至周五10：00~15：00，节假日不可搬运装修材料。
乙方装修施工时遵守下列禁止行为：
在外墙上开门、窗，在承重墙上凿、拆、打洞，扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
2、凿、挖地坪、顶面；
3、随意封闭阳台。
4、侵占公共部位、走道。
5、在指定以外的位置安装空调机、排放冷凝水。
6、在阳台、外墙、门外塔建、加建、悬挂任何建筑物及晾衣架。
7、随意改变或移动电话、电视、煤气、水管、电线管等设施。
8、将没有防水要求的房间改为卫生间、厨房间；
9、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
10、其他影响建筑结构和使用安全的行为。
乙方装修施工而造成的漏水、渗水等，应立即整改修复，并作相应赔偿。
乙方应督促施工队在搬运建筑材料和建筑垃圾时要注意保护楼内公共设施、设备，不损坏、污染楼梯、台阶、扶手栏杆，如有违背，甲方可作出处罚。
十三、 遵守甲方制订的电梯使用规定，甲方发现乙方在电梯中装运超重、超宽、超长物品，将从重处罚。
十四、甲方有责任向乙方提供在业户房屋内预埋水、电暗管的走向，乙方在装修施工时严禁在这些管道20厘米范围内撞击、打孔，如不按规定操作，造成管线损坏，责任自负。
十五、乙方须告知装修施工队，严禁电源线直接接在漏电开关上，严禁用电炉做饭，施工（木工、油漆）现场不许抽烟，需动用明火作业时要事先向甲方提出申请，经批准后方可施工。
十六、甲方应随时检查装修工作情况，发现有违章情况要及时制止。
十七、甲、乙双方应共同遵守本协议，如有违反，应承担相应的法律责任。
十八、本协议一式两份，经签字盖章后生效，具同等法律效力。
甲方： 乙方：
签订日期 年 月 日
『安全责任书』
为了确保物业管理区域的公共设施的安全和施工安全，维护辖区的宁静、安全和外貌，本施工单位在为业户室内装修时严格遵守下列规定：
一、认真贯彻国家、××市和上级劳动保护、安全生产主管部门颁发的有关安全生产、消防工作的方针、政策，严格执行有关劳动保护法规、条例、规定。
二、负责进行对施工人员安全生产进场教育，督促施工人员遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，负责日常的安全检查、监督工作。
三、严格按经管理处备案的装修方案作业，自觉接受管理处对装修过程的检查。
四、装修施工期间严格遵守物业管理区域的《房屋使用说明书》和各项安全、防火的管理制度，如有违反愿意承担因此产生的一切后果。
五、施工现场不准乱泼水、乱扔垃圾，不准乱堆物、乱接电线，管理单位可收回违反者的出入证，取消施工资格。
六、施工期间要保持楼层公共设施的清洁、完好，如有损坏，须照价赔偿损失，情节严重将追究刑事责任。
七、严格执行防火、防爆制度，室内放有易燃物品时及木工、油漆阶段的现场不准吸烟、动明火，严禁使用电炉。在电焊、气割等动火作业前，必须按规定办理动明火审批手续。
八、因装修施工造成管道堵塞、漏水、漏电、坠落等事故，需负责修复，并视情况予以必要的赔偿。
九、在装修活动中严禁出现影响建筑结构和使用安全的行为。
十、禁止使用国家明令淘汰的建筑装修材料和设施。
如有违反以上规定的行为，本施工单位愿意接受管理处的处理，并承担全部责任。
施工单位盖章
年 月 日
『房屋质量整改通知书』
编号：
地址 路 弄 号 室 产权人 项目 整改内容 要求完工日期 整改情况：
发展商确认： 管理处确认 业主验收
物业管理有限公司 管理处
年 月 日
房地产E网
21
房地产E网
业主已付请房款、有线电视初装费、地籍图费。
并开具收费凭证。
经办人：
部门签章：
年 月 日
业主已签合同。并领取质保书、电视线、地籍图（两份）、水表封卡、纪念品。
业主签章： 经办人：
部门签章：
年 月 日
业主已领取《业主手册》等入伙资料。
业主已付清物业管理服务费（三个月）、装修垃圾清运费， 并开具收费凭证。
经办人：
部门签章：
年 月 日
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