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一、城中村改造模式——以广、深为例 二、土地及房屋征收基本流程及要求 三、拆迁补偿主要模式—产权调换及货币补偿（含房票安置） 城市更新、城中村改造作为2024年的主题词，目前各地都在“先立后破”，积极进行创新与尝试。自2023年11月22日《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》（下称“《改造条例》”）发布后，2024年1月4日，深圳发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见（征求意见稿）》（下称“《征求意见稿》”），对于“拆除新建类”的项目，城中村改造收储之前的一级土地阶段的工作除了政府（或委托平台公司）自身处理外，按照深圳目前的《征求意见稿》可以通过公开择优方式选择“前期服务商”或广州通过“做地”主体进行操作，整体上采取“一二级分离”的操作方式。征拆作为城中村改造中关键的一环，目前货币补偿（纯货币安置、房票安置）以及产权置换系常见的补偿安置方式。此外，被拆迁方（特别是企业）获得货币补偿的，税费亦需重点关注。对此，我们结合广州的《改造条例》、深圳的《征求意见稿》对目前广深的城中村改造操作模式进行梳理，作为“他山之石”，此外，结合土地及房屋征收的流程，对拆迁补偿的常见模式及税费等事宜进行梳理，以供同业人士沟通、参考。 （一）深圳——引入“引入前期服务商”一二级分离模式 根据深圳于2024年1月4日的发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见（征求意见稿）》，深圳的城中村改造通过政府主导的方式，项目类型方面具体可分为拆除新建、整治提升以及拆整结合三大类。对于“拆除新建类”的项目，采取“一二级分离”方式（收储后可依法采用综合评价出让或带设计方案出让等公开方式确定土地受让方）进行供地。在拆除新建类项目意愿征集，只需要“经物业权利人三分之二以上同意（人头三分之二以上）+原农村集体经济组织继受单位同意”（即无需“人头+砖头”双三分之二同意）。 在“拆除新建”类项目中亦允许区政府通过公开择优的方式选定“前期服务商”，由前期服务商协助区政府开展搬迁补偿、安置建设、土地清理等工作。区政府与前期服务商签订《项目实施协议》，具体可约定（1）拆除新建类的项目实施过程中产生的费用可由前期服务商提前垫付；（2）由前期服务商开展安置房建设；（3）土地涉及土壤污染、文物遗存、矿产压覆、地址灾害风险等情形时，相关核查、评估和治理等工作，完成清场拆平和道路、供水等通平工作。在成本核算方面，区政府根据项目实施协议对前期服务成果进行成本核算，按照保本微利原则上浮一定比例后，向前期服务商支付收储补偿金。值得注意的是，对于前期服务商而言，其可获得的收益限定在“保本微利”基础上的一定比例的上浮，以及若参与后续安置房建设所产生的工程收益，因此，对于“无利不起早”的社会资本而言，参与到前期服务商阶段的动力有待观察（更多解读可参考西政资本2024年1月8日推文《PSL重启扩张，城中村改造箭在弦上》）。《征求意见稿》对拆除新建类项目及整治提升（含拆整结合）类项目工作流程亦进行了明确，具体可参考下图： 1.拆除新建类项目工作流程图 
2.整治提升（含拆整结合）类项目工作流程图 
2023年11月22日，《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》（下称“《改造条例》”）向社会各界公开征求意见，并拟于12月下旬进行第三次审议和交付表决。广州的《改造条例》明确改造方式包括拆除新建、整治提升、拆整结合几种，《改造条例》明确了采取“一二级分离”的土地供应方式，以下对“拆除新建”类项目主要内容及流程进行梳理（更多广州城中村改造操作模式可参考西政财富2023年12月26日推文《202312：城中村改造的主要模式及融资来源》）。 
值得注意的是，《广州市统筹做地推进高质量发展工作方案》（下称“《工作方案》”）引入了“做地”模式，即在政府指定范围内，由政府认定的国有企业统筹资金，配合属地政府实施征收补偿安置工作，实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等配套设施建设后将土地统一交由政府收储，也即做地主要涉及“征收补偿安置”、“通平”等工作。征收补偿安置工作的实施主体为属地政府，政府认定的“做地”主体为配合性工作，但是征收补偿安置资金需由其负责筹措。广州的做地范围包括预收储范围、市政府确定的重点城市更新片区范围（关于“做地”的更多内容可参考西政财富2023年9月26日的推文《城市更新与城中村改造的“做地”模式》）。《工作方案》为广州的城中村改造一级土地整理阶段引入“做地”方式预留了一定的空间。 城中村改造中土地及房屋征收系其中重要一环，而土地及房屋征收需特别注意《土地管理法》、《土地管理法实施条例》以及各地政府就土地及房屋征收发布的相关政策规定等内容的规定，其基本流程及要求如下表所示： 
三、拆迁补偿主要模式—产权调换及货币补偿（含房票安置） 在城中村改造、城市更新以及棚改等项目中，涉及到土地及房屋的征收的情况下，对被征收人的拆迁补偿方式主要包括产权调换（实物安置）、货币补偿，其中，货币补偿可分为纯货币安置、房票安置两种方式。房票安置作为补充，多地也曾出台了政策予以明确（如郑州、温州、宜宾、信阳、常熟、江阴、宁波、绍兴、海宁、宜兴、南京溧水，以及近期出台《广州市房票安置实施方案》的广州）。 
在被征收人签署的《搬迁补偿安置协议》中，明确被搬迁房产情况、搬迁补偿标准及方式、签约补偿金、过渡期安置补偿费、搬迁补偿费（含搬迁及回迁）、临时建筑物补偿费、被搬迁房屋的交付与拆除、涉及到回迁安置的，还会约定回迁安置物业的建筑规划设计与开发建设、回迁物业交付、面积计算、物业管理和产权登记等内容。 货币安置补偿即直接将安置房核算为现金补贴发放给被拆迁人在市场上自行购买商品住房。提及货币补偿的资金来源，结合棚改安置的发展，楼市“大杀器”PSL（抵押补充贷款，央行货币政策工具之一，由央行向政策性银行提供资金支持，兼具基础货币投放和定向贷款支持两大功能定位）发挥了重要作用（见下图）。此外，2024年1月2日央行发布《2023年12月抵押补充贷款开展情况》重启扩张（净新增抵押补充贷款（PSL）3500亿元，期末抵押补充贷款余额为3252亿元），意在重点支持当前的平急两用基础设施、城中村改造、保障性住房建设“三大工程”，尤其是城市更新与城中村改造的受益。 
房票安置则是将被征收人的补偿安置权益货币量化,以房票形式核发给被征收人，由被征收人用房票自行购买政府商定商品房、政府组织建设的安置房。此外，为鼓励被征收人使用房票，采取政策性奖励、契税减免、限购放宽等措施。 在整个征拆过程中，被拆迁方获得货币补偿的，税费亦需重点关注（具体如下图所示）： 
值得注意的是，若被拆迁方为企业的情况下，实操中亦有企业通过申请递延五年纳税、异地搬迁/安置，若存在亏损的，通过投资亏损等方式进行税务优化（更多内容请参考2023年2月3日推文《城市更新项目的拆赔上限》）。 更多城市更新、城中村改造项目的交流和合作事宜欢迎联系西政财富和西政资本。 
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