2024年上海第4批新盘性价比榜单！

今日，上海2024年第4批次新盘官宣，共涉及25个新盘合计5536套房源！

我们照例进行4批次新盘的倒挂率测算。

老规矩，我们先对市场的新变化进行点评：

3月上海楼市可以用4个字总结：

一二手房市场，我们都能感受到这股暖意：

1）二手房方面，网签数据节节攀升，3月成交为近12个月最高

二手网签数据，进入3月以来，不断上扬，今日更是达到了惊人的931套，实属久违。

根据网上房地产统计，近30日上海二手房网签数据超1.9万套（含商办），预估3月二手住宅的成交量会在1.8万套左右，突破枯荣线！

截图来自：新房榜单小程序

2）新房方面，无论是刚需还是豪宅，都出现了“日光”奇迹！

前有，华润南大，即便没有倒挂，也做到了开盘当天售罄：

后有，中海顺昌玖里，512套房源一日清盘，创造了中国房产单次清盘196亿 的最高纪录。

不过，回暖迹象，暂时还没传导到二手房价格上，目前二手房价依旧低位盘旋。

在这种大的市场情况下，我们给出的4批次性价比榜单如下：

从目前的情况来看，85折是个“分水岭”

倒挂<85折的楼盘“日光”的概率更大，

没85折 ，意味着没真正意义的倒挂了！

(倒挂百分比数字越小，折扣力度越大)

本期新盘看点十足，市区豪宅扎堆入市

多个核心市区板块都有优质新盘入市，徐汇香港置地·启元、黄浦凯德茂名公馆、融创·外滩壹号院二期、浦东保利世博天悦、静安、杨浦等区域也均有新盘入市，豪宅买家估计要挑花眼了

除了豪宅，刚需产品也是可圈可点，宝山、青浦、松江、嘉定都性价比较高的地铁新盘入市，400-700万级刚需买家的选择的余地很多

我们抽几个关注度比较高的楼盘说说：

1、凯德茂名公馆

凯德茂名公馆地处南京西路与淮海路两大繁华商圈的黄金地段。

项目于2011年首开，除6号楼以外，其余楼栋均已售出，此次入市的6号楼之前一直对外租赁。

建面约218-368㎡，共计75套。

项目产品力颇高，是上海市区地标型豪宅。

外立面采用进口花岗岩，社区拥有3500平米会所，以及下沉式庭院。

这次以16.8W的价格入市，与二手房有着很高的价差，再加上房源量较少，预计买到的难度很大。

项目对标同小区的二手房，目前最具性价比的挂牌价是25.1W/㎡，考虑到同价位段的议价空间，给出的二手房价是23.4W/㎡ 。由于凯德的新开房源，并不是新建住宅，所以不存在房龄差异，综合判断项目的市场价也应在23.4W/㎡左右，倒挂率约72%。

为了更好帮助购房者选到心仪房源，新房榜单推出日照采光分析，户型分布、楼间距、不利因素等综合呈现，选房更一目了然。

2、香港置地·启元

徐汇滨江又有新盘准备入市！

徐汇滨江的大户型豪宅今年入市的不少，之前的汇元玺（193-197㎡）、保利滨江天珺（145-306㎡）都加推了大户型产品

但300平以上的产品可以选择的依旧比较少，这次香港置地·启元则弥补了这个空缺

本次加推建面约258-548㎡房源，共80套房源。

项目位置很好，楼下就是龙美术馆和徐汇绿地公园，前排无遮挡，高区可以俯视江景

美中不足的是社区体量比较迷你，仅有两栋楼难以撑起内部配套

瑕不掩瑜，预计这会是一个超高分盘

项目实拍

项目对标的是2014年的云锦东方一期，目前最具性价比的挂牌价是21.31W/㎡，考虑到同价位段的议价空间，给出的二手房价是19.2W/㎡ ，房龄系数还原后是22.4W/㎡。启元可以看江景，地理位置更好；而云锦容积率更低，社区打造更出色。综合判断2个项目市场价类似，约22.4W/㎡左右，倒挂率约79%。

为了更好帮助购房者选到心仪房源，新房榜单推出日照采光分析，户型分布、楼间距、不利因素等综合呈现，选房更一目了然。

3、保利世博天悦

保利世博项目终于等到了入市，定名：保利世博天悦

本批次将推156-400㎡的房源，楼王闪亮登场

这很可能将重新定义上海豪宅

空中泳池早就不是什么稀罕物，可以看黄浦江的泳池虽然少见，但也不是没有

但，可以看到黄浦江，空中泳池，还是私家独有的，请问有谁见过！

保利世博天悦江景空中私家泳池，可以说是上海豪宅配置的新高度

估计要创新浦东顶豪的新高度了。

私家空中泳池

项目对标的是2017年的九龙仓滨江壹十八，目前最具性价比的挂牌价是16.15W/㎡，考虑到同价位段的议价空间，给出的二手房价是15.5W/㎡ ，房龄系数还原后是15.7W/㎡。保利世博的容积率更低，且是一线江景。综合判断保利世博的市场价约19.6W/㎡，倒挂率约86%。

为了更好帮助购房者选到心仪房源，新房榜单推出日照采光分析，户型分布、楼间距、不利因素等综合呈现，选房更一目了然。

4、融创·外滩壹号院二期

众所周知，黄浦区开发早，老公房、老大楼集中。

但融创·外滩壹号院二期所在的董家渡板块就比较厉害了，周围都是纯净的豪宅社区。

除了融创拿下的三块宅地，周边有华润外滩花园、上海滩花园，还有不久前开盘的绿城外滩兰庭，正在开发的绿城黄浦湾地块，同时还有大量规划绿地。

未来崭新舒适的城市界面可以预见，这还意味着板块虽然有着成熟的配套，但依旧还有成长空间。

项目最小加推户型也有约255㎡，这也意味着业主将来的社区圈层会更加纯粹。

社区还设有2000㎡的会所，带室内泳池，方便业主们健身、交流。

如果偏爱黄浦又想上次滨江豪宅，这个盘一定不容错过。

效果图仅供参考

项目对标的是2020年的融创外滩壹号院一期，目前最具性价比的挂牌价是22.1W/㎡，考虑到同价位段的议价空间，给出的二手房价是20.6W/㎡ ，房龄系数还原后是20.6W/㎡。融创外滩壹号院二期为超高层项目，容积率更高。综合判断融创二期的市场价约19.58W/㎡，倒挂率约86%。

为了更好帮助购房者选到心仪房源，新房榜单推出日照采光分析，户型分布、楼间距、不利因素等综合呈现，选房更一目了然。

5、龙盛湾上

中兴路板块新盘龙盛湾上也在这期入市，将推建面建面约149-211㎡房源，共216套

项目距离人民广场-南京路商圈仅约1km，是北区的当红炸子鸡地段

不仅拥有静安区的超强规划落地能力，还坐拥黄浦区核心位置的顶级配套

户型方面更是推出了少见的大三房产品

虽然项目体量不算大，但会所、绿化等豪宅社区该有的配套一个不少

关注静安新盘的朋友，这个项目可以酌情考虑。

效果图仅供参考

项目对标的是2018年的中粮天悦壹号，目前最具性价比的挂牌价是22.6W/㎡，考虑到同价位段的议价空间，给出的二手房价是21.1W/㎡ ，房龄系数还原后是21.4W/㎡。中粮容积率更低，景观资源更优，不利因素更少。综合判断龙盛湾上的市场价约15.5W/㎡，倒挂率约86%。

为了更好帮助购房者选到心仪房源，新房榜单推出日照采光分析，户型分布、楼间距、不利因素等综合呈现，选房更一目了然。

6、同济·蟠龙里

沉寂多时的蟠龙路组团终于又有纯新盘入市，项目首期将推建面约99-146㎡房源，均价约6.5万元/㎡。

容积率约2.0，属于小高层低密社区，距离17号线蟠龙路和诸光路站都仅约500m，轨交属性很强

教育、商业、医疗等生活配套也很齐全，尤其是国际教育方面比较突出。

600万级购房者，这次是不错的入手机会。

效果图仅供参考

项目对标的是2020年的蟠龙天地一期，项目最新成交价是7.38W/㎡，同济蟠龙里靠近主干道，更易受噪音影响。综合判断同济蟠龙里的市场价约7W/㎡，倒挂率约93%。

为了更好帮助购房者选到心仪房源，新房榜单推出日照采光分析，户型分布、楼间距、不利因素等综合呈现，选房更一目了然。

7、招商·臻境

浦东三林板块的招商臻境将推建面约89-149㎡房源。

均价6.8万元/㎡，对于浦东600万级买家来说，这是一个不错的选择。

刚需的价格就能享受轻奢级产品才有的室内泳池会所，未来的居住体验会很棒

不过项目也有天生不足，那就是刚需买家更看中的地铁距离相对较远

但是距离高架出入口，核心商圈位置都很近，比较适合自驾出行的买家

效果图仅供参考

项目对标的是2011年的中海御景熙岸，目前最具性价比的挂牌价是5.71W/㎡，考虑到同价位段的议价空间，给出的二手房价是5.37W/㎡ ，房龄系数还原后是6.81W/㎡。两个项目周边城市界面类似，招商车位更加充足，全人车分流，配置有会所。综合判断招商臻境的市场价约7W/㎡，基本无倒挂。

为了更好帮助购房者选到心仪房源，新房榜单推出日照采光分析，户型分布、楼间距、不利因素等综合呈现，选房更一目了然。