高层物业管理方案
为了提高管理形象和管理质量，创造物业管理品牌，提供质价相符的服务，特制定高层物业管理各项工作方案。
首先要指定人员专门负责高层前期管理，前期管理主要包括业主装修管理、电梯管理、秩序维护管理、保洁绿化管理。
高层负责人职责：
1.直接负责高层物业管理的各项工作。
2.在业主接房中要积极宣传文明和谐小区建设要求和建设部《室内装饰装修管理办法》，告知业主禁止高空抛物及防火常识。
3.负责公共防火及钥匙管理，保证特殊情况的快速使用，领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。
4.领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作。
5.负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作。
6.对屋面进行管理，除正常设备检查维护维修需要，严禁上人。
7.负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。
8.做好高层外环境(卫生)及各类装饰装修材料出售的管理，广告张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。
9.负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位积极协调联系解决。
10.做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助处理各类突发事件。
装修管理
一、法律依据：
中华人民共和国建设部110号令《室内住宅装饰装修管理办法》
二、管理目的：规范业主的装修行为，维护业主的公共安全和公共利益
三、装修管理程序：
1、业主在进行装修前，必须到物业公司办理装修手续；对未办理手续的业主，物业公司也要主动上门服务或促请业主办理手续。
2、业主办理装修手续时要签订装饰装修管理协议并收取装修管理费、垃圾清运费等费用
3、物业公司按照装修流程进行办理，并将资料分类存档。
4、物业公司要安排专人负责，自交钥匙之日起三个月内每天巡视两次，三个月到六个月之间每天巡视一次，六个月之后不定时进行巡视。日常巡视必须进户查看，对违章情况进行监管，并详细记录监管情况。
四、违章处理：
1、发现违章装修行为，管理人员要立即进行查看确认，及时制止并向业主（物业使用人）讲明违章的危害性和整改要求，同时下发《违章装修整改通知单》一式两份，业主（物业使用人）
现场签字确认。
2、业主（物业使用人）如拒绝签字，要有两名以上的管理人员签字证明。
3、《违章装修整改通知单》的整改期限一般为3日，特殊情况可适当延长。
4、对于严重违章装修行为应立即制止并报告公司领导。
5、业主（物业使用人）未按期进行整改，管理人员要再次下发《违章装修整改通知单》并做好记录。对于未整改的严重违章行为，要以书面报告经主管经理批准后采取停电措施。
6、对于下发两次《违章装修整改通知单》仍未进行整改的业主（物业使用人），管理人员必须要求其签定《住宅违章装修责任书》。
7、各项违章行为的处理资料都要做好记录并存档。
附表：
住宅违章装修整改通知单（存根）
_______楼_______单元_______号住户：
经物业管理公司工作人员检查，发现你户违章装修，违反了建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和与物业公司签定的《房屋装饰装修管理协议》，违章事项有：
现要求你户在日内将违章装修恢复原状并到物业公司接受复查。
否则，将承担违约责任并上报有关行政管理部门，由此给自己和他人人身财产造成的一切后果业主承担全部责任。
住户签字：______________
××物业管理公司
年 月 日
住宅违章装修整改通知单
_______楼_______单元_______号住户：
经物业管理公司工作人员检查，发现你户违章装修，违反了建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和与物业公司签定的《房屋装饰装修管理协议》，违章事项有：
现要求你户在日内将违章装修恢复原状并到物业公司处接受复查。否则将承担违约责任并上报有关行政管理部门，由此给自己和他人人身财产造成的一切后果业主承担全部责任。
住户签字：_______
××物业管理公司
年 月 日
附表
住宅违章装修责任书
_______楼_______单元_______号住户：
在住宅进行装修前，业主已与物业管理公司签定了《房屋装饰装修管理协议》，明确了双方的权利与义务及禁止违章装修的有关事项。但在装修过程中，你户违章装修，给房屋整体带来不安全隐患。为此，物业公司曾下发了整改通知，但至今未按要求进行恢复。具体项目如下：
现你户应承担违约金_______元，并要对自行违章装修所引发的安全事故、房屋质量等一切后果，业主要承担所有的经济责任和法律责任。
本责任书自签字之日生效。
责任人（签字）：
年 月 日
前期装修管理具体内容
人员配置：1名装修管理员
人员要求：女性，年龄在30----50之间，退休、内退、下岗人员，性格活泼、开朗，沟通能力强，最好懂装修知识。
工作时间：上午班：08：00----12：00
下午班：14：00----18:00(全天一个人，聘用3个月)
岗位职责：
1、负责高层装修管理。
2、负责监督检查业主的装修手续和公共设施设备的检查记录。
3、负责监督检查业主的日常装修，并做好检查记录。
4、负责监督业主装修垃圾的倾倒，告知业主不要占用公共场地和禁止高空抛物。
5、负责违章装修检查上报及跟踪处理。
6、做好业主工程质量投诉记录，及时反馈给高层组长或提供施工单位联系电话。
7、加强与业主的沟通，了解业主的家庭基本情况和装修意图。
8、提醒业主文明装修、安全装修，不要影响公共安全和公共利益。
具体工程程序与标准：
●工作内容
检查时间
检查时间 检查内容 备注
每天上午、下
午各一次
装修申请 是否办理装修手续，是否有装修许可证 装修许可证 要求必须放置在施工现场 室内 是否破坏墙体结构、改动暖气或上下水、破坏防水层 室外 改变外立面，搭建空调、构筑物或其它影响外观现象 楼道 是否有乱贴小广告、乱堆放杂物或建筑材料 建筑垃圾 是否有乱堆乱倒现象 随时 与业主加强沟通、了解装修意图
●装修申请程序
1、业主准备身份证、领产权证凭单和《装修申请表》的内容
2、到物业公司审批(合格后)填写《装修承诺书》
3、办理装修施工许可证
4、开始装修
●违章处理流程
发现违章行为----及时制止并记录
----下发整改通知单----上报公司----跟踪处理
装修中常见违章现象：
●室外部分
1、高层应禁止安装防护栏。
2、阳台悬窗、遮阳棚的安装。禁止在阳台外立面安装各式悬窗、遮阳棚、晒衣架、扩加窗户等。
3、太阳能的安装。禁止在外墙面安装各类挂式太阳能。
4、建筑垃圾的倾倒。禁止将建筑垃圾乱堆乱倒，必须倒在指定地点。
5、空调安装：外挂散热器要统一安装在设计的位置，如改变位置需参照《室内装饰装修管理办法》，经过物业公司审批；
●室内部分
1、卫生间防水层的破坏。
要求住户装修前必须做24小时闭水试验，如无渗漏，方可装修，
否则，以后出现任何渗漏，后果自负。
2、墙体的破坏。禁止拆除门联窗墙体、禁止在承重墙上开门开窗、禁止扩大原有门窗尺寸、禁止在梁、柱等建筑主体上穿眼打洞、禁止在剪力墙上开门打洞。
3、暖气的拆改。暖气已经过打压，若要拆改必须经热力公司批准或委托。
4、要改变房屋原主体结构需经原设计单位认可，并出具原设计单位书面设计方案。
●楼道内
1、禁止乱贴小广告。
2、禁止破坏楼道声控灯及楼内各种设施设备。
3、禁止在楼道堆放建筑材料和建筑垃圾。
4、严禁业主自行开启管道井。
5、严禁业主改动楼道防火门功能及用途。
●屋面
1、太阳能的安装。禁止在公共屋面安装太阳能。若在自购平台安装，必须到物业公司审批备案。
2、封闭自购平台。住户若要封闭自购平台，必须到物业公司办理审批手续。
3、避雷网的破坏。禁止破坏屋面避雷网。
附：常用联系电话：
开发公司工程科：
相关施工单位电话：
电梯管理
人员配置：2名电梯工人员要求：女性，年龄在30．55岁之间，退休、内退、下岗人员，有责任心。
工作时间：上午班08：00----14：00
下午班14：00----20：00
电梯运行时间：08：00----22：00
岗位职责：
1.负责电梯日常运行的监视和检查，禁止业主携带超高、超长、超重物品进入电梯，监督电梯厂家对电梯的维保工作并做好维保记录。
2.负责电梯轿厢的日常卫生保洁。
3.经高层组长同意，对业主使用公共钥匙进行监督。
4.维护小区的公共安全和公共利益，发现问题及时制止并告知管理员。
5.尽心为业主服务，做好对业主的投诉解释工作。
6.服从管理员的工作安排，按时完成工作任务。
具体工作程序和标准：
1.每天定时检查电梯的运行情况，并做好记录。装修期间每小时记录一次(正常使用后，每2小时记录一次)，发现问题，及时告知管理员。
2.如遇业主搬运物品，告知业主注意事项，监督业主对楼道单元门、电梯的使用情况，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。
3.发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，通过对讲系统及时记录并制止，并进行劝说。
4.如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的措施。(如电梯进水故障、业主家中跑水等)
5.公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录。
6.每天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯，消防报警器进行检查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。
7.不与业主发生争执，处理问题要注重语气和态度，无法处理时及时告知管理员。
秩序维护
人员配置：
人员配置为7人，其中设组长一名，不参与轮班，其余6人设门岗
3人，巡逻岗 3人，每班门岗及巡逻岗各1人,实行三班三运转。
人员要求：
男性，秩序维护人员年龄55岁以下，初中以上文化程度，有责任心。
工作程序：
实行3班3运转，每班2人，门岗及巡逻岗各1人，其中门岗要求6小时站岗值勤，其余时间可以坐岗值勤。
上午班08：00--14：00、下午班：14：00--22：00、
夜班：22：00--07：00
站岗值勤时间：07：00--8：00、11：00—13：00、13：00--14：00、17：00—19：00
门岗岗位职责：
1.对小区机动车辆停放和通行进行管理以保证小区秩序。
2.对电控门进行日常保洁，发现问题及时报告，保证电控门的正常使用。
3.游商游贩及收、捡垃圾等无关人员禁止进入小区。
4.装修期间，对进出小区的装修、施工劳务人员重点巡视、监控。
5.大型、重型车辆禁止入内。
巡逻岗岗位职责：
1.装修期结束后，高层电梯及小区监视系统的看护和管理。
2.正确使用监控系统，发现问题及时到现场察看并报告领导。
3.对小区发生的刑事案件及时报案、保护现场并积极配合公安机关对案件进行处理。
4.装修期间，劝阻并制止装饰装修垃圾不按要求地点堆放的行为，禁止民工点火取暖，防止火灾发生。
5.接到监控中心指示有可疑现象，立即到现场进行查看，并做好记录。
6.严格执行小区治安秩序防范有关规定。
具体工作程序：
1.巡逻岗每隔1小时将小区及重点部位巡视一遍，并填写巡视记录表，到消防监控室察看情况，填写消防监控运行记录表。
2.执行夜班时，夜间巡视每两小时一次，填写巡视记录表，其余时间在室内看监控录像，每两小时填写监控日常记录表。
3.小区车辆实行出入证制度，合理开放伸缩门，引导车辆有序通行、停放。
4.对小区内私搭乱建、乱摆乱放现象及时制止，并及时报告领导。
5.门岗、监控岗交接班时必须填写交接班记录。
应急处理：
1.小区内发生的各类突发事件要及时到现场察看，保护现象并通知公司领导。
2.加强对门岗及监控岗位进行突发事件处理程序的培训。
保洁及外环境管理
人员配置：×名保洁人员（具体人数视具体情况而定）
人员要求：符合公司用工规定
工作时间：上午班08：00----11：00
下午班14：00----17：30
卫生清扫程序与标准：
1.首先测量外环境保洁面积以及楼内公共区域面积，确定保洁工资及标准。
2.每天使用墩布对一层大厅及各楼层公共走廊各擦拭一遍，做到干净整洁、明亮。
3.每天使用干、湿两块清洁毛巾依次擦拭标志牌、装饰物、开关盒、消防柜等。
4.清理擦拭垃圾桶，视使用情况随时倾倒保洁。
5.发现公共区域堆放装修垃圾及时通知装修管理员。
6.外围卫生清扫实行一扫全保。
外环境工作程序标准：
1.对业主装修的建筑垃圾要做到定点堆放，垃圾要袋装，及时联系进行清运。
2.与治安秩序维护员、电梯工共同监督室外小广告的张贴情况，发现及时清理，保持楼宇外立面干净整洁。
3.拉装修材料的重型车、大型车，禁止进入小区，以免压坏路面。
4.负责广告的招商、管理。广告张贴、悬挂要有序，整齐、统一。
5.保持外环境卫生干净、整洁。
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精选范本
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