 根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”也就是说，只有符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者才可能优先于抵押权人，其他主体则不能优先于抵押权人。由于新晖公司购买的是商铺，不属于商品房消费者范畴，故其不能优先于作为抵押权人的开州农商行子岸支行受偿。因此，新晖公司主张本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条，进而其就案涉房屋所享有的民事权益排除开州农商行子岸支行强制执行的观点不能成立，本院不予支持。  再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：濮阳新晖实业有限公司。住所地：河南省濮阳县铁丘路与工业路交叉口西南角。 法定代表人：程伟锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：侯兴虎，河南濮兴律师事务所律师。 被申请人（一审第三人、二审上诉人）：河南濮阳开州农村商业银行股份有限公司子岸支行。住所地：河南省濮阳县子岸镇镇政府西侧路北。 负责人：于洋，该支行行长。 委托诉讼代理人：张凌燕，河南金色世纪律师事务所律师。 一审被告：河南新长城建设有限公司。住所地：河南省固始县幸福路130号。 法定代表人：汪光银，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋阳锋，河南仁宇律师事务所律师。 一审第三人：河南日轮众成置业有限公司。住所地：河南省濮阳县红旗路西段95号。 法定代表人：韩继北，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高彦超，河南濮汇律师事务所律师。 再审申请人濮阳新晖实业有限公司（以下简称新晖公司）因与被申请人河南濮阳开州农村商业银行股份有限公司子岸支行（以下简称开州农商行子岸支行），一审被告河南新长城建设有限公司（以下简称新长城公司），一审第三人河南日轮众成置业有限公司（以下简称日轮公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省高级人民法院（2023）豫民终133号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 新晖公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第六项的规定申请再审，请求：1.依法撤销河南省高级人民法院（2023）豫民终133号民事判决，裁定进入再审程序，并维持河南省濮阳市中级人民法院（2022）豫09民初12号民事判决；2.一、二审诉讼费由开州农商行子岸支行承担。事实和理由：1.二审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条，而不是适用第二十八条裁判本案，属于适用法律错误。2.二审法院认为案涉房产一直处于连续抵押状态，并未间断，从而认为新晖公司不享有优先权，缺乏法律支持。3.二审法院认为经一审法院现场查看，案涉房产尚未通水通电，不具备使用条件，且日轮公司也当庭否认向新晖公司交付案涉房产，认定新晖公司不能排除执行，缺乏法律依据，属于适用法律错误。 开州农商行子岸支行答辩称：新晖公司对案涉房屋提起执行异议之诉缺乏法律依据。新晖公司以物抵债取得案涉房屋，但没有实际占有、使用，且以物抵债行为发生在开州农商行子岸支行获得案涉房产抵押之后，故新晖公司权利属于一般金钱之债，不能优先于开州农商行子岸支行的抵押权。请求驳回新晖公司再审申请。 新长城公司答辩称：新晖公司以物抵债取得的债权不优先于一般债权，案涉房屋一直抵押在开州农商行子岸支行，且新晖公司未实际使用该房屋，新晖公司请求排除执行的依据不足，请求驳回新晖公司再审申请。 日轮公司述称：案涉房产自2014年12月29日办理在建工程他项权证和土地抵押权证，抵押给开州农商行子岸支行。新晖公司与日轮公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》前，日轮公司已经告知案涉房产抵押情况，案涉房产未实际交付新晖公司。新晖公司主张其权利优先于开州农商行子岸支行，于法无据，请求驳回新晖公司再审申请。 本院经审查认为，本案审查重点为新晖公司对于案涉房屋所享有的民事权益是否足以排除开州农商行子岸支行的强制执行。 对于新晖公司就案涉房屋所享有的民事权益能否排除开州农商行子岸支行强制执行的问题，《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”即除非有法律、司法解释的特殊规定，否则普通债权人不能排除具有担保物权人的权利而优先受偿。结合本案事实，新晖公司通过与日轮公司签订《商品房买卖合同》成为商品房的购房人，而开州农商行子岸支行通过对案涉房产设定抵押成为抵押权人，故本案主要争议是购买商品房的购房人与抵押权人之间的权利顺位问题。鉴于开州农商行子岸支行是案涉房产的抵押权人，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条的相关规定，“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”也就是说，只有符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者才可能优先于抵押权人，其他主体则不能优先于抵押权人。由于新晖公司购买的是商铺，不属于商品房消费者范畴，故其不能优先于作为抵押权人的开州农商行子岸支行受偿。因此，新晖公司主张本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条，进而其就案涉房屋所享有的民事权益排除开州农商行子岸支行强制执行的观点不能成立，本院不予支持。 综上，新晖公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十三条第二款规定，裁定如下：  驳回濮阳新晖实业有限公司的再审申请。       |
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