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每逢年底，出租难便成为不少业主的心头大患。 房屋空置2个月、3个月，甚至更久······到底租客喜欢什么样的房子，到底什么样的房子好出租？业主有没有办法摘掉出租难的紧箍咒？ 我们试图给业主们输出一些经验选择。 【房子挂在中介65天租不出去】 赵晨位于北京朝阳区的房子，挂在中介平台65天还没租出去，急得不行。 “不知道这市场是怎么了。”赵晨说，我房子是大概20年前装修的，周边配套挺齐全的，小区环境也好，以前很快就租出去了。 但这次，在9月份上一个租客退租后，她的房子空置到现在也没有租出去。 “我真是挺着急的。后来我想不能只依靠中介带看，自己也在豆瓣、小红书、闲鱼发布房源出租信息。” 没想到的是，即使这样，也鲜有人问询。于是中介给赵晨建议，让她降租金。 “刚开始我挺不愿意的，就我房子这位置，按说租金是该上涨的，我都没涨，还让我降。” 但眼看快2个月了还没租出去，赵晨最终忍痛降了一部分租金。哪怕这样，房子还是租不出去。 “降价都租不出去，真让人挺崩溃的。”赵晨说，“主要我本身还着房贷，租金太低的话，自身还贷压力立马变大。” 中介告诉赵晨，目前租赁市场的整体成交节奏明显拉长。“现在二手房回流，租赁市场房源供应量比较大，租客们的选择更多了，会精挑细选，多方比较房屋品质、服务再下单。” 【未经历淡季周期的“天选”业主】 作为同小区的房东，李同听闻赵晨的经历，表示已经很久没关注过租房市场的情况了。“我就每月看下房租到账的短信。” 原来，跟赵晨的选择不同，李同在三年前把自己的房子托管给了长租机构，所以没有租赁市场周期波动以及空置的烦恼。 房源品质是出租第一要义。李同出租前，研究周边快速出租的房子，得出以上结论。“在90后00后成为租住主力的当下，追求居住品质的租客不会让好房子难出租的。” 李同选中自如增益租，一个原因是自如会通过对业主房子进行装修改造后再出租，以此来不同比例提升房屋价值。 “房源品质真的很重要，我的房子在金台路，那一片老旧小区比较多。我记得现在租我房子的租客说过，他当时基本看遍了金台路地铁站附近的所有出租房。最后选择我的房子，就是因为装修设计要比其他房子好。” 李同的想法没错。现在年轻人对于居住环境的要求越来越高，租房不再只是一种临时解决方案，而是生活方式的选择。 除提升房屋品质，租金收益上，对比普租，李同算过一笔账。 比如说，房子挂在普租平台一个月，要租不出去经纪人会借此开始压价。如果是年底的话，假设原本能租6000的房子，租不出去加不断压价，租金降到5000也常见。 对于业主来说，断租的影响是最大的，空置一个月就是少一个月的收益，空置越久亏损越多。 自如增益租不一样，“会给业主一个相对公平的保底价格，也不会出现断租的情况。” 李同介绍，在业主委托前，自如会根据市场行情、房屋所属小区出租情况、房屋状况等因素，以系统化方式进行租金收益的综合定价。无论房屋出租与否，自如都向业主提供至少80%的保底租金，保障业主收益稳定。同时，在每个合作年底，自如将与业主对超出保底租金的余下“增益”部分进行分成。 算来算去，李同还是觉得托管给自如增益租收益可持续性更强更稳定。而且，“出租期间，租务均由自如打理，不用跟租客打交道。不仅收益有保障，也更省心。” 说起不受周期影响的幸运，李同坦言：“把专业的事交给专业的人做，结果总不会太差。” 【当前房子该怎么出租?】 出租就像理财，不钻研了解好市场背景，很难做出最正确的决定。 当前的出租市场究竟是什么样的？ 有数据显示，10月重点城市租赁市场的表现，量价齐降。从40城纬房租金核心指数来看，2023年10月，40重点城市住房租金指数由9月的102.81点下跌至10月的101.21点（以2018年1月租金为100），环比下跌1.6%。 一线城市中，上海租金下跌最多，10月跌了2.26%；北京其次，住房租金下跌了2.02%；广州住房租金下跌了1.13%；深圳跌的最少，住房租金下跌了1.07%。 出现以上现象的原因是租客减少了吗？ 不是。流动人口是租赁住房的核心来源。中金公司研报显示，2023年起人口回流大城市趋势明显。 从移动电话用户数来看，2023年起四个直辖市的移动电话用户数增长开始加速，并重新超过了全国其余地区。 从城市客运量和百度迁徙指数来分析，2023年前10月，流入北京、上海、广州、深圳四个一线城市的规模较2021年前10月上升63.3%，高于全国的56.6%。 因此，核心大城市的人口流动也没有发生根本性的变化。这对于租房市场来说是一个重要的支撑。 在政策层面，国家也在大力推进“租购并举”，出台了一系列政策鼓励租赁市场的发展，比如加大住房租赁供应、完善租赁合同制度、提供租赁补贴等。 这种不断的政策支持，给租赁市场的未来发展提供了有力支撑。 于是，不少本来计划买房的人，暂时放弃了买房计划，而是选择租房住，尤其是现在家庭型租赁需求也增加了不少。 租客没有减少，为何不少房子还是出现了降价租不出去的情况？ 核心原因是租赁市场供给增多。 一方面是二手房的回流。这几年房地产交易市场情绪低迷，房子迟迟卖不出去，挂牌的二手房越来越多。于是不少业主为了覆盖房贷成本，由售转租，导致近几个月以来，租赁房源库存增多了不少，同时也增加了租赁市场的竞争。 另一方面，政府持续加大保租房的供给。从全国来看，各地近两年来共已建设筹集保障性租赁住房508万套（间），完成投资超过5200亿元，可解决近1500万人的住房困难。 第三则是专业长租机构崛起，无形中为市场补充了高品质供给。有调研数据显示，目前有65%的租客将“机构化长租房”列为租房首选。 租房的人没有变少，但市场的供给增加了，租住市场产品分化也更加明显，租客可选择的房源选项变多，可以用同样的价格筛选更满意的房子。 在当前背景下，品质房源成市场消费主力。例如，有数据显示，自如租住产品出租周期整体比个人普租市场快一倍，而其中自如整租新产品心舍系列、合租中的主卧带独卫房源，都比自如其他整租、合租产品平均出租周期要快近一周。 如此看，市场回归到了理性选择的状态，因而普租市场才会面临着量价齐跌的挑战。 那业主的出租之路该怎么走？ 专家指出，把房子交给专业的机构出租是最稳妥的做法。 相对来说，传统普租市场存在着诸多缺陷，如信息不对称、房东与租户关系不确定等问题，而专业长租机构则能解决这些问题，使得房源更为品质化、租金透明化、服务标准化。 因此，普租市场量价微降，但拥有大量品质房源的租赁机构反而拥有了稳定发展的机会。调研数据显示，有超过6成的房东认可“选择专业长租机构出租”，其中有近6成业主认为长租机构托管“出租快”“综合出租收益高”，有近半数的业主认可长租机构托管“服务省心”“租金按时到账”。 房东进入租赁市场军备赛，找到靠谱的伙伴结盟不失为一个获胜的好办法。岁末年终，有个靠谱的专业队友，陪伴自己不慌不忙的穿越寒冬，不失为业主的好选择。 |
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