房地产开发企业分解销售收入的税收筹划与风险

假如：长春某房地产开发企业新建小区商品房销售，平均售价4000元／平方米  。该小区政府公布的平均售价2600元，最大面积不超过144平方米，分解销售收入后房屋售价2500元，装璜费1500元。

1、房地产企业涉税：开具销售不动产发票2500元，

A、营业税及城教＝2500 ×5.5%＝137.5

                   B、预缴土地增值税＝2500×0.5＝12.5

2、 装璜企业涉税： 开具装修发票1500元（装璜企业不涉及土地增值税）

营业税及城教＝1500 ×3.3%＝49.5           

两家合计缴税 199.5

如果不这样操作房地产实打实地买房涉税：

                   营业税4000×5.5%＝220

                   土地增值税 4000×1%＝40      合计:260

差：260－199.5＝60.5

如果该企业有100000平方米房屋，差605万元税钱。

3、买房人纳税应纳契税 2600×1.5%＝39

            如果不这样：4000×3%＝120

差：120－39＝81（以100平方米计算：差8100元）

全体买房人合计少交契税100000×81差810万元

为什么要分解？那么房地产开企业有什么好处？ 不是把利润和省的税都让给了装璜企业和买房人了吗？简单说房地产省了一点土地增值税和一部分的营业税差2个百分点。买房人一是差税点,二是差绝对基数,就这么一筹划，国家少了1400多万元的财政收入。

达到这个效果的实质还需要：

一、装璜企业必须实际是你的关联企业，但表面不能体现是关联企业，应该一点关系也没有。并双方具有严格的合同或协议，而且商品房的售价接近或略低于该小区政府公布的平均售价。装璜企业必须在此基础将发生的装璜成本真实的体现，并具有合理利润空间（依上例：装璜成本应为1300左右）。装璜成本由设计费、材料费、工时费组成。

二、在时限的确定：应确定一个时间为房屋完工（达到可以入住）时间，然后再发生装璜成本。

三、最重要的一点：必须买房人与开发企业和装璜企业分别签订协议或合同。正确的作法应该是：

1、期房预售时，就分别签订合同，

2、房屋完工（达到可以入住）时就分别签订合同。

四、还要与买房人讲好，只要买我的房，就必须用我这个企业装璜，这一点要体现在某个合同中，以免事后发生纠纷。

以上操作的风险：

1、如果装潢企业不与购买人签订合同或协议，只是房地产开发企业与买房人签订。

2、如果将房屋先装修后等买房人来买。也不行。

3、这个装璜企业千万不能体现是关联企业。

4、利润的合理划分不能偏离常规。

否则：税务机关认为装潢企业是你开发企业请的，发生的装潢费用是开发企业的成本，开发企业销售商品房应包括装潢费用在内。如果这样就惨了，不但没少缴税，还多了一个环节。

避税与反避税一直是税务机关与纳税之间长期周旋的主题。税收筹划国家不反对。但必须合法合理，纳税人看了请斟酌，不可盲目效仿。税务同仁看了请想辙。拿出依据反避税。