|
今天我们来说一个和麦当劳有关的商业房产案子(McDonald’s
Restaurants v Shirayama Shokusan)，这是麦当劳公司与其房东之间关于商业租约的故事。 据法院提供的资料称，麦当劳在伦敦郡政厅（County Hall）的租约快到期的时候，商铺房东却不让麦当劳继续租用了。由于这是一个绝佳的商业位置，每个月都可以吸引大批客流，麦当劳自然想要继续在那里营业了。在英格兰和威尔士，如果租约受到《1954年房东与租客法》第24-28条法律保护的话，即使商业租约到期租约也不会自动终止。除非房东符合某些条件，才可以拒绝和租客签署新的租约。当时，麦当劳和这位房东没办法就是否签署新的租约达成一致。最终，这家国际知名快餐店只能上诉法院，让法官来解决。这场法院战争打得不容易，整整六年时间，麦当劳坚持不懈一定要讨回公道。 那么，这位商业房东到底有着什么目的必须要舍弃麦当劳这位大客户？他们拒绝的理由究竟是什么呢？最终，法院的决定又是什么？ 代表麦当劳提出诉讼的是一家商业公司，该公司负责运营和管理麦当劳在英国和爱尔兰的所有业务。被告房东是一家日本的私人家族企业，他们在世界各地有着无数商业房产。20世纪90年代的时候，这一家日本企业和几个合伙人一起买下了Riverside大厦（前身是伦敦郡政府大楼）的永久产权。2012年的时候，由于商业重组，该公司为该大厦永久产权的独资拥有人。自从购买了这栋大厦后，这家日本企业在这栋大楼内经营自己的各种业务，还成为了知名商业大房东。他们把大厦内多家商铺出租给不同的租客，其中包括麦当劳。据了解，1997年，麦当劳与这家日本企业签署长达十年的商业租约，租赁合同到2017年12月8日到期，按照租约的要求，麦当劳需要每年支付37.9万英镑的租金。证据显示，该商业租赁合同受到《1954年房东和租客法》保护的。在这十年中，麦当劳的经营形式不断发生变化，由于这一家店的位置非常好，经常有游客光顾，每天客流量爆满，忙忙碌碌。他们也非常遵守规矩，按时交租，好好遵守租约规定，和房东之间没啥摩擦。所以，麦当劳自然是希望继续留下来，与房东签署新的租约。然而，2016年（在临近租期到期前的一年）他们接到了房东发来的通知，希望他们可以重新找新的场地租用。在此次租约结束后，这家日本企业不能继续把该商铺租用给麦当劳了——通知的内容大概如下：“在当前租约终止时，我们打算占用该物业，用于或部分用于我们自己开展的业务。我们打算经营Zen Bento Box或类似业务，该业务将由我们的全资子公司County Hall Cuisine Limited 经营。” 如果就这么搬走，麦当劳将会失去很多客源，损失很大，当然是不愿意了。很快，他们根据《1954年房东和租客法》相关条款反对该通知，拒绝搬走。随后，麦当劳向法院提出诉讼要求续租。
法院怎么说？ 最初，房东向法院提供了一系列证据，证明他们需要重新利用该商业场所来发展新的商业计划。他们称，公司希望利用该场地的地理优势在英国打造成一个代表日本的旅游景点，并需要在该商铺开设一家日本高端餐厅“Zen
Bento”。他们还很诚实地告诉法院，认为麦当劳提供的是“垃圾食品”，不太能够代表他们新的商业发展理念。他们称已经指定了管理团队，还指定了一名建筑师——该建筑师对计划中的大规模装修工程进行了招标，并确定中标者。业主还提交了一份计划书，其中显示了Zen Bento餐厅的预计开业日期。他们还打算与东京的一家知名面包店合作，旨在为英国本地人以及游客提供优质的日本美食。最终，法院接受了房东的理由，拒绝给予麦当劳新的租约。因此，麦当劳只好放弃了占有权。不过，法官的条件是：房东必须要在租约终止后的合理时间内占用该房产，并从事证据所说的活动，来证明意图的真实性。接下来，房东也向法庭承诺会尽快开设Zen Bento 餐厅，以支持其诉讼请求。然而，在租约结束后，麦当劳却发现该商业房东有猫腻。在法院规定的日期之前，Zen
Bento餐馆不仅没有开业，而且这一家日本企业几乎没有在该场地开展任何工作。麦当劳的这口气咽不下去，于是又开始了诉讼程序，向法院要求房东做出解释和赔偿。虚假理由？ 这一回，麦当劳提供的证据对于这家日本房东企业来说很不利。法院发现，这一家日本企业确实没有采取任何推进Zen
Bento项目。随后，这家日本企业立刻向法院称他们已经改变意图，并向法院提出了各种不同的计划，包括已经在内开设一家西班牙鱼餐厅。然而，这样的理由站不住脚跟。法院认为，这一家日本企业在上次庭审中故意歪曲了其所述的意图（在该场所开设Zen Bento餐厅、发展日本文化的意图），谎称在租约终止时立刻占用该场地经营所谓业务。由于这虚假陈述，才会诱使法院拒绝授予新租约。因此，法院认为麦当劳有资格根据1954年《房东和租客法》第37A条要求赔偿，赔偿数额将在以后的量刑审判中确定。
丽莎评论 丽莎律师行房产部罗律师认为，该案件是非常典型的商业租约纠纷，可以给各位商业房东一个警醒。正如我们上文所说，如果一个商业租约是受《1954年房客和房东法律》第24-28条保护的话，商业租约到期的时候租约并不会自动终止。只有在某些条件下，房东才可以成功拒绝和租客签署新的租约。比如说，房东想要收回房子来重建（且这种重建是无法允许租客继续在内经营）或者是房东想要自己收回房子做自己的生意。“一般情况下，房东和租客可以私下商谈，如果无法就是否签署新租约一事达成一致，可以开庭处理。房东需要向法院证明自己想要收回房子的真正动机或意图，而这种动机只要在开庭的那时候存在就可以。如果法院认为是合理的，房东是可以顺利拿回房产的，租客往往很难维权。不过，正如本案一样，当法院批准房东收回房子是基于特定的条件，但是过后房东却没有履行当初的计划，这就可能受到租客挑战了。 通常来说，如果房东由于某些原因改变了最初的想法，租客往往很难挑战成功。但是，根据法律规定，如果租客能够证明房东当初在开庭的时候就提供了虚假信息以让法庭做出支持房东不授予租客新租约的话，租客就可以成功诉讼，并寻求赔偿。所以，麦当劳最终是赢了这场战争。” 对于房东而言，如果您希望避免此类风险，在租约到期之后可以顺利拿回自己的房子，可以选择签新租约的时候明确租约不受《1954年租客和房东法》的保护。这样一来，租约到期的时候，双方结束租约就不会太费劲。此外，如果房东确实得上法庭来解决此事，并要证明自己占用房产的理由的话，房东不应该做任何虚假陈述。此外，一旦您成功取得房子的占有权后，您还必须在法院规定的合理时间内尽快做起自己的生意，以免日后被租客挑战并需求赔偿。“虽然该案件还未公布赔偿数额，但是按照他们原来签署每年37.5万英镑的租金来看，这一笔赔偿金的数目不会少。由于这一失误的做法，房东的损失将会是很大的。” 对于租客来说，在签署租约或者续约的时候，首先需要确定该租约是否受到相关法律的保护。如果租约是受保护的，租客需要在租约到期前的6-12个月之间向房东发出section 26 notice, 告知房东您想要续租的意向。我们建议，如果您发现房东有不打算续租的意图，最好可以能够私下找房东好好谈谈，看看是否需要重新调整租金、租期或者条款，能够谈一个对双方都有利必须合理的商业租约以免房东拒绝。“如果租客找到证据表明房东最初拒绝续约而向法院作出虚假陈述，即使多年后这个事实才得以证实，租客依然有维权和寻求赔偿的权利。但是，从事实的情况来看，大多数商户不一定有麦当劳这样的雄厚的经济资源以及精力，可以通过多年时间来收集证据，再次将房东告上法院。所以，我们建议租客还是提前做好准备，避免官司纠纷。毕竟，如果需要通过法庭来续租的话，这是很昂贵的。” 好了，本期分享到这里。如果您对英国福利相关法律问题有任何疑问，可进一步联系丽莎律师行。觉得丽莎的文章不错？请不要吝于点赞和转发！您的支持是丽莎继续前进的动力，我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。
|
