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保利正在谋划新长租品牌“保利和寓”的推行落地，这家新晋“第一房企”似乎在长租领域也要做到头部地位。据称，保利和寓已设定了中长期发展目标：十四五期间（2021年-2025年）规模达5万间客房，十五五期间（2026-2030年）规模达8-10万间。根据统计机构数据显示，在2023年度集中式住房租赁企业开业规模50强中，8-10万间的规模已可跻身行业前三之列。而在该榜单中，保利公寓去年仅位列25，开业门店约1.5万间。这不免引起市场的一系列疑问：保利又将如何在一年中实现规模的三倍增长？长租公寓又是否能如愿成为保利的第二曲线？· 01 ·
若单就管理房源而言，保利公寓的目标亦算是基本达成。最新数据显示，截至今年一季度，保利公寓管理房源4.5万间，开业规模近2万间。而在“保利公寓”官网上，目前在谈项目200+个，共计房源5万多间，进入城市超20个。从中亦不难看出保利公寓在规模上的努力，仅一季度就完成5000间新开业规模，但要想完成目标，该推进速度尚不足够。另一方面，扩大房源来源，也成为保利公寓解决规模快速发展的头号任务。市场人士指出，仅保利开发及代建的保障房项目，就可以成为保利公寓扩张的“沃土”。截至目前，保利累计开发保障性住房项目200余个，总建筑面积近千万平方米。其中，保利所获取的R4租赁用地项目，规模并不小。其中，上海“保利申通元江路TOD项目”的R4用地，规划要打造3000余套公寓；此外，保利2022年在福州R4用地打造的“和寓公馆”计划今年内开业，可解决近千人才的安居问题。保利公寓此前亦指出，在发展路径上，内部则可通过自身商办物业转化为长租房源；外部则可通过租赁和输出管理等方式获取项目，通过在集体经营性建设用地、人才公寓、产业园配套、存量闲置房屋建设、新供应国有建设用地、挖掘存量资源等多种方式，实现“自持+租赁+委托管理”多种模式的齐头并进。不过，根据保利近年在长租公寓的发展表现来看，尽管客房数量确呈快速增加态势，但也似乎未如设想中轻松，最直观的表现系其公布的发展目标不断向下修正。2016年，保利开始涉足租赁业务，并建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会等四大品牌，由保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。另外，保利还通过与优客逸家合作，打造uoko互联网青年公寓品牌。而据官网显示，目前保利公寓旗下品牌已整合为“保利N+公寓”及“保利小n公寓”。其中N+公寓将结合长租及短租，集中式及分散式多模式运营管理，将针对不同类型物业运营青年社区、服务公寓、城市公寓及度假公寓四种产品 ，提供集自主经营、管理输出、品牌输出于一体的全链条服务；小n公寓是将城村非标准物业、以及企业园区闲置物业等建筑形式，由保利公寓管理团队依托多年建造经验，经专业改造而成的标准化公寓。显然，保利当下正有意通过“保利和寓”这一品牌重新进行长租资产的管理和输出。尽管目前“保利和寓”仍未正式发布，但在保利部分公寓中已换上了“保利和寓”的名称，广州保利和寓天河区智慧城店就是首发项目之一。事实上，保利的租赁项目在过往也取得一定成效。公开资料显示，于2016年11月开业的长沙瑜璟阁国际公寓，开业仅3个月入住率就达到90%，并实现盈利。试水尝到甜头后的保利，有意大举进军租赁市场。2018年，保利公寓管理有限公司正式揭牌。彼时，保利公寓在全国已有十余个在营项目，分布在广州、北京、成都、重庆、武汉、南京、沈阳、大连等近20个城市，管理与储备房源超1万间。雄心壮志的保利公寓也对外发布了宏远目标：到2020年公寓管理规模达30万间，成为以运营为核心的租住服务资产管理公司，国内领军的租赁住房投资运营商。但公开资料显示，2022年时，保利公寓曾公开透露，“十四五”期间，计划开业项目100个，运营房间数达到6万间。如今，该目标数字进一步下探，且能否顺利达成仍是未知数。· 02 · 在销售型住宅物业开发高歌猛进的年代，长租公寓一直在房企的业务体系中很难占据核心地位，保利也一样。相较于耗资大、运营周期长、回报慢且利润低的租赁项目，房企更乐于将资金更多投入到住宅项目的滚动开发销售上，以获取企业规模的快速发展。不过，当房地产行业步入存量时代，单纯靠地产开发销售，已无法带领企业实现可持续发展，长租公寓、商业运营、城市更新等业务成为企业跨越周期的新发展选择。此外，借助公募REITs等政策东风，保利亦可以通过将长租项目进行资产资本化，打开新的融资通道，从而降低自身的资金压力。尤其在租赁REITs领域，保利已早有相关谋划。早在2017年，保利就成功发行了国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划(简称“保利租赁住房REITs”)，产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产。不仅如此，保利内部还搭建了专门的RETIs运作平台——保利瑞驰(横琴)资产管理有限公司，并担任上述产品联席总协调人。2022年1月，保利与中国建设银行就发展保障性租赁住房达成战略合作，双方计划搭建租赁住房发展基金，用于重资产投资持有、孵化培育租赁住房项目，项目成熟后通过发行公募REITs实现退出。此举在某种程度上可为保利打通在租赁住房业务上的瓶颈。前端，基金可进一步解决开发建设阶段的资金问题；后端，REITs完成“投融管退”闭环，快速回笼资金，解决了自持资产的流动性。无可否认的是，保利在租赁住房的融资上，一直有在努力探索尝试。同样在2022年，保利发展98亿元公司债券注册获批，其中35亿用于租赁住房；规模达50亿元的第一期住房租赁定向资产支持票据获批注册。然而，保利若想借助长租公寓打通新的融资通道，并借此撬动大资管板块，还需要进一步厘清自身在长租领域的定位与优势。目前房企的长租公寓布局已进入白热化阶段，保利如今发力布局明显起步已晚，更何况，单纯规模的发展如今已难以取悦市场，全新亮相的保利和寓将如何提高运营力，实现差异化竞争，找到合适的盈利模式，快速生成为“第二增长曲线”，还有待保利进一步给出答案。
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