他是如何预测房价崩盘的？神预测：一个「关键指标」的精准预言！

独角戏jlahw6jw 2023-11-27 发布于江西

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曾经有一个人，他的理论精准的预测了房价的崩盘，在美国2008年由于炒房而导致的金融危机时，这个人的书籍作品开始火爆畅销。他是如何预测楼市顶点的？房价上涨的极限又到底会在哪里？

因为房价崩盘而大火的明斯基

这个人叫海曼.明斯基（Hyman Minsky），他的判断理论是这样的：“当房产价格的涨幅无法覆盖投资者所要偿还的负债时，就会有一部分人扛不住现金流的压力，然后打折甩卖自己的房子，从而造成整个市场的暴跌开始。”而暴跌的开始，就是“明斯基时刻”。

听起来似乎有点抽象难以理解，没关系，我来举一个非常好懂的例子你就明白了。张三首付了100万，找银行借了200万，买了个300万的房子，他每个月要还1万块贷款，每年还款12万，30年还清。所以你会发现一个问题，张三虽然只借了200万，但他一共要还360万的款，除了200万借款本金之外，这多出来的160万全是利息。你也许会说：没关系，张三是个刚需族，老老实实拿工资，按部就班还钱呗，但房地产市场里可不止刚需族啊，张三他恰好是一个炒房客，他买房子就是为了投资增值赚钱的。实际上各大城市的热门楼盘也确实有很多这样的炒房客。

张三们的想法很简单：只要房价能涨起来，自己所额外付出的那些利息就压根不是问题，比如说：虽然前两年内要支付20多万的利息，但房子两年后也许就会从300万涨到400万，然后转手一卖，除去利息成本，自己还能赚个七八十万。这个剧情我相信大家都很熟悉，过去十多年楼市不都是这么玩的吗？不过很不巧，张三遇上了“明斯基的审判时刻”，由于种种大环境原因，房价突然不涨了，比如最近这两年，于是很多像张三这样的杠杆炒房客们就面临一个比较头疼的问题：“每年都要支付高额的贷款利息该怎么办？”每年付出十万的利息，结果房子还不增值，哪个炒房客能顶得住？

于是，总有一部分资金压力比较大的人就只能选择降价抛售，这样的群体多了，最终把整个市场的价格给带崩，别误会，我说的是2008年次贷危机爆发下的美国（坏笑）。当时整个美国被拖下水的一个主要原因，除了打包发行的次级贷款之外，就是因为很多像张三这样的杠杆炒房客现金流抵不上利息，然后又无法继续高价卖出房产变现，最终导致的就是踩踏式的降价，再叠加次级贷的威力，直接把美国楼市和金融市场给整崩盘了。

这就是明斯基理论中所提到的“审判时刻”，即“资产价格的涨幅无法覆盖投资者所要偿还的负债”，就会开始引发一部分人的抛售潮，造成房价下跌的开始。

所以看到这里，你会发现，一个很重要的判断依据，就是“居民负债率”它能够帮助我们分析房价是否到顶。

2008年我们的居民负债率是18%，6万亿左右，2023年大概是65%，66万亿，这增加出来的60万亿居民负债，基本上也是这十多年来推动你周围房价上涨最主要的因素。

因此，我们只需要搞清楚居民杠杆还能不能继续往上加，就能够看到房价的天花板究竟会在什么位置。那接下来让我们一起来算一算“居民负债”与“房价上涨”的潜力到底还有多少。

各国居民负债率

先来看几组数据，让你有一个清晰的概念，我们当前的居民负债率大概是65%左右，美国是80%，韩国、英国、加拿大这些国家的居民负债率也都超过了90%，最多的是澳大利亚，120%

你看，要是和其他国家居民借钱来比，看起来咱们的居民似乎还有可以加杠杆的空间，那是不是房价还能继续上涨？但是这组数据其实有一个很大的漏洞，它在算法上忽略了一个关键的问题，居民负债率的计算公式是用“居民贷款额度”除以“GDP金额”得到的结果，比如居民贷款是60万亿，GDP是100万亿，那你的负债率就是60万亿/100万亿=60%

不断攀升的房价和居民负债率

但是这个计算方法其实有一个思维陷阱，因为不同的国家居民收入占比GDP是不一样的，咱们的居民收入占GDP的比值是42%，而美国则超过了75%

你想想看，假设两个国家的GDP都是100万亿，A国的居民收入是42万亿，负债是65万亿，而B国的居民收入是80万亿，负债也是80万亿，这样一算的话，A国家的实际居民杠杆率就达到了150%，而B国家只有100%，A比B高了很多。但如果还是用前面那种传统的定义方式来计算的话，A的居民负债率只有65%，而B则是80%。

看到这里，我想你应该发现问题的关键在哪儿了吧？负债能力是要和这个群体的实际收入去对比才更有意义。因此，从这个角度来分析，我们当前就不具备什么能再让普通民众继续大规模借钱加杠杆买房的空间了。这也是为什么这两年来你发现房价涨不动了的真实原因，因为，大家真的借不起钱了。