|
社区治理与物业管理法律服务 BEIJING SHENGTING LAW FIRM   1问：《北京市物业管理条例》取消了关于业主欠费不能进业委会的规定，那么小区《管理规约》和《业主大会议事规则》或者物业服务合同里面有约定欠费的业主不能进业委会、不能参与业主表决，是不是就自动的无效了？ 答：这次删除的只是调整删除了相关委员的资格不再作为法律上的资格，禁止担任业委会的成员。但是这部分内容，并不禁止小区通过《议事规则》的方式或者通过其他业主共同决定的方式把限制相关人员的权利和被选举业主委员会委员的资格。因为每个小区的情况都不一样，因此需要因地制宜的根据小区实际情况来通过不同的限制条件，比如欠费，还有的小区因为爱种树造成邻里纠纷，这是我们实际见过的情况，还比如违规养鸡等其他方方面面的。如果全体业主有一个共识，那么就可以通过业主共同决定的方式，限制相关人员的这个权利和资格。 2问：举个简单的例子，假定我们小区的管理规约当中明确规定禁止养猫的。如《管理规约》或者《业主议事规则》规定如果谁养猫，实际上等于违反了相关规则，也相当于违反了家规，因此可能就取消年底年终分红名额或者限制其业主委员会委员的资格。但因为你本身没有规范，在家里面没有规范执行家规，所以在这种自治范围内的自治决定，应该是受法律保护的吗？ 答:如果有业主大会共同形成了相关决议，比如说《管理规约》里规定说养猫就不行，谁养猫就不能当业委会委员，这是可以的。不过还要注意一个法律的均衡以及公序良俗。如果业主认为养猫我符合公序良俗，你不让我养猫，侵害了我的合法权益了去法院起诉可以撤销。 3问：有的小区物业服务合同是业主大会表决的，物业服务合同当中有相应的条款，比方说《管理规约》里没有欠费这个业主资格限制的条款，但是在物业服务合同（也是业主委会表决的）业主物业服务合同当中也约定了，如果今后有欠费就比方说不能分红，不能进业会。是不是效力也是一样的? 答：它的效力是一样的。因为《管理规约》可能在先，物业合同在后。而且合同也是经过全体业主同意的这个条款，不管是物业服务合同，还是说单项决议也罢，全体业主表决通过就对全体业主有约束力。 4问：这里所谓全体业主表决，实际上是业主大会会议表决双三分之二的业主投票，其中双过半的业主同意就行了对吧？ 答：对，因为这个事项范畴属于选举业主委员会成员的范畴。所以既然选举业主委员会成员是双三分之二参与双过半同意，那限制条件也是双三分之二参与双过半同意。 5问：《北京市物业管理条例》不剥夺业主自治组织自己建立小区的家规？ 答：这次删除相关条款，并不是说法律禁止业主可以这么来约定，业主如果说约定限定是可以的，他不是一个法律强制去禁止的一个行为。 同时要考虑防止类似于多数人的暴政。如果有个别业主认为侵害业主权益了，可以去法院起诉。 团队介绍  北京市盛廷律师事务所社区治理法律服务团队（以下简称：社区治理团队）创始于2007年，目前已成为首善之区可提供系统化社区治理法律服务的团队，是一个以社区治理为基础，集合民事行政等法律专业领域的综合性法律服务团队。 社区治理团队多年来根植于街道、乡镇、社区、物业服务项目等社区治理一线，以实践经验为基础、以法律法规为保障、以解决问题为导向，对社区治理中的现实问题提供专业的解决方案。同时，针对目前社区治理中各方主体既需要政策法规支持、又需要专业基础知识，还需要实践经验的需求，提供系统化综合服务。 社区治理团队不断在既有实践经验的基础上总结提升，强化团队专业能力，紧跟社区治理发展需求，为推进政府依法行政，居民自治活动，社区多元共治略尽绵薄之力。 北京市盛廷律师事务所 北京市海淀区中关村南大街 数码大厦A座512室 |
|
|
