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最近半年苏州楼市整体来了一波大跌行情（二手房），让手中有多套存量房的业主有些蒙圈，可以说他们看到几个月资产总体缩水那么厉害感到吃惊和恐惧。 比如苏州工业园区独墅湖海某公园88平米的房子2019年成交价406万，去年成交价231万，跌幅高达百分之四十三，尹山湖某湾花园98平米2019年成交280万，2023年成交185万，跌掉几乎100万。姑苏区仁和公园四季某区171平米2022年成交1020万，2023年成交价795万，一年时间里跌了220万。很多楼盘二手房在去年9月份到今年1月份的几个月里房价跌了百分之三十，相当部分的楼盘二手房价格跌到了2017年的水平。 苏州的二手房价格跌到底部了吗？依托利好的房市各项新政会触底反弹吗？ 老城个人认为二手房房价整体已经接近底部，但是还没有达到最底部，即使算到了底部也会横盘很长一段时间，房子重新回归居住属性，刚需大面积减少，原因是年轻人晚婚晚育不婚不育的数量增加，房价下跌急着上车买房的年轻人少了，他们不急了观望了，但是各个阶层改善型的居民会增加，这个时间段对他们来说是难得的好机会。 另外房产租赁市场会相对活跃，挂牌后卖不掉房的都改为出租了，古城区老破小会崩盘，以前是价位低和学区房的优势，现在因为从幼儿园开始生源大幅度减少学区房价格会下降，所谓教育集团内部骨干老师流动管理会进一步稀释学区房的价值。 姑苏区旧街坊改造将继续深入持续推进，不同区域部分拆迁居民获得的房票将是2024年释放出来的增量需求，前几年苏州引进的大项目配套人才也是增量房产需求，也会在2024年下半年陆续释放出来。 前一段有朋友问老城房产问题：他想卖掉园区的玲珑湾的房子换二套苏州湾吴江太湖新城的房子等待下一轮巨涨，可行吗？ 卖掉玲珑湾房子套现升值部分落袋为安没有问题，但是期待再买苏州湾的房子赢得未来巨大升值绝不可能，因为时间节点和经济环境变了，底层逻辑变了，园区房产的成功上涨首先是古城区居民向东的自然延伸和高配的总体规划，其次园区最早有很多制造业企业人数众多，其中百分之二十有意向购买园区数量就很可观，而且捆绑住房公积金，而承接苏州古城区居民向南延伸的区域是吴中区不是吴江，另外金鸡湖时代开启的时候只有新区狮山路还有亮点，而今天跟苏州湾同时代出品的高档规划区域有多个，比如平江新城和高新区科技城区域，比如吴中区太湖新城和相城区高铁新城，比如园区湖东商业板块和独墅湖板块，苏州的房产已经进入多中心时代。 今天先预测一下姑苏区古城内未来会上涨的板块，1，子城历史街区，具体位置是凤凰街十梓街锦帆路干将路方块区域内，原因是打造民国风街区已经基本成型。2，平江路历史街区链接临顿路的九条巷和链接仓街的几条巷子，因为一面离观前街近，另一面有地铁站相门出口新建商业体和耦园等，改造升级初步完成，3，剪金桥巷和金狮河沿街巷区域，前者开发了畅园桃园洪钧故居等，后者闹中取静，4，苏州环城步道附近待院子的独家小院，适合文人雅士雅集潜力巨大。 至于东西山和阳澄湖畔的豪宅下次有机会再谈吧！ |
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