驳“朝阳南不如朝阳北”观点，论城区与亦庄的产业人群平衡在哪里？

作为一个在北京东南西北都居住过的人，可以负责任地说全市综合实力最强的就是朝阳区，它不像海淀成天就是产业和教育，真正做到了就业岗位与生活娱乐的平衡，正是所谓的宜居宜业。

但对于朝阳区，很多人会以通惠河为界一分为二的看——北朝阳确实高大上，南朝阳和丰台没区别。这一点甚至连官方也不避讳，直接在《十四五规划》中提到了南部崛起、东部跨越：

不过区政府定义的朝阳北部（核心区）仅仅指五环内部分，大家津津乐道的平房、东坝、奶西等区域属于“东朝阳”，和“南朝阳”一同被列为待开发地区，谁也不比谁高贵。

真正的北朝阳确实好，但已经没有土地了，所以在区内这个鄙视链其实并不存在，是人为捏造的。

这也就是作者一直强调的“小区域比大区域更为重要”的观点——强如东西城都有坑，弱如房山也有亮点：

东、西城一定是好地段么？看专业机构给出的8级土地价值划分

地铁、市郊铁路左右逢源，你是否认可这里是房山最宜居街区？

那么对于朝阳南部来说，近期比较热门的小红门、十八里店、王四营该如何选择呢？

回答这个问题不能想当然，我们还是回到《十四五规划》原文来找答案：能联通朝阳北部、经开区重点功能区的才最有发展！

这几个地方都在东南四环沿线，开车大家半斤八两，要堵一起堵没什么可比的，只看轨道交通即可。

我们惊喜的发现十八里店完美满足这一条件；小红门满足一项可直达亦庄，往北直接断头（未来即使亦庄线跨线，也是大部分车去产业空心化的5号线，能去往10号线东三环的很少）；王四营的逻辑不一样，7号线去往内城的东西城，以及靠副中心“反磁力”吸引。

根据作者原创的地铁价值表，17号线排第3、7号线排第24、亦庄线排第26位：

有地铁就行？此言差矣！原创北京地铁各条线路含金量排行榜

既然在朝阳南部选中了十八里店，我们跳出区域比较一下，选了3个对象——丰台分钟寺、朝阳黄渠、亦庄河西区。

向上比分钟寺，不输10w+豪宅区：二者都是一片白地，分钟寺定位稍高但太画饼了，连拆迁都没完成不如朝阳港兑现更快。虽然一个三环一个四环，但地铁都是5站时间一样。

平起平坐比黄渠，打破朝阳南北偏见：朝阳南北发展差一个环线是客观事实，所以我们和北部五环外的位置比也公平。

既然6号线和17号线都到东大桥，那么就看黄渠、十八里店谁的用时短——都是6站的情况下，17作为快线不会超过6号线目前的16分钟。

向下比亦庄河西，经开产业人口的新出路：虽然亦庄已经是南五环外了，和二者的指导价7.7w和7.8w几乎一致，当然可以对比。

这其实涉及一个问题，在经开区工作的产业人口是住在区内好还是区外好？作者认为低预算选区内，高预算选区外。因为台湖、马驹桥的价格朝阳给不到，图便宜离单位近没毛病，但河西的价格智商税太严重。

河西到亦庄的产业区只能开车，曾经是华山一条路，上图是前几天刚刚开通的文昌大道，这才拥堵少了一点。十八里店去经开区不仅有在建的大羊坊路，地铁17号线转亦庄线，5站到京东总部选择更丰富。

河西在今年一夜间跌落神坛，究其原因是首届经开学籍的中高考成绩出来，大家发现“伪学区”真相，亦庄的教育想追上朝阳任重道远。

最关键的是买房要给自己留退路：河西这个地方去北京哪儿都不方便，只能亦庄内循环，住在这里你有通勤安全感么——这么巧全家人都亦庄上班？而且能保证10年内不换工作？

所以亦庄客群真的应该看看十八里店，这个地方以后离开亦庄整个朝阳腹地都是你的退路！CBD、望京甚至丽泽都在45min通勤圈内。

现在二手房的行情大家都明白，想置换没那么容易，找个地方能稳定住下来最重要，别选哪种换单位就一定得换房的区域。

有人说了：我看其他地方都是X轨交汇，十八里店只有一条线是不是单薄了一些？

我觉得是因为17号线太强了，不惜得画饼。谁还没个远期规划啊，十八里店也规划了市郊铁路东南环线（东北环延长线），可直达望京、酒仙桥、丰台科技园等地，进一步扩大“产业朋友圈”。

宣传X轨交汇大多虚标严重，十八里店是少有的紧邻地铁住宅项目，而且不画饼——17号线已经开通，最晚2025年肯定南北贯通。有了一条地铁再等第二条就可以放平心态，不像那些指望三期规划的等到天荒地老。

说到这里，作者认为这一地区最大的优势就是兑现快！整个朝阳港一期是围绕地铁站的组团，包括6片商品房小区、2个学校、1个商业、1个公交场站，明年就要全部开工。

3年后家门口能上学、能购物、能逛公园，这不就是大家的基本日常需求么，通勤、娱乐等需求上了地铁要啥有啥。

各条道路最晚2026年完工，不会家门口长期是大工地的状态。

以关注度最高的大羊坊路为例，从前几天的日新图（清晰度有限，如有现场照片更震撼）来看，居然已经悄无声息快建好了。

别的路拓宽个2-3倍，大羊坊路直接从现状6m干到50-60m，通行能力提高10倍，朝阳知名堵点将极大缓解。

当然离主干路、铁路太近也不好，针对大家介意的这一片噪声不利因素，近日上新的保利·朝央和煦完美避开了。

有人说隔壁的公交场站也算不利因素，作者不认同这个观点——买这里的人多少是看中了人大附朝阳分校，有孩子就涉及老人带娃问题。即使你不坐公交车，家门口始发站良好的候车环境+保证座位，父母一定很喜欢。

留在社区周边的，是绿地、商业和学校，把地铁口做进沙盘，现在北京能有这个距离的项目一年也不超过3个。

总结：

从城市发展能级来讲，至少十八里店这个位置放朝阳北部也是非常能打的，作者排序为东坝>十八里店=平房>奶西>南崔各庄。

而十八里店适合什么人群呢，大题画像如下：

1、在朝阳、内城工作的对象，环线位置好就等于通勤近。

2、时尚的年轻群体，17号线直达三里屯，解放了私家车的需求。

3、亦庄产业人口，给自己留一条退路，别换了工作直接抓瞎。

即使你依然认为南朝阳=丰台，和十八里店同地段的新宫8.3w，拿什么做参照物都是有性价比……

附：官方发布的住宅地价分级表，能看出在政府眼中十八里店的价值与望京、朝青一致，甚至高于东坝、平房、新宫等地。