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波罗  2024-05-16 08:53:46 地方收购存量房情况梳理 我们梳理了地方收购存量房情况，不完全统计，目前不低于13个城市有收购存量房，规模较大的主要有郑州、苏州、福州、洛阳、重庆。 资金来源主要有：1）郑州回购资金主要由20%的项目资本金和75%的银行贷款构成，包括200元/㎡的购房补贴、2%的贷款贴息补助、人民银行“200亿元专项贷款支持政策”。2）租赁住房贷款支持计划：重庆、天津、青岛、济南、福州等试点城市；3）地方资金。 房源要求主要有：1）整幢整栋未售，可实行封闭管理的优先；2）面积、产权、配套等要求；3）现房或者1年内可交付的期房 供应房源房企要求：1）公开招标；2）国企或本区城投定向收购 资料来源：各城市住建局，媒体报道仅公开资料整理，不涉及投资建议及研究观点
其他地产小作文 申万房地产】房地产去库存政策点评：政府收购践行去库存，供需格局有望大幅改善 [玫瑰] ●1）【杭州临安政府拟收购新房作保障房，“青岛模式“再扩围、去化一手房库存】 5月15日，杭州市临安区住建局公告，临安区政府决定在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房，收购面积不超10,000平。早在23年1月，央行创设1,000亿元租赁住房贷款支持计划，在重庆、济南、青岛等8个城市开展试点，支持收购存量住房。其中，1月青岛收购2,319套；2月重庆收购4,207套。此次杭州也开始政府直接收购新房作保障房，城市范围持续扩大，也是最为直接、有效去化一手库存的手段。 [玫瑰] ●2）【“以旧换新”试点政府收购二手房，“江苏模式“扩围、去化一二手房库存】 3月“江苏模式“开始推广，该模式指由地方国资平台收购居民存量二手房，售房款用于购买指定新房项目，收购旧房总价占所购新房总价多数要求在50%-80%，一般收购的旧房将作为保障房；目前主要覆盖江苏地区的苏州、太仓、无锡等11城。“江苏模式“有利于一二手房去库存并恢复房产流动性，同时引入政府作为住房市场新增购买力，并实现对住房市场量价进行托底和修复，后续也值得关注。 [玫瑰] ●3）【430新表态后政策思路转向需求侧、聚焦去库存，供需格局有望大幅改善】 4月30日政治局会议强调“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，房地产的政策思路由供给侧转向需求侧、并且聚焦去库存，随后房地产去库存组合政策加速并密集推出。“青岛模式”和“江苏模式”都可以很好落实政治局会议去库存精神，有效去化一二手房库存，从而实现稳定房价。值得注意的是，后续政府收购资金来源还有待进一步明确。 [玫瑰] ●4）【投资分析意见】 维持地产“看好”评级，推荐优质产品力房企： A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：绿城管理、贝壳、我爱我家。维持物管“看好”评级， 推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。 【国金地产】行业专题：四问去库存，再Call地产股底部已现 [太阳]一问：去库存模式与路径如何？现有代售、旧房换购、回购收储、发放补贴以及旧转保共五种模式。其中旧房换购模式（政府收储居民住房以旧换新）和回购收储模式（政府收储开发商现房项目）能为市场带来有效的流动性。从现有案例看，新房端的去化主要以央国企和城投项目为主，更加利好此类房企。 [太阳]二问：去库存落地资金何处来？地方政府加杠杆能力有限，中央的政策和资金支持是关键。地方政府发债空间有限，仅部分发达地区能继续加杠杆。中央政府杠杆率较地方政府更低。截至2024年3月，地方政府杠杆率32.8%，较中央政府的23.9%杠杆率高出8.9pct，预计PSL、专项债、特别国债等将是本轮去库存的资金来源。 [太阳]三问：去库存需要哪些配套政策？需求端因城施策应放尽放，房贷利率有望持续下调。一线城市调控优化难以实现“一步到位”，未来或逐步从取消改善性住房限购、取消远郊区域限购、降低社保年限限购等方面落地。当前全国（除北京主城六区）首套房贷利率进入3+%时代，而对标2014-16年周期，从基准利率下调幅度、房贷利率打折水平看，房贷利率均还有下降空间。 [太阳]四问：去库存是否标志地产股底部出现？去库存促进市场预期转向，地产股价和估值底部已现。①对标美国地产，美国新建住房销量底出现在2010年11月，而霍顿等美国头部房企的股价底则出现在2009年1月。②对标中国航空业，其基本面业绩在2020-2022年连续三年亏损，而估值底在2020年一季度末即出现，此后PB估值呈持续波动上行态势。③430政治局会议提出房地产去库存，能促使市场预期的转向——从“房地产基本面持续下行”转向“能预见基本面的筑底”，标志着地产股价和估值的底部出现。 【投资建议】 [红包]首推改善型房企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团等；稳健选择头部央国企，如招商蛇口等。以旧换新盘活存量，推荐受益于存量房流动性增加的中介平台贝壳。 [玫瑰]风险提示：宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约。
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