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回购存量房改造提升 积极满足青年群体宜居宜业需求 ——建筑杂志社青年理论学习小组对河南郑州市保障性租赁住房发展模式创新的调研报告 本报告执笔 肖正华 内容摘要：2021年以来，河南省郑州市住房保障部门深入贯彻党中央、国务院决策部署，认真落实住房城乡建设部以及省、市相关工作要求，紧密结合郑州城市发展和住房市场实际，积极探索保障性租赁住房创新发展模式。引导国资平台——郑州城发集团通过回购市场上去化慢、去化难度较大的存量住房，将其改造成满足城市青年人才工作、生活需要的高品质居住空间，打通了公共租赁住房、保障性租赁住房和人才公寓管理通道，在推动保障性租赁住房实现可持续健康发展的同时，盘活了存量住房市场，加快了楼市去库存步伐。在当前房地产行业亟待破局、寻求新发展模式背景下，郑州在保障性租赁住房领域的创新实践和模式探索，具有一定的代表性。住房城乡建设部建筑杂志社青年理论学习小组经过实地调研，现将其经验做法予以梳理，供各地在实践中借鉴参考。“十四五”时期，郑州市计划筹集保障性租赁住房20万套（间），年度建设筹集计划分别为3.5万套（间）、5万套（间）、4万套（间）、4万套（间）、3.5万套（间）。截至2023年底，已累计筹集认定保障性租赁住房12万套（间），约占“十四五”发展目标的60%。引导国资平台——郑州城发集团回购存量住房将其改造成保障性租赁住房方面，回购资金主要来源于20%的项目资本金和75%的银行贷款两部分组成。郑州市财政局、市金融局及金融机构为存量房收购提供资金保障，市财政局负责落实资本金筹措、财政补贴及税收返还等政策；市金融局负责积极争取国家政策性专项资金贷款额度；金融机构主要负责审核存量房源项目贷款条件，加快收购项目放款。目前郑州已落实的金融政策有：200元/㎡的购房补贴、2%的贷款贴息补助、人民银行“200亿元专项贷款支持政策”。截至目前，郑州城发集团存量房收购累计已完成资金支付约185亿元，累计共收到财政奖补资金3.75亿元；已签约项目78个，10.3万（套）间，其中用于人才公寓的项目64个，6.6万（套）间。2024年结合郑州市存量房现状，计划再筹集房源2万（套）间。（一）创新制度设计。2022年2月27日，郑州印发了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》和《保障性租赁住房项目认定及管理办法（试行）》，明确了发展保障性租赁住房的四项基础制度和项目认定操作细则，从而实现了政策落实地即执行，为发展保障性租赁住房提供了强有力的政策支撑和制度保障。在此基础上，2022年8月又印发了《关于进一步规范和简化保障性租赁住房项目认定流程的通知》，进一步优化项目认定工作流程，保障性租赁住房政策体系初步建立。结合郑州实际，围绕构建以配租型保障性住房和配售型保障性住房为核心的住房保障体系，郑州市住房保障部门认真贯彻落实省委、省政府《关于加快建设全国重要人才中心的实施方案》，从“人才公寓”小切口入手，大胆创新制度设计，积极探索打通公共租赁住房、保障性租赁住房和人才公寓有效转换通道。2023年以来，相继完善出台了《郑州市人才公寓管理暂行办法》、《关于开展郑州市人才公寓“人才之家”建设的通知》等一系列政策。（二）引导多方参与。为引导社会各类市场主体积极参与保障性租赁住房建设运营，郑州采取多种方式宣传保障性租赁住房政策，开展“送政策、送服务”活动，通过走访企业点对点讲解、深入园区面对面宣讲、现场答疑一帮一指导等方式，深入宣讲保障性租赁住房支持政策，及时回应企业需求，帮助企业准确把握政策的核心要义，熟悉项目认定工作流程。目前，郑州已有集体经济组织、园区企业、住房租赁企业、国资平台等多方主体参与了保障性租赁住房的建设和运营。（三）加强金融支持。郑州明确项目单位凭《郑州市保障性租赁住房项目认定书》落实相关税收优惠政策，享受城市基础设施配套费免收及民用水电气暖价格，纳入资金补助和金融支持范围等。截至2023年底，郑州保障性租赁住房有58个项目、8万套（间）申请取得了银行贷款支持，取得贷款授信额度416亿元，发放贷款151亿元。另有7个项目发行债券融资金额1.8亿元，到位资金1.6亿元。（四）加强财政支持。为引导国资平台积极收购市场存量房源，“短平快”筹集保障性租赁住房，郑州积极发挥财政资金“四两拨千斤”的作用，明确国资平台收购存量房用于人才公寓、保障性租赁住房的项目，收购资金采取一次性补助与长期贷款贴息补助相结合的方式予以支持，市财政按照200元/m2的标准拨付一次性补助，自第2年开始按照2%的标准拨付贷款贴息补助，补助期限为10年，用于资本金注入和项目运营补贴。（五）数字化为保障性租赁住房运营管理赋能。郑州非常重视人才公寓数字化建设，积极打造具有郑州特色的人才公寓数字化系统平台，创新性实现了人才公寓 “一键申请60秒入住”，为保障性住房全面发展按下了“数字键”。同时借助大数据综合服务和物联网运营服务有力优势，开发建设了“郑州市保障性租赁住房（人才公寓）系统”，大力推行人才公寓“极简极优极速”新模式。一是实现“一网通办、一网通管”。在相关部门的密切协同和配合下，整合市、区两级人才公寓管理平台，统一申请入口、集中房源发布，搭建了涵盖从申请、选房、签约、缴租等基础服务到入住后的在线缴费、公积金代扣、报修、退租等“一站式”服务的人才公寓大数据系统，业务办理更加集成化、一体化、智能化、“零跑动”。二是实现申请、配租极简化。新系统运行后，人才公寓申请、配租实行“一个实时、五个即时、全程60秒”模式，即：实时房源发布，申请者无需提供任何材料，只需通过“郑好办APP”即时申请、即时选房、即时签约、即时缴费、即时入住，全流程60秒在线办结，实现“让数据多跑腿、群众少跑路”。三是不断优化升级数字系统。针对每次配租过程中遇到的问题，郑州住房保障部门主动汇总问题并总结经验，比如协调市大数据局启动重大活动期间系统保障支撑服务，增加服务器和数据库数量、对服务器进行临时性资源扩充， 有效改善选房峰值期间因点击量过大出现的系统卡顿、数据异常等情况，确保配租工作在 30分钟内顺利完成。 同时针对配租期间关于准入条件、项目情况、系统操作等大量咨询，提前对全体工作人员进行业务培训，并安排专人全天值班，耐心解答每一个问题，对能够现场处理的具体问题做到当场处理。安排专人和“郑好办”APP客服对接，第一时间处理市民在“郑好办”APP中反馈的问题，确保申请、配租工作有序开展。四是超前预热，鼓励网上AR看房或实地看房，减少选房的肓从性。在以往选房过程中，许多待保障对象抱有“先选一套再说”的盲从心理和做法，造成网络卡顿和房源选定后又放弃等现象，这不仅增大工作量更是造成配租效率低下。为解决该问题，增加网上AR看房功能，鼓励广大青年人才通过网上AR看房功能或现场看房，了解项目位置、品质、交通和周边配套等诸多因素后再合理选房，减少选房时盲从心理，大大提升配租效率。截至目前，郑州市人才公寓已开展了10次配租活动，已配租约3.5万套房源，惠及约5万人。经多轮配租活动后，部分项目已进入常态化选房阶段，有意向的申请人不用再经历前几次“拼手速”或“蹲点抢房”，如今供应充足，随选随签，真正实现了拎着行李上高铁选房，下了高铁直接办理入住的郑州速度。 （六）提升服务标准、提高租住品质、降低租赁成本。提升服务标准方面，郑州城发集团主要从三方面发力：一是满足青年创新创业需求，依托人才公寓设置“人才之家”“创客空间”“共享办公”“博士工作室”等共享空间，打造人才公寓微型孵化器，为青年创新创业提供全方位多层次综合支持服务。二是提升服务质量，贯彻精细化便捷化服务理念，树立良好正向口碑；三是积极组织租客活动，为青年人才的工作生活增姿添彩，增强现有客户黏性。
郑州城发鼎盛美寓：从功能改造、空间设计、生活配套等全方位满足青年群体宜居宜业需求 提高租住品质方面，郑州城发集团正研究“酒店式”人才公寓2.0产品体系。一是“酒店式”房屋装修。参照“全季”“亚朵”等品牌酒店的装修风格与功能配置，与郑州大学成立的研发中心正在研究“全屋智能装配式装修”的课题，围绕环保、节能、安全、舒适、美观的装修目标，已在雪松美寓开展样板间试验，待产品设计定型后，可在人才公寓的装修中应用，推动人才公寓房屋装修品质向酒店客房的标准靠拢。二是“酒店式”运营服务。一方面与河南省旅游协会、黄河迎宾馆等专业机构对接，帮助建立人才公寓标准的服务体系，定制专属培训课程，使人才公寓的管家具备酒店的服务水平；另一方面，正对接配餐、客房清洁、布草洗涤、户外旅行等第三方资源寻求合作，根据青年人才的个性化需求，为其提供可选的“酒店式”增值服务。
郑州城发在回购存量房基础上为青年人才公寓重新设计的食堂和公共空间降低租赁成本方面，按照《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）文件要求，取得保障性租赁住房项目认定书的租赁住房，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。郑州城发集团为名下运营的人才公寓项目办理保租房认定，并多次协调郑州自来水公司、郑州供电公司实施水力电力改造，将人才公寓项目的水电收费标准从“商用”改为“民用”，以此降低租户的生活成本。备 注：住房城乡建设部建筑杂志社青年理论学习小组紧扣住建领域热点难点痛点问题，长期组织开展实地调研活动，欢迎有关政府部门及企事业单位提供有价值的创新实践案例线索。联 络：建筑杂志社青年理论学习小组组长 肖正华 010-589354862；18210241559
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