|
2月4日晚20:00，应中国地产精装设管联盟会的邀约，我司刘其东总作为分享嘉宾，为各地产条线精装负责人、工程管理人员作模块化可循环售楼部创研与实践技术分享会，此次报名参与会议人员共计达到296人名额。 问：您介绍说四天可以安装，一个月可以开盘，这一个月里面是包含里面的精装修吗？ 刘总：无论是永久高层建筑还是单体建筑，其实用模块化解决方案来讲，就是包含整个建筑产品体系的预制化。精装修也在我的产品范围内，包括结构、隐蔽工程、幕墙、机电、给排水、智能化、硬装等；以上范围的内容包括深化设计、加工图、产品的加工、在工厂的装配，全部都要做完，然后在现场完成快速的组立。有些项目包括软装部分，也有协作伙伴一起配合去做。 问：听您介绍说在工期上是能做很大地节省，那有没有算过如果整个售楼处整体模块用传统方式与这种整体打包全部预制化的方式，成本大约能降低百分之多少？ 刘总：我们拿保利和绿城的项目来跟大家做一个测算，基本上对标传统实现手段临建方式大概有三种：传统混凝土的方式、钢结构的方式、集装箱的方式。我们用钢结构模块化的方式去实现，是其中一种解决方案的路径。对标传统的钢结构以及现场装修的这种方式，结合保利和绿城的案例来看，首次营造投入的费用，应该会高20%-30%。因为要考虑异地预制、吊装、运输以及落地过程当中的一些完好率。重复利用效率其实是在材料、工艺工法方面会做一些特殊处理，会有一些投入。其实我们相当于组立了两遍，我们在工厂做完以后包括运输、施工操作费等等这些方面会有一些多的投入。所以说，在首次建造过程当中，还有一些包括材料的创新。因为如果把它产品化，需要考虑轻量化以及未来可以更新变脸，在材料和体系方面是要做一些创新，会导致首次投入会有所增加。但对已经合作落地的客户来说，时间要素考量的最多，快速落地在时间层面所带来的经济效益，远远就会高于首次投入的溢价。 刘总：当然，成本的敏感性在当前的大环境下会更敏感，我们也是经过不断的迭代，通过进一步的标准化，通过整个产品体系的一个优化，成本方面也是在不断的优化。第二点，因为通过循环利用，可以有效地降低整个实施过程的综合成本。循环利用一次，对标首次的投入来讲，就可以省30%-50%的成本。当然这个过程中还有很多隐性成本，作为临建形式构建售楼部的话，回复原貌还要花一笔成本，这个其实我们没有核算在内的。特别是与保利交流过程当中甲方算了一笔账，通过这种所见即所得，预算即结算的一种形式，去做整体测算的话，甲方前期在设计、封样的整个过程当中相对比较考究，做完以后，其实在后期整个实施过程中，相对的精力投入是非常少的。特别是工程、设计、招采部门相对比较轻松，其实这也是一个隐性成本。正是因为可以通过循环利用去有效地去解决整个全生命周期的成本情况，达到收益最大化。 刘总：我们在去年也推出了一个新的模式，租赁、回收及资产运营，帮客户托管运营再做租赁，所以适合这种形式去做快销项目来说，其实是有多种模式可以选择的。当然售楼部这样一个体系，也可以做成永久的。我们之前和保利在研究像这样的产品体系，先通过循环，最后又通过永久的形式做一个资产去落地的话，其实综合算下来的成本就会可能投入的收益比就会更高，可以把它做成一个资产证券化的产品。 问：前期你们这些构件在工厂深化的时候，那些深化图纸是不是根据我们前期所有的比如说士建等几个专业加上幕墙、精装专业的图，先提供给你们，再翻图去深化你们的图，还是指这个项目从一开始你们各专业设计就介入进来？你是一手设计还是需要二手翻模？ 刘总：如果二手翻模的话就是在整个项目的周期当中，可能基本上是效率是比较低了。我们原来落地的形式有两种的工况，一种就是说甲方可能有对甲方的产品力配合比较好的设计单位或方案公司，如果计划用我们的模块化体系来做，前期需要和我们一起去做方案的设计，因为需要通过模块化的约束条件去指导建筑师的创意开发。这种形式的话，方案公司要做的，要把控的就是平立面的尺寸，材质效果，做到这样的深度，其实就可以了。后面其实整个的施工图，包括像幕墙的施工图深化设计、结构计算、室内的施工图、泛光等等，以上图纸都是由我们来做。我讲的这个全周期的时间，其实也包括了设计的时间。我们有些项目也做了全流程的解决方案，从方案开始，一直到落地，整个产品都由我们来做，也可以更快一点。还有第三种的话就是产品化，像保利的比较多相对成熟的产品，合适的项目，合适的区域公司，如果觉得OK就直接在总图里面去套我们的产品、下单、开放就可以了，有这三种的方式去落地。 问：模块化基于什么前提条件下进行的研发？ 刘总：比如说我们现在做的售楼部、公寓、学校、酒店，从业主的角度来讲，其实就是看整个的投资回报能不能在前期成本、交付效果方面去达到最优。如果能够，那产品就比较适合。对地产来说，模块化快的特点，虽然效果上也有制约，但现在基本上可以满足我们大部分需要的效果。比如长三角、华南比较多的快销盘最适合。像我们其中有一个产品，一年半内，做了四个项目，这样，他的投资就非常划算。还有一个项目是业主的一个资产委托我们做运营、做租赁，后来他又再复用。首次的委托运营租赁，成本就已经远远低于他的成本投入，应该是在这样的前提下，适合使用这样的产品。 问：请问出租这个业务是应该怎么展开呢？那租金怎么收取呢？ 刘总：这个要看具体的需求！租赁正常的话，跟周期也有关，和产品选择也有关。我举两个案例吧，其一是自租赁业务，正常六个月到一年就可以清盘，其中还有两个项目，四个月清盘。对快销盘，租赁是最省事、最轻量化的一种轻资产的模式，首次投入来讲，时间要素都不考虑了，应该比你传统的建造直接投入都要低。第二个案例是客户的资产，替客户代理租赁运营，相当于客户的资产在租赁过程当中，相对比较小的一个售楼部，原本他一次投入大概在四五百万的样子，租赁就收了100多万的资金。对于租赁方来讲，其实300多平方的售楼部，用100多万的资金，我们帮他实现半个月左右开放，四个月清盘，当然所有花的费用也包含我们把他整个清理完。但这样就是一种比较轻的模式，真正的把售楼中心这样一个场景变成甲方营销部门的营销道具，飞来即用，用完即走的一个模式。 问：您提到了在万科有一款模块化产品的开发住宅项目，那目前您这个项目的难点是在哪呢？遇到了什么样的问题？我想了解未来住宅模块化的应用场景的问题。 刘总：因为我们和万科合作的时候，其实是在四年前，当时是针对住宅领域的研究。现在看法来讲，住宅领域完全这样去落地还是要再研发实践。住宅产品规模应该是最大的，没有规模的经济效益，其实对工业化过程的整个投入相对来说，成本还是很高的。那么住宅在这个产品标准化、户型标准化方面还是不能够做到很大的规模化的一个前提。第二个就是整个的体系，如果不能够在标准化的一个前提下，在综合性经济方面也有他的一个劣势。第三个就是标准的问题。根据现有的标准规范，落地是没有问题的，但前两个因素也是要考量。还有，作为一个新的体系，其实还有认知和教育的一个过程。我们在过去一段时间和保利其实重新在探讨住宅模块化的可行性。当然，我们不一定会像新加坡酒店那样做一个完全的MIC的形式去实现，我们最新的技术路线，是通过钢砼组合的形式去解决以上的问题。这个过程当中，对于酒店、公寓，特别是人才公寓、长租公寓，从技术落地，还有交付保障来说已经到一个可以规模化运用并进一步落地的程度。 问：提到再利用的问题，我觉得小平米的售楼处这种租赁的方式还是蛮好的，但是如果是一个上千平米的售楼处，这个地产就是同一风格的，比如这个城市盘是3月结束，另一个城市盘是6月开盘，你们是负责运输么？是有大型的仓库仓储再转运过去么？ 刘总：是的，我们为整个产品的全生命周期负责。我们有专门的售后服务的团队。但从实际操作来讲，是不会回仓库的。因为毕竟作为一个大体量的泡货，运输、吊装，施工等，两次操作相关的费用还是蛮高的。我们做的就是，在区域化内，如果你有空档期的话，要提前做策划，无论是租赁给别人，还是集团内项目运作，如果确实有断档期，采用就地化存储，这样使客户的投入做到最小化。 |
|
|
