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一、2024年2月7日，金融监管总局召开专题会议，进一步部署落实城市房地产融资协调机制相关工作，这是继1月26日之后金融监管总局再次召开融资协调机制会议。不过和1月26日会议相比，本次会议有如下几点变化： （一）银行层面只有全国性商业银行参加，上次会议的参加银行包括全国性银行、城商行和省农信联社，范围上更窄了。这说明，就融资层面，政策部门希望全国性银行要多发力，而包括城商行、省农信联社在这里面能够起到的作用较为有限。 （二）本次会议在城市房地产融资协调机制的基础上进一步提出各监管局要成立工作专班，各银行内部要建立专门工作机制。也即，这两个机制分别针对地方监管局和商业银行提出，建立的初衷相当于是为房地产融资开辟了绿色通道。 （三）本次会议的新闻稿提出“金融监管总局高度重视”“各监管局指导辖内银行尽力满足”“银行对合理融资需求'应满尽满’”。显然，“高度重视”“尽力满足”“尽力满足”等表述具有很深的行政主导色彩，意味着本次会议实际上是一次督进会。 二、本次专题会议召开的背景应该是，前期城市融资协调机制建立之后，各地已纷纷将第一批房地产项目“白名单”筛选出来并推送给银行，但银行出于风险考虑，在行动方面比较迟缓。也即，本次专题会议应该是金融监管总局顶着政治压力召开的，毕竟现在地方政府、住建体系已经完成了前期工作，算是减轻了自身的责任，把压力转移至金融体系身上了。 因此，如果筛选“白名单”后，银行还没有行动，或没有真正行动、快速行动，则地方政府和住建系统便可以将责任推给金融体系。 三、根据“中国建设报”披露的信息，截至2024年1月底，26个省份170个城市已建立城市房地产融资协调机制，提出了第一批房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及房地产项目3218个。商业银行接到名单后，按规程审查项目，已向27个城市83个项目发放贷款共178.6亿元。 可以看出，这里的数据已经和最初建立融资协调机制的情况出现了背离。例如，1月26日住建部召开会议时，只有35个重点城市参加，现在推送“白名单”的城市高达170个。再比如，这里的“白名单”一直是加引号的，意味着需要经过银行的进一步确认，即“白名单”和银行心中的白名单不能简单划等号。从这个角度来说，地方政府推送的“白名单”可能并不靠谱，一定是带有水分的，必然是基于自身利益而非银行利益推送的。 四、银行作为风险的承担主体，在对“白名单”进行筛选时基于自身利益考虑，这本无可厚非。换言之，这个过程中，不能完全相信地方政府，除非融资协调机制敢背书。 具体看，政策部门明确能够进入“白名单”的项目需要满足五个条件，即项目处于在建施工状态（短期停工的项目需满足资金到位就能复工建设和交付的条件）、有与融资额基本匹配的抵押物、确定一家贷款主办银行（并建立贷款资金封闭监管制度）、预售资金未被抽挪或抽挪的预售资金已追回以及制订贷款使用计划和项目完工计划。 银行在对“白名单”进行审核时则重点关注项目后续去化难度如何？预售资金能否真正封闭管理？以及抵押物情况？等三个方面。通常情况下，在最终决定给予支持时，一定会删减一些项目，即“白名单”项目必然会缩水。 五、目前摆在银行面前的难题上主要包括支不支持？支持谁？支持多少？何时支持？ （一）在“支不支持？”方面，银行没有选择，必定会支持，因为这涉及到政治站位，也是监管部门下达的任务，无论主动或被动，均要接受。 （二）在“支持谁？”方面，国企背景开发商的项目肯定是优先支持，没有出险的民营开发商项目紧随其后，出险开发商的项目排在最末。所以，如果是前两类项目，对银行而言，越早出手越能抢占先机，毕竟监管部门只要求做“白名单”，但“白名单”项目那么多，做哪些项目的选择权则在银行手中。所以，现在是抓紧时间挑选好项目的窗口期，不仅可以完成政治任务，还能解决资产投放问题，否则到以后不得不做时就会显得很被动。 也即，越到后面的项目可能越烂。 （三）在“支持多少？以及何时支持？”方面，由于是针对项目，而非企业，故单个项目的支持金额整体上应该不会太大，需要根据对应“白名单”项目的施工进度来拨付资金。 六、总之，在对待“白名单”项目时，住建部、地方政府与金融体系的态度是完全不一样的。地方政府出于化险和稳定社会大局的角度考虑，肯定是希望纳入“白名单”的项目越多越好，对质量不怎么关注，对银行可能承担的风险也不会在意；银行则出于管控风险的角度考虑，对“白名单”肯定还要进一步筛选，希望“白名单”项目是真正的好项目，但这些项目的开发商大部分是出险民企，所以需要慎之又慎。 七、如果后续行政手段进一步强化，逼着银行对一些不太符合条件的“白名单”项目给予融资支持，则意味着地产行业风险会进一步向银行传导，让本就已负重前行的银行困境再次加剧。因此，建议融资协调机制对“白名单”项目进行筛选时要站在银行的角度，从银行的利益出发，把好第一道关，地方政府不能只顾着自己的那一亩三分地。 也即，地方政府要对“白名单”项目要进行信用背书。 八、银行对“白名单”项目支持的真正顾虑主要有两个，即保交楼项目后续的去化难度以及抵押物估值的不断下移。如果市场行情不好，去化难度会比较大，并导致抵押物的估值不断下移，相当于风险最终还是要出在银行身上。 因此，在“白名单”项目给予支持时，银行面临的风险是多重的，可见的风险主要包括（1）“白名单”项目本身并不干净，需要超出预期的资金支持；（2）支持后的项目最终去化难度很大，相当于项目砸在银行手中；（3）抵押物估值不断下移，导致银行风险不断被放大；（4）项目出险后的责任追究（“尽职免责”的内涵很难界定）。 九、目前看，决策层只是希望借助银行的力量来完成“保交付”工作，并希望由银行来承担相应风险的做法是存在问题的，它会产生一系列后续风险，即在化解风险的过程中产生新的风险。因此，融资协调机制的建立并产生实际效果的关键有两个，一是通过明确地方政府或协调机制对“白名单”项目进行背书来强化第一道防线、压实主体责任；二是公共资金的适当介入，降低抵押物估值下移以及去化难度加大等可能的风险对银行产生的冲击。 要认识到，金融风险化解的难度要远远大于地产行业风险。 欢迎加入知识星球，有货有料有依靠，包含全部公众号文章的电子版（含被删文章）及其它有价值的观点与信息。 |
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