划拨土地上房屋未经审批能否转让? 阅读提示:关于未经审批划拨土地上房产转让合同的效力问题,司法实践中尚存在争议。最高人民法院内部针对该问题即存在两种观点:一种观点认为合同有效(主文案例、延伸阅读案例1~案例3);一种观点认定合同无效(延伸阅读案例4~案例6)。亟需通过法律或司法解释明确正确答案。2019年11月14日正式发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要(法〔2019〕254号)》明确了对效力性强制性规定以及管理性强制性规定的区分和识别,给此类合同效力的判断问题提供了清晰的思路。 裁判要旨 一、转让划拨土地上房产的审批行为是物权变动的必要条件,未经审批不影响债权合同的效力。 二、债权合同的效力是独立的,至于标的物能否登记或者交付,只是影响到物权变动的效力,但对债权合同的效力不产生影响。 三、本案争议最大的焦点是《房屋转让协议》的效力问题,五次审理出现了三种不同的认定结果,即有效、未生效、无效。最终最高法院认定《房屋转让协议》有效,理由是: 首先,《房屋转让协议》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。《城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的……(六)未依法登记领取权属证书的……”第四十条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”上述规定属于管理性强制性规定。因此,《房屋转让协议》违反上述规定并不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。(根据2020年5月颁布的《中华人民共和国民法典》,《合同法》第五十二条第五项的规定已经被《中华人民共和国民法典》第一百五十三条所修改,即违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。) 其次,登记、审批并非《房屋转让协议》生效的条件。第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”因此,债权合同的效力是独立的,是否登记或者交付,影响到物权变动的效力,但对债权合同的效力不产生影响。《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件,也即未经审批,将无法办理房产所有权登记,房屋所有权不发生转移,但这并不影响房屋买卖合同的效力。 案情简介 实务经验总结 北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题,有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》,本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师,具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例,均以实际发生的案例分析为主,力图从实践需要出发,为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题,寻求最直接的解决方案。 相关法律规定 根据2020年5月颁布的《中华人民共和国民法典》,上述《合同法》自《中华人民共和国民法典》生效之日起废止,上述条文已经修改为: 《中华人民共和国民法典》
《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释(二)》
《全国法院民商事审判工作会议纪要(法〔2019〕254号)》
《城市房地产管理法》
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
法院判决 以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述: 案件来源 李佰雄、刘光华房屋买卖合同纠纷再审民事判决书,[最高人民法院(2017)最高法民再87号]。 延伸阅读 主编简介 李舒律师、唐青林律师,北京云亭律师事务所合伙人,领衔的重大疑难复杂案件中心及专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件,团队“十大金刚”全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校,均取得法学专业博士或硕士学位,理论功底深厚,实践经验丰富。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉,参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。 团队深度耕耘的业务领域:公司法(含公司并购及公司控制权)、合同担保纠纷、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。 |
|