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近期，上海气温变得热冷不定，就和黄浦江边上的房子一样！ 外滩的绿城黄浦湾一套284.75㎡的4 1房，仅17万/㎡，挂牌超过1年时间，累计降价1600万，至今仍未卖出！房东降价的幅度已经有1/4了！
 像这样的例子还有很多：融创外滩壹号院，289㎡四房，低于同户型1500万；华润外滩九里，73.51㎡1房，跌幅超过18%…… 过去黄浦江边的房子在购房者心中，不仅价格坚挺、一路看涨，而且还有着明确的价格体系：外滩≈陆家嘴≥徐汇滨江≥前滩＞杨浦滨江。 但是在今年这轮行情中，黄浦江边上的豪宅，已经乱成一锅粥了！新房买家、二手房买家、二手房房东、中介等等，在这条利益环节上的每个角色，心态也都发生了变化！
滨江二手房，价格波动巨大！ 现在滨江房子的二手价整体波动都非常巨大。 陆家嘴的世茂滨江花园，堪称与黄浦江零距离的豪宅，是这两年陆家嘴最好卖的小区之一。过去一年成交了50套房源，巅峰期成交价高达17万/㎡，但是，今年1月份成交单价仅有9.1万/㎡。
新鸿基开发的滨江凯旋门，因为地理位置正对黄浦江弯道，堪称是陆家嘴豪宅的风向标。 就是这样的房子，价格也松动了！ 去年，滨江凯旋门一套法拍房成交，总价5529.8万，均价19.64万/㎡，跌至20万/㎡以内。同样是法拍房，上半年该项目单价还有26万/㎡，6个月跌了差不多6万/㎡。 现在链家上，滨江凯旋门半年内挂牌的房源已经没有超过20万/㎡的了！
除此之外还有徐汇滨江，曾将让众多富豪排队认购的云锦东方二手房爆出“8折房源”，单价跌破20万大关，还有2个车位赠送，依旧很难成交。 当然，有价格下跌的，就有价格坚挺的。 以前常常被忽视的杨浦滨江，这轮的价格反而是坚挺的。杨浦滨江的翡丽甲第，目前的挂牌价依旧维持在16-17万/㎡，去年的成交均价为17.3万/㎡，就在这个区间，波动很小。 这反而让不少购房者颇为意外！
滨江新房认可度，开始洗牌！ 这样“倒反天罡”的情况，同样也蔓延到了新房市场！ ▐ 前滩“荣光不再”了！ 这第一块多米诺骨牌，则是来自于前滩。去年11月推出前滩豪宅——前滩天御，被视为入住前滩的最后机会，认购爆大冷！“直播的中介比认筹的多”一时间刷屏朋友圈。项目甚至开启“1万元”推荐奖励，让豪宅客户哭笑不得。 要知道前滩之前的项目，弃号买家可都是个位数啊！
▐ 外滩没落，徐汇滨江、杨浦滨江崛起？ 刚刚结束认购的绿城外滩兰庭，166组房源，450组认购，认购率约271%！坊间传闻，这次的入围分可能在60分左右！项目上一次开盘认购率可是高达398%，入围分高达97.2分。
相比之下同期认购的徐汇滨江双子星却很耀眼，汇元玺高达112.8分，位列历史第三，保利滨江天珺89.94分，同样不低！ 现在高分客户都不去外滩凑热闹了，而是更爱徐汇滨江！ 现在的徐汇滨江沿岸，有遛狗溜娃的小家庭，有喝着咖啡的情侣，有在草地上弹唱的主播… 120万㎡的西岸数智谷、110万㎡的西岸传媒港、30万㎡的西岸生命蓝湾、5万㎡的西岸热力场等核心规划逐一上马。 这一点一滴，一步一步，踩实了自己的价值，至少是在政府心里的价值，毕竟中海徐汇滨江项目未来是要卖14.2万/㎡。
同样悄然崛起的还有杨浦滨江。 毕竟这里连续两年占据了上海新房销售金额排行榜第一的位置。 毗邻北外滩，隔岸相望陆家嘴北滨江，这里被纳入上海2035规划的中央活动区范畴，给予了上海最高能级的规划定位。 仁恒海上源、金隅外滩东岸、保利越秀·和樾天汇等项目先后入市热销，新房价格也一路看涨，现在这里的最高联动价已经来到了21万/㎡。 ▐ 陆家嘴滨江已经蓄势待发了！ 狼来了很多年的滨江凯旋门终于要入市了，17.28万/㎡的价格，比外滩贵，比徐汇滨江贵，更比杨浦滨江、前滩贵！ 这还只是陆家嘴滨江重新摆上货架的开始！后续荣成昌邑项目，陆家嘴北滨江综合体项目等将摆上货架。 在如今的市场上，这些项目能有多大的吸引力未来就将揭晓了！
中介，房东，买家心态都变了！ 一边是豪宅纷纷挂牌，大有逃顶之势；一边是大批量新房入市，价格捅破上海豪宅的天花板，热度不减！ 现在黄浦江豪宅的市场，真让人有些摸不着头脑。 这也让这条利益连上的所有人，中介、房东，买家心态都变了！ 笔者和一些豪宅中介的朋友聊了聊，在他们口中，问题的关键是如何说服买家的一手逻辑！ ✦“就拿现在的滨江凯旋门举例，二手房高区19万/㎡，低区价格在17-18万/㎡，那么同样的价格为什么不去试试滨江凯旋门的新房呢？” ✦“绿城黄浦湾二手房如果想卖个25万/㎡或者23万/㎡，绿城外滩兰庭16.3万/㎡的新房价格又在这儿卡着了！” ✦“现在卖这种豪宅，最最最怕的就是遇到同户型的法拍，有房东已经降10%挂牌了但是法拍的价格可能更低……” 房东同样也很纠结！ 有的房东很果断，要么是决定抛盘了，要么是要置换的，可以接受降价的， “房东出国”等由头就可以用起来制造低价噱头。 相比前几年“哄抢”、“盲订”的景象，今年询价的买家都少了很多，即便是真正想买的买家，几乎也都是抱着“捡漏”、“屠龙刀砍价”的心态来的。 “在大部分人眼中，现在就是楼市的下行周期，所有买家都想抄底，但是又不知道底在哪儿？”
说在最后 滨江豪宅可以说是上海楼市的“风向标”，目前在下行期降价出货的豪宅卖家，除部分扛不住的炒房客，大多是嗅觉灵敏的富裕阶层。 这就是楼市信心严重不足… 如今的房地产，真的是比任何时候都更需要信心。 |
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