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最近，广大业主纷纷向当地的税务局申请公开小区人防工程等的建设成本是否列入小区建设成本，已有越来越多的地方税务局给予了正面回应，明确了该小区的建设单位在土地增值税清算中已将人防工程的建设成本列入小区建设成本，使越来越多的小区业主追回被侵占的地下车位的希望大增。 但提醒广大业主的是，大家对此不要过于乐观，以为网上提交查询就能得到对自己有利的证据，实际是许多部门不予公开信息的。例如惠州市惠阳区税务局在2022年12月27日给惠阳某小区业委会的答复中，就是决定对申请公开的小区人防工程的建设成本是否列入小区建设成本事宜以涉及建设单位商业秘密为由不予公开！许多业主奇怪同样是国家税务机关，为何东莞可以公开但惠阳不予公开？原因当然复杂，只能感叹房地产的水太深。 业主在向开发商维权的过程中，经常是处于弱势地位的，因为有关小区建设的大量资料、数据都掌握在开发商、房产管理等部门手中，业主无法提供证据，当然要败诉。开发商、房产部门不配合、不提供相关资料业主就无法维权吗？难道就眼睁睁看着属于我们的地下车位、会所被开发、物业非法占有无计可施吗？ 当然不能的，最近找到一则案例，业主没有提供税务、住建等部门掌握的证据，仍然在与开发商争夺地下车位的诉讼中获胜！（该案例是在网上查到的，但在最高院裁判文书网上一直未找到完整判决书，请大家参考。） 深圳市南山区方鼎华庭小区是由深圳市方鼎实业投资发展有限公司开发建设的，小区前期物业由开发商下属的方鼎物业负责，方鼎物业同时负责管理小区地下228个停车位及收取停车费用。小区成立业委会后，在2020年9月22日，业主大会聘请绿清物业负责管理小区，并与绿清物业约定了地下停车费的收益分成。开发商方鼎实业认为地下停车位归自己所有，遂将小区业主大会、业委会、绿清物业告上法庭，要求确认228个车位归其所有，并要求三被告赔偿停车费用108万余元。 深圳市南山区法院审理后认定，开发商在销售小区住宅时，与购房人签订的合同中对地下车位的归属约定并不明确，而且开发商在庭审中并没有提供证据证明销售时的房价，不包含人防工程的建设成本，故其请求确认该部分的停车位归其所有，进而主张业主大会、业委会等侵害了对该部分车位的收益权并请求返还收益及利息，缺乏充分的事实及依据。而且小区车位的现状，便于管理及使用。最终，法院判决驳回了开发商的全部诉讼请求。（2022）粤0305民初8296号 许多小区的业主在与开发商关于地下停车位、会所等小区配套设施权益的诉讼中，经常败诉，不仅是因为开发商在销售房产时，利用其优势地位，制定了购房合同中霸王条款，强制将这些配套设施归其所有，更重要的是相关部门的不配合致使业主无法提供相应的证据。你说地下车位归业主共有，有什么证据？ 但本案却是比较特殊的，是小区成立业委会选聘新物业后，由新物业管理停车场、负责收费，把开发商排除在外，这样开发商成了原告，要求确认停车场归其所有。根据谁主张谁举证的原则，就要由开发商提供停车场归其所有的证据，那就请开发商提交停车场是你们投资的证据吧。但停车场的建设成本，开发商百分之百列入房价中由业主买单了，开发商如何敢提供？这样开发商就要承担举证不能的不利后果了。虽然本案并没有明确停车场归全体业主，但明确了目前状况便于管理、使用，也就等于默认了停车场由业主使用并获取收益的事实。 能感觉到本案中的业主大会、业委会是很强势的，否则是很难变更物业、收回停车场管理权。这也说明成立业委会是必须的，对维护业主权益是十分重要的。 |
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