【原】外国人在越南购房和取得土地使用权，需要注意哪些问题？

编者按

广西万益律师事务所已与越南维益律师事务所签署了合作备忘录，两家律师事务所及各地办公室将在跨境投资、国际贸易、航运贸易法律事务、航运保险法律事务、海上反走私法律事务、边境贸易刑事犯罪法律事务等方面构建多维度的合作。

在本文中，越南维益律师事务所将向各位读者分享在越南购买房屋和取得土地使用权的相关法律知识。本文内容由越南维益律师事务所编写，广西万益律师事务所整理。

近年来，越南经济保持较快增长，近十年GDP平均增速在6-7%左右，远高出全球平均增长水平，是亚洲地区近20年除了中国经济增速最快的国家。为更有效地吸引外国投资，越南政府采取了一系列新措施，包括：减少外国投资者的成本开支，提高外资企业竞争力和经营效益；简化外国投资者申请投资手续；对产品出口比例高、出口产品生产中使用越南原材料多和使用越南劳动力多的外资企业实行优惠政策等。越南也因此受到了投资者的广泛关注，与印度、印度尼西亚一起，被投资者公认为东南亚最值得投资的三大区域。而在越南直接购买房屋、取得土地使用权的方式，也越来越受到外国投资者的青睐。

一

外国公民在越南购买房屋有什么法律规定？

Cá nhân người nước ngoài có được mua nhà tại việt nam và những quy định của pháp luật?

随着外国对越南投资的不断增加，外国公民在越南购房的需求也日益增加。由此，越南在2014年颁布《住房法》，允许外国人在越南购买并拥有房屋，为外国人在越南经商和生活创造了有利条件。

Cùng với làn sóng đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân người nước ngoài ngày càng cao. Nhận thức điều đó, Luật Nhà ở 2014 đã được thông qua, cho phép cá nhân người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, từ đó, tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài làm ăn và sinh sống.

然而，并非所有外国朋友都了解在越南购房的法律规定。许多外国朋友在越南买卖房屋时，因为不了解相关法律规定，遇到了许多不必要的风险。为帮助外国朋友了解越南购房的法律规定，本文将详细介绍越南2014年《住房法》中关于外国人在越南购买和拥有房屋的规定。

Tuy nhiên, không phải người nước ngoài cũng biết đến các quy định này. Trong quá trình hành nghề, chúng tôi đã gặp rất nhiều trường hợp người nước ngoài do không nắm được các quy định pháp luật nên đã gặp những rủi ro không đáng có trong quá trình mua bán nhà ở tại Việt Nam. Với mục đích giúp cá nhân người nước ngoài nắm được các quy định pháp luật, tại bài viết này, chúng tôi sẽ giới thiệu rõ hơn những quy định mới của Luật Nhà ở về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân người nước ngoài.

（一）外国人可以在越南购买房屋吗？

Thứ nhất, cá nhân nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam không?

越南2014年《住房法》第一百五十九条第一款规定：

“外国组织和个人中有权在越南拥有房屋的主体和拥有的形式。

1. 可以在越南拥有房屋的外国组织和个人包括：……

c) 允许进入越南的外国人。

2.外国组织和个人可以通过以下形式在越南拥有房屋：……

b) 购买、租购、赠与或继承商品房，包括住宅建设投资项目中的公寓和独立房屋，但在政府规定保障国防安全的地区除外。”

Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:

“Điều 159. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: [...]

c)  Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:[...]

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ”.

根据上述规定，外国人可以通过购买、租赁、赠与、继承等方式在越南拥有房屋。但是，外国人在住宅建设投资项目中只能拥有公寓和独立住房，而不能拥有其他类型的房屋。

Theo quy định trên, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam, thông qua các hình thức mua, thuê, nhận tặng cho và thừa kế. Tuy nhiên, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở là căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án xây dựng nhà ở, không bao gồm các loại hình khác.

（二）外国人在越南购买房屋需要具备什么条件？

Thứ hai, điều kiện để cá nhân nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam?

根据越南2014年《住房法》第一百六十条第三款的规定，外国人必须被准许进入越南，并且根据越南法律规定不享有领事权、外交豁免权、优惠权，才有资格在越南拥有房屋。

Theo Khoản 3 Điều 160 Luật Nhà ở 2014 quy định, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải là cá nhận nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

根据越南第99/2015/ND-CP号法令第七十四条第一款的规定，外国人需要持有如下文件，以证明其满足在越南拥有房屋的资格和条件：

“1.外国人必须持有越南移民主管机关加盖入境验证章的有效护照，且不享有依据《外交使团特权和豁免条例》或因领事馆、国际组织在越南的代表处而产生的外交特权或豁免权。”

Cụ thể căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về giấy tờ cần có để chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với cá nhân nước ngoài như sau:

“1. Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.”

因此，已进入越南的外国人，如果按照前述法律规定持有越南移民主管机关加盖入境验证章的有效护照，且不享有依据《外交使团特权和豁免条例》或因领事馆、国际组织在越南的代表处而产生的外交特权或豁免权，就有资格在越南拥有房屋。

Như vậy, người nước ngoài đã nhập cảnh vào Việt Nam nếu không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật thì thuộc đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt Nam, và phải có giấy tờ chứng minh đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở là hộ chiếu còn giá trị có dấu kiểm chứng nhập cảnh theo quy định.

（三）外国个人可以直接向越南个人购买房屋吗？

Thứ ba, cá nhân nước ngoài có thể mua nhà ở trực tiếp từ cá nhân là người Việt Nam hay không?

第 99/2015/ND-CP 号法令第七十六条第二款规定如下：

“有资格在越南拥有房屋的外国组织和个人，只能按照本法令第7条第4款b点的规定，从住房建设项目的投资者处购买、租赁房屋。本法令第7条第4款b点规定的外国组织和个人，只能接受家庭、个人或捐赠者对住房的继承或赠与，以获得不超过本条第3款和第4款规定数量的住房。如果外国组织或个人在越南获得赠与或继承房屋，但不享有在越南拥有房屋的资格，则应根据本法令第78条的规定处理。”

Khoản 2 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định như sau:

“2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 7 của Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định tại Điều 78 của Nghị định này”.

根据上述规定，越南个人无权向外国人出售商业公寓。外国人只能购买、租赁房屋建设项目投资者的房屋，以及从越南家庭、个人或捐赠者处继承或接受赠与的房屋。此外，外国人不得拥有超过法律规定数量的房屋。

Từ căn cứ nêu trên, cá nhân là người Việt Nam không có quyền bán căn hộ chung cư thương mại cho người nước ngoài. Người nước ngoài chỉ có thể mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở và mua, nhận tặng cho nhà ở từ tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Ngoài ra, người nước ngoài không được sở hữu vượt quá số lượng nhà ở theo quy định của pháp luật.

为降低在越南买卖房屋时的法律风险，外国人必须了解越南法律关于房屋的规定。外国人在买卖房屋的过程中遇到法律问题时，可以联系越南的法律咨询单位，听取他们的法律建议，以维护自己最大的合法权益。

Để tránh được những rủi ro pháp lý khi mua bán nhà ở tại Việt Nam, người nước ngoài cần nắm rõ quy định của pháp luật Việt Nam về quản lý nhà ở. Trong trường hợp gặp vấn đề khó khăn về pháp lý, người nước ngoài có thể liên hệ tới đơn vị tư vấn pháp lý tại Việt Nam để lắng nghe ý kiến pháp lý của họ nhằm bảo đảm tối đa quyền và lợi ích của chính mình trong quá trình mua bán.

二

越南土地使用权转让过程中常见的法律风险

（使用未经公证及认证的合同或手写合同买卖土地使用权的风险）

Những rủi ro pháp lý thường gặp trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại việt nam

(Rủi ro khi mua bán đất bằng giấy mua bán viết tay hoặc lập hợp đồng nhưng không được công chứng, chứng thực)

在各方参与土地使用权转让交易的过程中，会发生很多突发情况，对交易当事人带来很大的风险。下文将介绍通过手写买卖合同或签订未经公证、认证的合同而进行土地使用权交易时存在的风险，以便读者在实践中能够更好地掌握和防范风险。

Trong quá trình các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có rất nhiều tình huống phát sinh tiềm ẩn rủi ro lớn đối với các bên trong giao dịch. Thông qua bài viết này chúng tôi xin được nêu ra Rủi ro khi giao dịch quyền sử dụng đất thông qua giấy mua bán viết tay hoặc lập hợp đồng nhưng không được công chứng, chứng thực để bạn đọc nắm bắt và phòng ngừa được rủi ro này trong thực tế.

（一）什么是“手写买卖合同”和“合同公证及认证”？

Thứ nhất, thế nào là giấy mua bán viết tay và công chứng, chứng thực là gì?

“手写土地买卖合同”可以理解为交易双方以手写形式自行起草书面合同，合同内容有关土地使用权、附属资产的转让。手写土地买卖合同上虽有双方签字，也可能有见证人，但未经公证、认证。

“Giấy mua bán đất viết tay” có thể hiểu là giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất do các bên tham gia giao dịch “tự soạn thảo” bằng hình thực viết tay. Trên giấy mua bán đất này có đầy đủ chữ ký của các bên, có thể có người làm chứng, tuy nhiên không được công chứng, chứng thực.

“公证”是指由某一机构的公证人进行公证，包括：

1.以书面形式证明合同、其他民事交易的真实性、合法性；

2.根据法律规定必须公证的材料，或个人、组织自愿申请公证的材料或文件，在从越南语翻译成外语或从外语翻译成越南语后，以书面形式证明其准确性、合法性，以及不违背社会道德。

“Công chứng”: là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng:

1. Chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản.

2. Tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

“认证”是指根据第23/2015/NĐ-CP号法令的规定，主管机构或组织根据正本、原本等材料对信息、文件、合同、交易进行认证的行为。认证活动有四种类型：

1.依据正本，制发副本；

2.依据正本，认证副本的真实性；

3.签名认证；

4.合同、交易认证。

“Chứng thực”: là việc việc cơ quan, tổ chức có thẩm quyền căn cứ vào bản chính, bản gốc ...để chứng thực giấy tờ, văn bản, hợp đồng, giao dịch theo quy định của Nghị định 23/2015/NĐ-CP.  

Có 4 hoạt động chứng thực sau:

1.Cấp bản sao từ sổ gốc;

2.Chứng thực bản sao từ bản chính;

3.Chứng thực chữ ký;

4.Chứng thực hợp đồng, giao dịch.

（二）使用未经公证及认证的合同或手写合同买卖土地使用权的原因

Thứ hai, lý do phát sinh rủi ro trong thực tế

1.价格便宜。土地使用权卖出的价格往往低于该地区同类土地，因为以手写合同进行买卖土地使用权的，通常没有土地使用许可证、没有规划、存在纠纷或者法律上权属不明确。因此，这些土地使用权将比该地区同类型的土地便宜很多。

1. Giá bán rẻ hơn giá đất cùng loại trên trên khu vực: Những thửa đất mua bán được lập bằng giấy viết tay thông thường là những thửa đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vướng mắc về quy hoạch hoặc pháp lý không rõ ràng… cho nên những thửa đất này sẽ có giá rẻ hơn hẳn so với đất cùng loại trong khu vực;

2.程序简单。因为土地使用权转让手续复杂、耗时较多，使用权人往往又急于将土地使用权转让出去，所以只要有其他客户出高价格，就会马上把土地转让出去。一般情况下，各方在签订土地使用权和附属财产的转让合同时，都要经过公证及认证。在公证及认证时，要提供很多有关土地、婚姻关系的文件及买卖各方的身份证等。在公证完成后，一方还需要纳税、办理变更登记，这要经历很长时间。因此，许多人虽然明知有风险，但还是接受没有进行公正、认证和办理其他手续的手写合同。

2. Mua với tâm lý sẽ bán lại ngay cho người khác khi được giá cao hơn do đó ngại thực hiện các thủ tục chuyển nhượng rườm rà, phức tạp, mất nhiều thời gian: Thông thường khi các bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì phải đem hợp đồng này đi công chứng hoặc chứng thực, tại đây phải nộp kèm nhiều tài liệu giấy tờ liên quan đến thửa đất, đến việc quan hệ hôn nhân, kèm theo giấy tờ tùy thân của bên mua, bên bán... chưa dừng lại ở đó, sau khi công chứng xong, một trong các bên tham gia giao dịch còn phải tiếp tục thực hiện các thủ tục nộp thuế, đăng ký biến động rất mất thời gian và chi phí, do đó nhiều người mặc dù biết rủi ro nhưng vẫn chấp nhận mua bán đất bằng giấy viết tay hoặc lập hợp đồng mà không cần công chứng, chứng thực.

3.成本较低。手写合同的交易无需交税，因为没有通过正规方式登记，所以不用交税，可以节省卖方或买方交易时所需花费的资金。

3. Giao dịch không phải nộp thuế: Giao dịch mua bán được lập bằng giấy viết tay không phải nộp thuế, do đó tiết kiệm đáng kể số tiền mà bên bán hoặc bên mua phải bỏ ra để thực hiện giao dịch này.

4.过于信任对方。由于买方相信卖方是朋友或熟人，所以买方主观上认为不会发生任何诈骗、纠纷。利用这种心理，许多人就会诱骗对方用手写合同或未经公证、认证的合同，合同的条款极其粗略、表意不明，风险很大。

4. Bên mua có tin tưởng vào bên bán: Do có sự tin tưởng bên bán là bạn bè, người quen nên bên mua chủ quan cho rằng sẽ không xảy ra trường hợp lừa đảo, tranh chấp. Lợi dụng tâm lý này, nhiều đối tượng sẽ dụ dỗ thực hiện việc mua bán bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng, chứng thực với những điều khoản hết sức sơ sài và không có sự rõ ràng.

5.不了解法律规定。买方不了解法律，以及完全相信经纪人或卖方，所以买方很可能不知道买卖合同必须进行公证及认证，最后在经纪人和卖方的共同引诱下，签订没有经过其他机关的公证和认证手写文件或合同。

5. Bên mua không có sự biết pháp luật và tin tưởng hoàn toàn vào bên môi giới hoặc bên bán: Do không có sự hiểu biết pháp luật bên mua có thể không biết việc Hợp đồng mua bán cần phải được công chứng, chứng thực. Đồng thời, dưới sự hướng dẫn của bên môi giới móc nối với Bên Bán, có thể hướng khách hàng lập các giao dịch bằng giấy viết tay hoặc bằng Hợp đồng mà không cần phải thông qua bất kỳ cơ quan nào khác để công chứng, chứng thực các văn bản này.

此外，还有很多原因会导致双方同意在未经公证、认证的情况下订立手写买卖文件或买卖合同。

Ngoài ra, còn rất nhiều lý do đến từ Bên mua, Bên Bán hoặc thậm chí đến từ bên bên thứ ba khác dẫn tới việc các bên đồng ý xác lập giấy mua bán viết tay hoặc lập hợp đồng mua bán nhưng không công chứng, chứng thực.

（三）使用未经公证及认证的合同或手写合同买卖土地使用权可能会遇到的风险

Thứ ba, rủi ro có thể gặp phải

1.对于土地使用权尚未确认的土地，如果使用未经公证、认证的手写合同，转让的法律效力难以得到保证。依据法律规定，交易未取得土地使用权证的土地在法律上是不被认可的。因此，使用未经公证、认证的手写合同买卖此类土地使用权在法律上是不被认可的。

1. Đối với đất chưa được công nhận quyền sử dụng đất: Việc chuyển nhượng chỉ lập giấy viết tay hoặc lập hợp đồng mà không chứng thực, thì sẽ không đảm bảo giá trị pháp lý. Bởi pháp luật quy định sẽ không công nhận giao dịch đối với thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, mua bán đất bằng giấy mua bán viết tay hoặc lập hợp đồng (không công chứng, chứng thực) để giao dịch loại đất này là không đúng pháp luật và không được thừa nhận.

2.对于已确认土地使用权的土地，根据越南2015年《民法典》第一百一十七条第二款“民事交易生效的条件”之规定，在法律有规定的情况下，民事交易形式合法是民事交易有效的条件。

因此，根据越南2013年《土地法》第一百六十七条第三款a点规定，自2014年07月01日《土地法》生效之日起，转让、赠送、抵押土地使用权及其附属财产或以土地使用权出资的合同，必须进行公证及认证。否则，依据越南2015年《民法典》第一百二十九条规定，未经公证及认证的合同无效（因为不符合规定形式所以民事交易无效）。

2. Đối với thửa đất đã được công nhận quyền sử dụng đất:

Tại khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, theo đó: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”.

Theo đó, căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực...”

Theo đó, kể từ ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực (từ ngày 01/7/2014) các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Trường hợp, hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 (Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức).

注：在此情况下，根据越南2015年《民法典》第一百二十九条第二款的规定，当事人仍可提起诉讼，请求法院确认该转让是合法的。如果民事交易以书面形式成立，但违反了公证、认证的强制性规定，并且一方或多方已履行了交易中至少三分之二的义务，则根据一方或多方的请求，法院可以决定承认该交易的有效性。

因此，如果符合越南2015年《民法典》第一百二十九条规定的条件，该手写合同仍有法律效力。但当事人必须向法院起诉并要求认可该交易，这会浪费很多时间，并且在法院审理过程中当事人无法进行任何交易。

Lưu ý: Trong trường hợp này vẫn có thể khởi kiện yêu cầu tòa án công nhận giao dịch chuyển nhượng là Hợp pháp, căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Như vậy, giấy viết tay vẫn có giá trị pháp lý nếu đảm bảo điều kiện quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, một bên phải tiến hành khởi kiện yêu cầu tòa án công nhận giao dịch này, gây mất thời gian cũng như không thể tiến hành bất cứ giao dịch gì trong quá trình tòa án giải quyết.