【原】“北廊户型”鲜为人知的秘密！

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楔子

前两天，我写了一篇《良有方|以中海“顺昌玖里”为例，谈“超高层住宅”的特别之处》的文章，没想到就有湛江买了超高层住宅的朋友来向我咨询。

交流的过程中，得知了房产销售是如何“话术”她的，我除了有点吃惊之外，觉得良有方这个号的科普文章写的还是少了。

其实很多知识点，在建筑师眼中是常识，但对于普通人来说就是“如获至宝”，能帮助他们在买房，装修过程避免踩坑，少花冤枉钱。

今天这篇“北廊户型”的话题，其实网络上已经有很多文章了，那就看看建筑师能写出什么不一样的东西吧。

02

源起

北廊户型的崛起，最早要追溯到2010年（甚至更早），据说是万科研发的产物。

北廊户型之所以会出现，是为了解决高层中间套的通风采光问题。当时房产销售普遍反映：中间套日照是挺好的，但是南北不通，去化压力大。

如上图，2就是中间套，北侧被交通核完全挡死了。而且厨房和卫生间都是在凹口里采光，客户体验不佳，销售自然好不了。

所以就有了交通核分列两边，北侧一条外廊的创新户型（如上图）。如果说北廊户型只是为了解决中间套的南北通风问题，那这种理解未免有些“肤浅”了。

北廊户型出现更深层次的原因，是为了解决高容积率下的产品去化问题。

如上图，是上海大宁天悦的组合平面图。这是平层5户的单元平面布局，每户的面积在100平出头一点。但是这个项目的销售单价超过了10万，也就是说随便哪一户都是人民币1000万+。

而这个项目用地面积：7.1万㎡，容积率：2.86，规划计容建筑面积：20.33万㎡。（如下图）

项目的容积率（2.86）这么高，产品单价（10.5万）又这么高，那么如何保证房子好卖呢？

就得控制单户的总价（1000万+），而核心筒在中间的传统布置方式是无法实现：既要每户的面积小，还要组合平面的面积大。

下面我们大致算个账，假设北廊户型每户100平，平层5户；传统布置的户型，平层4户，大户144平，小户100平。

北廊户型单元面积：100*5=500平方

传统布置单元面积：（144+100）*2=488平方

即使两者的平层面积几乎一样，传统布置方式中144平的户型总价较高，去化会出现困难。另外，中间的2户100平，因为南北不通透，去化也会有抗性。

所以，北廊户型真正的价值是：解决高容积率下的产品去化问题。

03

更安全？

网络上有一种说法：连廊户型因为多了一条消防通道，所以更安全。

良子先上结论：这种说法是错误的，极端不负责。因为这条连廊本身就不是安全区域，所以从一条不安全的连廊怎么可能到得了一个安全的区域呢？

从消防上来说，我们的空间可以分成”室外安全区域/相对安全区域/次危险区域/危险区域“四个等级。（如上图）

而北廊户型的这根走廊属于次危险区域，安全等级低于防烟前室、疏散楼梯 (间)、避难层、避难走道等空间。（下图绿色部分，相对安全）

所以，一旦发生火灾，我们要尽快往疏散楼梯方向逃生，而不是通过北廊去另外一个方向”冒险“。

那为什么北廊户型的这根外廊不安全呢？

第一，南侧的住户有窗户朝着北廊敞开，一旦发生火灾，火焰和浓烟都会蔓延到外廊上，这是最致命的，所以外廊被定义为次危险区域。

还记得南京大火事件吗？那栋楼就是北廊户型。

虽然火灾的发生是在楼下的架空层，但是火苗通过天井一直蹿到了楼顶。如上图，红色部分为火苗上穿的天井，而绿色的北廊与它紧挨着，你说这个外廊能安全吗？

具体分析，可扩展阅读：《南京小区火灾，为什么“起火在底部架空层，而高区却烧的更严重”？》（这是一篇100万+阅读量的文章哦）

第二，北廊是敞开的，所以经常会飘雨进来，有些无知的业主和物业就会擅自封窗。

下雨天地面湿滑，固然不安全。但是封闭了窗户之后，就更不安全了。（如上图）

就像南京大火事件，为什么火势蔓延的那么迅速？就是因为本来开敞的北廊进行了封窗，形成了”烟囱效应“。（如下图）

第三，北廊作为公共区域，成为了小业主拓展空间的最佳场所。堆积的杂物，安装的柜子等都是可燃物，使得北廊从次危险区域升级到了危险区域。（如下图）

综上所述，北廊户型更安全的说法是不成立的。恰恰相反，因为一些无知的、自私的个人行为，让北廊变得愈发的”危险“。

04

得房率更高？

网络上还有一种说法：连廊户型的得房率更高，因为连廊不算面积。

关于这个问题，我们用数据来说话。良子对比了18层以上高层住宅的三种核心筒。

第一种：两部电梯，一部剪刀楼梯，前室从两个不同方向进入，面积约：70.1M2（如下图）

第二种：两部电梯，一部剪刀楼梯，前室从两个不同方向进入，面积约：78.7M2（如下图）

第三种：北廊户型的核心筒：两部楼梯+两部电梯分列两厢，面积：约76M2（如下图）

从面积的绝对值来说，三种核心筒的方式相差无几。但是北廊户型单个单元的面积会更大一些，所以得房率确实会更高一些。因为分子相同，分母越大，公摊面积的值越小。

05

私密性更差？

网络上还有一种说法：连廊户型与住户的北房间挨得太近了，一点隐私都没有。

一般来说，北廊户型的外连廊和住户的北房间之间距离会大于2米以上，为了保证安全性，有些项目还会安装一些防攀爬的措施。（如下图）

但是这些措施都不足以打消消费者的”戒备心理“，视线干扰也好，噪音影响也罢，都是客观存在的。

但是这个私密性的影响，到底差到什么程度确实也无法量化。除了和户型设计相关，可能也和你的邻居素质有关吧！

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结束语

任何事物都有两面性，北廊户型也不例外。它最大的优势是解决了地块高容积率问题，又兼顾了其他问题。

但是，任何的产品都有适用范围。在北方寒冷大雪地区，北廊户型的劣势明显，有些地区的规划部门甚至劝退这种住宅形式。

不管是一线城市，还是5678线城市，都有北廊户型的身影。不管是卖10万+/M2，还是单价不过万，北廊户型都只能作为”中间套“存在，并没有贵贱之分。

生活不应该只是”蜗居“，而北廊户型提供了一个三房两厅两卫、100平以下，南北通透的“蜗居空间”。