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附件2： 新都公馆物业管理服务考核办法 一、考核形式 1、全面检查。由业委会组织实施，试用期间每月一次， 对照《考核评分细则》，现场评分、亮分，并由中标单位对检查结果认可签字。 2、抽查。中标单位试用期满后可不实行全面检查，由业委会根据实际情况实施抽查，每年不少于二次。 3、若中标单位拒不签字，按照考核办法检查照片和现场考核人员两人签字为准，作为考核依据。 二、分值评定 考核分值为100分。每次考核按照《考核评分细则》规定进行计分，作为对中标者合同履行情况的依据。 三、考核加分 每月考核得分在80分(含80分)为合格。 四、处罚 1、每月考核得分在80分(不含80分)以下的扣除中标人履约保证金5000元。 2、被省、市、区媒体曝光，确属本职工作失误或失职，造成不良影响的，在当月总分中扣10分。 3、在法定节假日和省、市重大活动期间，因管理不到位，群众反映强烈的，在当月总分中扣3分。 4、连续两个月考核在75分(含75分)以下的或半年平均考核在80分(含80分)以下的，招标方有权随时终止合同，造成的影响和损失由中标单位承担，履约保证金不予退还。 五、考核评分细则 (一)基本要求(18分) 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。(1分) 2、承接项目时，对住宅区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。(2分) 3、项目经理及各部门经理具有大专及以上学历，须有全国物业经理上岗证或物业管理师 4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。(2分) 5、管理服务人员统-着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。(2分) 6、公示24小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。(2分) 7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。(2分) 8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。(2分) 9、每年至少2次征询业主对物业服务的意见，基本满意率95%。(2分) (二)房屋管理(15分) 1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。(2分) 2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向相关主管部门报告与建议，根据相关主管部门的决定，组织维修。(2分) 3、每日巡查1次小区全部房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。(2分) 4、按照住宅装饰装修管理有关规定，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定与业主(使用人)、装修管理企业签订协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查不少于3次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻、坚决制止并把处理结果报告有关主管部门(如造成不良影响、危害房屋安全、损害公共利益等后果的，投标人又不能按时按质修复损害部位，招标人有权终止合同并从履约保证金中，扣除修复损害部位所需费用)。(4分) 5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻、坚决制止，并把处理结果报告有关主管部门报告有关主管部门(如造成不良影响后果的，投标人又不能按时恢复小区原有规划的，招标人有权终止合同并从腹约保证金中，扣除恢复小区原貌所需费用)。(3分) 6、小区主出入口设有小区平面示意图，各栋及单元(门)、户有明显标志。(2分) (三)共用设施设备维修养护(20分) 1、共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。(2分) 2、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。(2分) 3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常。(2分) 4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复。属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向相关主管部门提出报告与建议，根据相关主管部门的决定，组织维修或者更新改造。(2分) 5、载人电梯24小时正常运行。(2分) 6、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。(2分) 7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。(2分) 8、办公区主要道路及停车场交通标志齐全。(2分) 9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。(2分) 10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。各种突发设备故障有应急方案。(2分) (四)协助维护公共秩序(19分) 1、主出入口有人24小时值勤，其中16小时站岗。(3分) 2、区内按规定线路巡逻，每2小时巡查1次，配有安全监控设施的，实施24小时监控。(4分) 3、对进出区内的机动车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。(3分) 4、对进出区内的装修等劳务人员实行登记管理，发放出入证。(4分) 5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。(5分) (五)保洁服务(18分) 1、每单元设置垃圾桶，生活垃圾每天清运不少于1次。装修垃圾定点堆放，定期清运，保持场地整洁。(5分) 2、道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次，电梯厅每日清扫1次、拖洗1次，楼道每日清扫1次、每周拖洗1次，楼梯扶手每月擦洗1次，共用部位玻璃每周清洁1次，路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水。(5分) 3、区内公共雨、污水管道每年疏通不少于2次，雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏，化粪池每2个月检查1次，每年至少清掏1次，发现异常及时清掏。(4分) 4、二次供水按规定清洗。(2分) 5、根据区内实际情况进行消毒和灭虫除害。(2分) (六)绿化养护管理(10分) 1、有专业人员实施绿化养护管理。(2分) 2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。(2分) 3、定期清除绿地杂草、杂物。(2分) 4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。(2分) 5、适时喷洒药物，预防病虫害。(2分) 本考核办法为签订物业管理委托合同的有效附件，招标人及中标人均要认真执行。 2021年4月30日 |
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