征拆系列之四：国有土地上房屋征收补偿决定合法性审查要点与思路

神州国土 2024-04-17 发布于河北

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对于国有土地上房屋征收补偿决定，应根据《国有土地地房屋征收与补偿条例》等相关规定，可以从依据、主体、程序、实体内容等层面判断，全面审查是否符合法律、法规等要求，依法充分保障被征收人的产权和其他合法权利。

一、实施主体

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第4条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。第26条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

根据该两条规定，房屋征收补偿决定应当由作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出，并在房屋征收范围内予以公告。作出房屋征收决定的市、县级人民政府之外的其他机关无权作出房屋征收补偿决定。

这里要注意两点：一是有权作出决定的主体与决定上的印章要保持一致，否则就可能导致作出的决定形式上不合法。法院通常对人民政府征收补偿专用章予以认可，加盖房屋征收部门公章则不予认可。二是根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》其中第21条的规定，对国务院、省级人民政府批准设立的开发区管理机构，有权作出房屋征收决定和房屋补偿决定。也就是说，没有法律、法规明确授权的开发区管理机构不能独立承担法律责任，其对外不能以自己的名义行使法定行政管理职权，不能独立承担法律责任，其作出行政行为的后果应由设立该机构的人民政府承担。

二、征收补偿程序

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，在作出征收决定后，再继续征收补偿相关事宜，作出征收补偿决定的程序如下。

（一）作出房屋征收决定并公告。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条的规定，在具备房屋征收条件后，由市、县人民政府做出房屋征收决定，并收回国有土地使用权。房屋征收决定应当及时公告，公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋征收补偿方案作为征收决定公告的附件一起公布。

（二）选定评估机构并进行评估。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条、第20条的规定，由房屋征收部门公布房屋征收评估机构选定方案和协商选定房屋征收评估机构的通知，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

评估机构向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门和被征收人对评估结果有异议的，提出书面复核申请。在评估机构出具书面复核报告后，当事人对复核结果有异议的可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

（三）房屋征收补偿协议的签订及履行。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条、第27条的规定，房屋征收部门或征收实施单位与被征收人核算被征收房屋补偿费用后，在征收补偿方案确定的签约限内与被征收人就货币补偿或产权调换签署征收补偿协议，同时收回被征收人的房屋权属证书。市、县人民政府对被征收人给予补偿，被征收人在协议约定的搬迁期限内完成搬迁。

（四）作出补偿决定并强制执行。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条、第28条的规定，没有达成征收补偿协议或者房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请同级人民政府作出征收补偿决定。补偿决定应当说明货币补偿的项目及明细、产权调换房屋的情况，由被征收人在限定期限内以书面方式选择，还应责令被征收人限期搬迁、交付房屋，告知被征收人可以申请行政复议或提起行政诉讼的权利。被征收人逾期不提起诉讼，又不履行行政复议决定的，作出房屋征收决定的人民政府可以依法申请人民法院强制执行。

三、补偿决定的有关具体问题

（一）关于征收补偿决定作出的前提条件

1、房屋征收决定是征收补偿决定的依据。根据前面介绍的补偿决定作出程序可知，必须先由市、县级人民政府作出房屋征收决定，然后才有可能作出征收补偿决定。因此，当出现下面两种情况时是否会影响征收补偿决定的效力，值得探讨。第一、房屋征收决定被确认无效后如何处理。也就是说，如果房屋征收决定严重违法，符合《行政诉讼法》第75条规定的实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形而被确认为无效的行政行为，或者房屋征收决定与房屋征收补偿决定针对的房屋无关，或者房屋征收决定尚未作出，那么房屋征收决定无效将影响后续的房屋征收补偿决定，通常会因前提条件无效而影响被诉房屋征收补偿决定，此种情况应认定被诉房屋征收补偿决定为主要证据不足。第二、房屋征收决定被撤销后如何处理。如果房屋征收决定符合《行政诉讼法》第70条的规定被撤销后，此时的处理应同于被确认后的处理方式，即因前提条件被撤销而影响被诉房屋征收补偿决定，应认定被诉房屋征收补偿决定为主要证据不足。第三、房屋征收决定被确认违法时如何处理。在司法实践中，被征收人以征收决定违法为由提出确认补偿决定违法或撤销补偿决定等诉求。对此，在如何处理上存在一定争议。不过，个人认为被征收人的该诉请不能成立，即被征收人以征收决定违法为由提出确认补偿决定违法或撤销补偿决定等诉求不能得到支持。理由有二：一是房屋征收决定虽然被确认违法，但未被人民法院或者复议机关撤销或确认无效，其法律效力就依然存在。行政机关可以依据该征收决定作出补偿决定。当事人仅以征收决定违法为由，对补偿决定提起的撤销、确认违法、确认无效等请求不能成立。二是虽然征收决定违法，但是并不一定会被撤销。因为如果行政行为只是轻微违法，或者撤销违法行政行为会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的，通常也不会撤销，人民法院可以判决确认违法，并可以根据《行政诉讼法》第74条、第76条的规定，判决责令被告采取补救措施；给原告造成损失的，依法判决被告承担赔偿责任。

2、达不成房屋征收补偿协议或房屋所有权人不明确时才可作出征收补偿决定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。作出征收补偿决定的前提就是两者之一：一是在征收补偿方案确定的签约期内达不成房屋征收补偿协议；二是被征收房屋所有权人不明确的，具备二者之一才由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的人民政府作出房屋征收补偿决定。

其中，被征收房屋所有权人不明确主要是包括（但不限于）以下几种情形：（1）被征收房屋产权存在争议，征收补偿协商期限内不能通过协商、仲裁、诉讼等方式明确产权的；（2）被征收房屋产权人下落不明，无法确认被征收房屋产权人的；（3）被征收房屋无产权关系证明的（如相关各方对房屋权属问题无异议也可视为产权人明确）；（4）短时间内无法查明被征收房屋产权的合法所有人的。

在被征收房屋所有权人不明确的情况下，房屋征收部门报请时除应对被征收房屋产权争议情况作详细说明并提供相关材料之外，还应当提供后续可供选择的处理方案。如先将征收补偿款或安置房屋予以提存，待相关争议解决后再进行安置补偿，等等。

（二）关于补偿项目

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

因此，房屋征收补偿共分为四大块。对房屋征收补偿决定中关于补偿项目是否合法，主要围绕上述四个方面进行审查，即对所确定的房屋价值、补偿方式、补偿金额、支付期限、用于产权调换房屋的位置和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、补助奖励等事项是否合法进行全面审查。

以上补偿项目，分别按如下办法处理：

1、被征收房屋价值。由房地产价格评估机构依照国家的规定，考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素评估确定被征收房屋价值。

2、征收房屋室内装饰装修价值、搬迁费及停产停业损失。该三项费用均是采取先协商、协商不成再评估确定的方式。其中，室内装饰装修价值、搬迁费用由房屋征收部门与被征收人参照相关行业标准协商确定，协商不成的，应当评估确定。停产停业损失的补偿具体办法由省、自治区、直辖市制定，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定，协商不成的，应当评估确定。

需要特别指出的是，在实践中对于房屋室内装饰装修价值的认定较容易出现争议。按照正常程序，对于该部分价值应由评估人员进入屋内进行调查、评估，但是由于部分被征收人拒绝配合，导致不能按正常程序确定其价值。因此，对确因被征收人不配合导致无法评估的，这就需要行政机关通过公证等方式固定证据，可在强制拆除时再行确定其价值。对于司法实践中一些行政机关没有固定证据，以当事人不配合为由没有确定室内装饰装修价值的，应当认定行政机关的行为违法。

3、临时安置的补偿。通常由行政机关确定一个明确的补偿标准。比如，《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第20条、第21条规定，采取产权调换并实行过渡安置方式的，在过渡安置期间，对自行解决周转用房的被征收人，应当按照设区的市（自治州）、县市人民政府制定的标准支付临时安置费……被征收人自行解决周转用房，过渡期限延期12个月以内的，按照标准的150%支付；过渡期限延期超过12个月的，按照标准的200%支付。

4、补助和奖励。由市、县级人民政府制定补助和奖励办法，根据所制定的办法进行补助和奖励。不过，由于被征收人与行政机关没有达到征收补偿协议才采取的一种行政行为，通常只有在自愿达成补偿协议的情况下才会给予奖励，因此，在征收补偿决定中不会有奖励项目，只会给予适当补助。

结合司法实践中常见的争议，对以下有关补偿项目进行探讨。

第一、经营性“住宅用房”的补偿问题。在实践中，一些房屋产权证记载为住宅用房，但是被征收人实际用于经营，已取得营业执照并能够提供纳税证明，这就是我们常说的经营性“住宅用房”。根据相关民事法律规定，业主负有维护住宅建筑物现状的义务，其中包括不得将住宅改变为经营性用房。同时，《国有土地上房屋征收评估办法》第9条的规定：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般应当以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准。不过，国务院办公厅国办发[2003]42号《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第4条规定：对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。因此，对于这种已取得营业执照的经营性用房与纯住宅房屋、纯经营房屋有必要区别对待。考虑到现实中各种情况千差万别，为了便于各地因地制宜根据当地情况采取适当措施处理，现有法律法规没有对此进行明确规定。国务院办公厅文件要求地方人民政府根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况对此类房屋给予适当补偿。在实际操作中，市、县级人民政府通常会结合本地区实际情况确定住宅房屋作为经营房屋时可以参照经营房屋予以补偿的合理年限。对于各地政府因地制宜行使自由裁量权，人民法院应予以尊重。最高院(2020)最高法行申5856号行政裁定的符光辉、李秀艳诉辽宁省清原满族自治县人民政府及辽宁省抚顺市人民政府确认房屋征收决定违法案持此观点。

第二、停产停业损失补偿问题。关于这个问题，各地做法不一。有的地区进行了详细规定，有的则规定相对粗略。比如，《河南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》第12条至第16条详细规定了停产停业损失补偿标准、补偿期限和确定办法等。其中，该若干规定第13条规定：“停产停业损失补偿标准以被征收人的月平均利润值确定。月平均利润值依据被征收人提供的近3年纳税证明推算确定,不足3年的以全部生产经营期间纳税证明为依据推算确定。”又如，《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第14条规定：“征收生产、经营性用房，造成被征收人停产停业直接损失的，每月按照被征收房屋评估价值的7‰给予补偿。停产停业期限，按照实际停产停业的月数计算确定。”

第三、经营性用房的出租收益问题。该部分收益是否属于停产停业损失，对此司法实践中存在较大争议，有些裁判不支持出租收益作为停产停业损失。根据《河南高院：关于审理国有土地上房屋征收案件若干问题的解答》的观点：“被征收人以其被征收的房屋用于出租为由，诉请行政机关给予其房租损失的，一般无法提供《河南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》所要求的纳税证明等证据，人民法院不予支持。但补偿安置方案中有该项内容，或行政机关签订补偿协议、作出补偿决定时主动补偿该项目的，人民法院应予支持。”

另外，在部分因征收引发的国家赔偿纠纷中，最高院的裁判对经营性用房的出租收益也没有认定为直接损失，因而也不予赔偿。比如，最高院（2020）最高法行申3034号行政裁定认为，门市房对外出租收益在性质上属于“期待利益”，该利益在是否能够取得、能够取得多少方面均存在不确定性，故依法不属于直接损失的范围。因此，按照赔偿的损失不能小于补偿的收益这个原则，既然在国家赔偿中不支持，那么在征收补偿中不宜支持。如果支持补偿经营性用房的出租收益，那样就可能导致赔偿的金额低于补偿的金额，显然不适当。

个人认为，如果全部不补偿，或者全部补偿，都容易激化矛盾或与当前征收过程中的国家赔偿案件处理产生冲突。相对而言，河南省的做法较好地平衡了被征收人的利益和有利于化解矛盾，故可以参照适用。

（三）关于房屋补偿决定遗漏补偿项目的处理

人民法院经审查后认为房屋补偿决定遗漏了补偿项目，被征收人请求撤销该补偿决定的，该如何处理？对此，《河南高院：关于审理国有土地上房屋征收案件若干问题的解答》的观点认为：“房屋补偿决定遗漏的补偿项目，如果能单独补偿，且房屋补偿决定亦不排除另作相应补偿的，对原告要求撤销房屋补偿决定的诉讼请求不予支持，判决驳回原告诉讼请求，但可以同时判决责令行政机关对应补偿而未补偿部分采取作出补偿决定、协商补偿等补救措施。房屋补偿决定遗漏的补偿项目，不能单独补偿或房屋补偿决定明确不再另行补偿的，判决撤销房屋补偿决定。但被告有充分证据证明遗漏补偿项目是原告拒不配合征收行为或其他重大明显过错造成的除外。”

一方面，如果遗漏的补偿项目能够单独补偿，且房屋补偿决定不排除另作相应补偿的，可以判决驳回原告诉讼请求，同时判决责令行政机关对应补偿而未补偿部分采取作出补偿决定、协商补偿等补救措施。另一方面，如果房屋补偿决定遗漏的补偿项目不能单独补偿或房屋补偿决定明确不再另行补偿的，判决撤销房屋补偿决定。但被告有充分证据证明遗漏补偿项目是原告拒不配合征收行为或故意、重大明显过错造成的除外。

对此，个人认为可以借鉴河南高院的做法，但其观点也有可商榷之处。比如：其观点中的“但被告有充分证据证明遗漏补偿项目是原告拒不配合征收行为或其他重大明显过错造成的除外”，如前所述的房屋室内装修价值，即使是因为原告拒不配合征收行为，对此补偿项目也应予以认可。又如，其观点中并没有考虑到由法院直接变更补偿决定，这与实质化解行政争议、减少当事人诉累的要求不符。因此，不宜简单地撤销该补偿决定，要区分不同情况进行处理。到底如何处理，关键要看能否单独补偿和是否有利于争议的实质性化解。

（四）关于补偿安置选择权保障

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。因此，在房屋征收实施单位向被征收人送达的《房屋征收补偿告知书》中，要明确告知房屋征收部门为其提供的产权调换和货币补偿等方式，同时告知被征收人逾期不作出选择将实施何种补偿方式。

因此，在司法实践中，行政机关必须提供证据证明其保障了被征收人的选择权，包括补偿方式选择权、告知权利救济方式等。同时，以房屋产权调换方式进行补偿的，产权调换房源必须明确具体，比如，明确载明产权调换房屋具体地址、房号、面积、价格（单价）等信息。且产权调换房屋价格必须明确，并提供证明房屋价格正当性和合理性的有关材料。

另外，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条对房屋的地段也有明确规定，因旧城区改建征收个人住宅的，应当提供改建地段或就近地段的房屋。相应地，因旧城区改建以外的其他原因启动房屋征收的，也可提供异地安置房源。在司法实践中，对于“就近”的理解有较大争议。个人认为，对于“就近”的理解，应当结合法律法规规定、被征收地块房源情况、交通状况、安置房源数量和户型面积、安置的现实可行性等因素进行综合判定，要看是否使被征收人在被征收房屋上原有的居住利益应得到充分的保障，而不能单纯地看距离远近或者是否在一定的行政区域内。也就是说，在符合征收相关法律规定以及有关环境、古城保护等法律规定的情况下，应当尽可能提供改建地段或就近地段的房屋，如果因为客观因素不能提供，要在具备现实可行性的最有利于保障被征收人权益的地段进行安置。比如，在陈某诉开封市政府和鼓楼区政府行政补偿案中，最高院在认定就近安置行为是否合法时，综合考虑了开封市的城市规划和古城保护要求，征收方将被征收人陈某安置在十余公里外的行为，也是合法的。

（五）关于案涉房屋面积的认定

在司法实践中，因历史遗留问题导致的被征收房屋证载面积和房屋现状实际面积不一致的情况较多，有些房屋超过证载面积部分已经过合法程序被认定为违建，而有些房屋因历史遗留因素尚未作出认定，因此在征收补偿过程中涉案房屋面积的认定较易发生争议。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”《国有土地上房屋征收评估办法》第9条规定：“房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。……调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估”。因此，这些规定对于房屋如何调查、评估以及如果认定面积有较明确的规定。对未登记建筑的认定，按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。也就是说，市、县级人民政府要经过调查等程序后组织规划、自然资源、建设、房产等相关部门，对征收范围内未登记建筑按照相关标准进行合法性认定，并作出书面认定意见。

四、司法实务的其他相关问题

（一）关于原告和被告主体资格的问题

1、原告资格。通常而言，被征收房屋的产权人才有权对房屋征收补偿决定提起行政诉讼，因此对于已登记的权证记载的所有权人，具备原告资格。在实践中，其他物权关系的原告主体资格较容易产生争议。

一是租赁关系。当前，对于按照公房管理规定取得公房租赁权，并执行国家规定租金标准的公房承租人对房屋征收决定和房屋补偿决定提起诉讼，通常认为其具备原告资格。《江苏省高级人民法院关于国有土地上房屋征收与补偿行政案件若干问题审理指南》就有此规定。不过，对于私房承租人原则上认为其不具有诉权，只有其具有独立于租赁合同权利义务之外的权利基础时才可考虑赋予原告资格。对于营业性用房承租人也是如此，只有对房屋补偿决定以及补偿安置协议中涉及的停产停业损失等影响其自身权益的才可以提起诉讼，具有原告主体资格。但租赁合同约定，因征收自动解除租赁合同，营业用房承租人不享有停产停业损失等补偿的除外。如果政府在作出房屋征收补偿决定时，将包括承租人停产停业损失、室内装饰装修损失等款项在内的补偿费用一次性支付给房屋产权人，至于承租人的具体补偿费用，则应通过与房屋产权人协商或民事诉讼的途径解决。

二是抵押关系。关于抵押权人能否具有原告资格，关键看其诉请及相关理由是否对抵押权的实现有直接的影响。由于抵押标的物的灭失将直接影响到抵押权人的合法权益，为保证以房屋担保的债权债务关系不受房屋征收活动的影响，抵押权人依法应享有对抵押房产的征收补偿款优先受偿（或提存）的权利，或享有变更抵押物的权利。特别是征收补偿利益低于抵押债权的价值，可能影响到抵押权实现时，应当赋予抵押权人原告主体资格。不过，在审查范围上应当限于影响其抵押权价值实现的范围，如被征收房屋的价值、其他奖励补贴等实体内容。

2、被告资格。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条规定：房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。也就是说，房屋征收补偿协议的签订主体为房屋征收部门，与征收决定不同，作出的主体不是市、县人民政府。当被征收人对于房屋征收补偿协议履行存在争议提起行政诉讼时，根据合同相对性的原则，应当以房屋征收部门作为被告，而不能起诉市、县人民政府。最高院（2016）最高法行申2719号陈前生、张荣平与金寨县的房屋征收补偿协议案即持此观点，认为只能以协议的相对方金寨县征补办为被告，其以合同相对方以外的其他主体金寨县政府为被告提起诉讼，是对合同相对性原则的违反，也是对《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第二款规定的违背。因此，如对房屋征收补偿协议不服的，应当直接起诉协议相对方；而若对房屋征收决定不服的，则可以依法提起行政诉讼或行政复议，此时行政主体为作出房屋征收决定的市、县人民政府。

（二）关于评估的问题

1、评估机构的选定和评估基准的时点

一方面，何时选择房屋评估机构。相关法律法规的规定对此不是很明确，还存在一定争议。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。因此，规定只要求房屋评估机构应当以征收决定公告之日作为评估被征收房屋价值的基准时点，至于房屋评估机构应当在征收决定公告之日之前或是之后选定，并没有明确的规定。对于实践中有的地方在房屋征收决定作出之前就已选定的评估机构的问题，是否构成程序违法。最高院（2019）最高法行申11451号案认为，现行法律、法规并未强制要求评估机构必须于征收决定发布后选定，只要评估机构以征收决定公告之日为评估时点进行评估，就可以保障被征收人的合法权益。

因此只要以征收决定公告之日为评估时点进行评估即可保障被征收人的合法权益，征收机构是在征收决定发布之前还是之后选定都不构成程序违法。

另一方面，评估基准日的确定。在实践中，有的地方存在从征收程序开始到签订补偿协议的时间间隔较长问题，房屋征收部门等行政机关没有及时选定房屋评估机构，而在此期间房屋市场价格发生了较大幅度的上涨，作出补偿决定之日与征收公告之日房屋价值可能会产生较大偏差。由于过分延迟作出补偿决定是因房屋征收部门或市、县级人民政府造成的，那么此时就不宜再坚持以以“征收决定公告之日”作为确定补偿的评估时点。最高院（2019）最高法行申380号案持此观点。个人认为理由有二。理由一：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。同时，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条的规定，对被征收人应给予公平补偿。据此可以推知，条例规定不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，这是一条保护被征收人权益的底线，并没有规定不得高于此价格。如果以“征收决定之日”作为补偿的评估时间点，难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，则有违公平补偿原则。理由二：由于作出补偿决定之日与征收公告之日房屋之间过分拖延，导致拖延的原因并非被征收人造成，按照法理，此不利后果应宜由行政机关承担，而不能由被征收人承担。

因此，评估基准时点原则上为房屋征收决定公告之日，不过，当行政机关作出的房屋补偿决定之日的被征收房屋价值与房屋征收决定公告之日的被征收房屋价值差距较大时，以“房屋征收决定公告之日”作为评估时点已有违公平补偿原则，被征收人诉请撤销房屋补偿决定的，人民法院应予支持，但行政机关有证据证明迟延作出房屋补偿决定存在主要归责于被征收人的原因的除外。

2、关于评估机构的选定程序问题

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。第5条规定，同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。同时，要着重审查房屋评估机构本身是否具有房屋评估资质，经确定的房屋评估机构，还必须在征收范围内进行公告。

对于评估机构选定程序是否属于行政诉讼受案范围的问题，评估机构的选定是征收过程中的一个阶段行政行为，对被征收人及其利害关系人合法权益不产生实际影响，属于行政诉讼受案范围的是征收决定及征收补偿决定等对被征收人及其利害关系人权利义务产生实际影响的行为。不过，需要审查作出征收补偿决定的程序是否合法，其中即包括评估机构的选定是否经过协商、投票或摇号抽签，是否签订评估合同、初评报告是否公示，等等。

3、关于评估报告的合法性问题

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。因此，如果涉案房屋评估机构及作出评估报告的估价师均具备相应资质，且按符合法律的基准时点进行评估，按规定进行调查和收集资料进行评估，符合法律规定。报告送达后，被征收人要在法定期限内按照规定对该评估报告提出异议并申请复核评估，如果没有提出来，应视为对该房屋价值评估程序及评估结论的认可。