第一！这座城市做对了什么？

大家猜猜，过去10年发展最快的城市是哪个?

告诉你，不在长三角，也不在珠三角。

也不是成都、杭州这些近几年楼市火爆的城市。

而是——合肥！

合肥，可能在很多人心里存在感非常低，甚至很多人连它是安徽的省会都不知道~

但就是这么一个寂寂无名的城市，去年常住人口增加了21.9万人！增量全国第一！

今年很有可能就会迈入千万人口大关！

过去10年，GDP总量从4673亿干到了1.26万亿，暴增了171%！全国第二！

要知道，经济和人口是一个城市楼市的底层支撑。

合肥的经济和人口层面的强势，让合肥的楼市（尤其新房）在过去两年全国一片哀嚎的情况下表现得异常抗跌。

那么现在的合肥可以上车了吗？

直接亮明观点，在房价回调+史无前例的政策优惠之后，合肥已经迎来了又发生了变化~

来，看正文。

01

合肥的底色

聊合肥，就必须得先聊聊这座城市的成功密码——风投。

“风投”，是风险投资的简称。

怎么理解呢？

这么说吧！一般政府进行招商引资的方式，无非是给规划、给政策，最多再给点减税、补贴之类的，吸引企业过来投资。

说难听点，有点“空手套白狼”的意思。

合肥呢？

入股！战投！

政府真金白银的从自己兜里掏钱，和企业共同作战！共担风险！

所以，我们看到——

2007年，合肥承诺用“80%的财政收入引入巨亏的面板企业京东方。

2016年，合肥政府联合成立存储芯片企业合肥长鑫。

2020年，合肥政府拿出来70亿接盘进入ICU的蔚来汽车。

。。。

发现了吗？

不光投，投的还都是芯片、新能源之类的风口产业，而且是“救死扶伤”式的投！

你可能觉得哪个行业热就投哪个，这件事很容易，但我告诉你，这些企业当时很多都是亏损状态，投出去一不小心钱就容易打水漂的。

而且，这投出去的，可是国资。

所以，合肥这么干，既考验魄力，又考验眼光，也考验能力。

好在，合肥的风投之路走通了，合肥投的这些企业已经在陆陆续续给合肥带来回报。现在已然挂上了“最牛风投城市”的旗号。

然后呢？

合肥已经成为科创和投资热土，越来越多的企业开始落户合肥！

企业来了，工作机会就来了，人口虹吸效应也来了。

据统计，2021-2023年末合肥净流入人口分别为：9.5万人、16.9万人、21.9万人，3年累计增加166万人。位于全国前列。

甚至于，2023年人口增量居全国第一。

这里面还不乏原来在隔壁江苏、上海发展的安徽人，返乡置业。

作为一个房产号，为什么和大家聊这些呢？

因为大家要知道，投资一个城市的房产，首先要明白这个城市的核心竞争力怎么样，底色是什么，这直接影响城市的资产价值。

——合肥，是一个敢想敢拼，兼具眼光和魄力的城市，这是这座城市的底色，也是这座城市未来发展的底气。

有了给力的政府，又有产业和人口托底，合肥的楼市表现怎么样呢？

这么说吧，合肥的楼市堪称全国最健康的城市之一。

为啥这么说呢？

——看库存。

截至今年4月份，合肥可售商品住宅仅有2.7万套。

什么概念？

作为对比，同样在1000万左右常住人口级别的城市库存如下：

青岛，14万套，是合肥的5倍；

南京，6.6万套，是合肥的2.4倍；

济南，7.8万套，是合肥的2.9倍；

东莞，4.3万套，是合肥的1.6倍。

这么低的库存水平，让合肥的新房去化周期处于全国最低水平：6-12个月。

这个去化周期，远未达到自然资源部划定的“卖地警戒线”18个月。放眼全国来看，也属于非常健康的水平。

更加难得可贵的是，即便库存水平很健康，合肥也并没有大规模的卖地去增加财政收入！

最近几年合肥居住用地的供应情况是这样的：

2024年：5835亩，较上一年2023年减少1665亩，环比下降约22.2%；

2023年：7500亩，较上一年2022年减少2385亩，环比下降约24.1%；

2022年：9885亩，较上一年2021年减少885亩，环比下降约8.2%；

2021年：9000亩，较上一年2020年增加150亩，环比增长约1.7%；

2020年：8850亩，较上一年2019年增加350亩，环比增长约4.1%。

很明显，合肥政府对土地供应的控制很到位，从2020年开始，合肥的住宅用地供应一直在缩减！

库存少+克制的土地供应，让合肥的房子没有像很多城市那样出现明显供大于求的局面，也为合肥楼市的基本面提供了有力的支撑！

不管楼市涨跌，购房者都需要按揭贷款，那么该怎么理解按揭这种负债行为呢，毕竟中产阶层是脆弱的群体，具体可以看文章《这样买房，多赚200万（3）》

02

那么问题来了，既然合肥这么强，为什么也开始密集发布政策救市了？

因为，合肥的楼市在今年也来到了一个临界点，需要推一把了。

大家留意到没，前面我说到合肥的库存周期，我用的是一个区间：6-12个月。

为什么用一个区间，而不是用一个准确的数字呢？

因为按照这取决于用哪个销售速度计算：

如果按去年的销售速度来看，大概6个月就卖完；

但是按照最近半年的销售速度来看，需要接近12个月才能卖完。

换句话说，合肥的销售速度变慢了，楼市已经显露出疲态！

这一点在新房和二手房两个维度都有所体现：

新房方面：价格虽然变化不大，甚至有小幅上涨，但主要还是因为改善型产品占比提高的缘故，而且成交量明显低于去年同期。

二手房呢：从去年下半年开始，价格就明显跌下来了，非常明显的以价换量，代表有部分人在获利回吐，或者割肉出局。

而二手房的降价又会反过来虹吸新房的客源，导致现在的新房销售也承压。

我们分析一下，合肥楼市转冷的内在原因到底是什么。

房子嘛，无外乎也是商品，满足供需关系的铁律，所以要从供应和需求两个维度分析。

前面说了，合肥的新房供应很少，虽然二手房挂牌量确实很多，但成交量也能跟的上。

而且二手房很看市场情绪，如果市场情绪转好，二手房撤架也不是不可能。

所以说合肥的主要问题不在供应端，那么，再看需求端。

先看居民债务端——合肥的居民杠杆率是73%，虽然略高于全国平均水平，但整体还算可控，相比杭州、南京更是算得上优秀。

这也代表合肥债务端问题不大，具备继续加杠杆的空间。

再来看收入和房价的涨幅对比。

我们以包河区的万科蓝山一期为例。

2017年时，该小区的南向三房总价大概是170万元；

2021年一度涨到340万，涨幅高达100%；到了2023年，成交价回落到大概210万，相比六年前涨幅23.5%。

在此期间，合肥的人均可支配收入从31950元/年，上涨到52594元/年，涨幅为64.6%。

所以，至少从这六年来看，合肥的二手房房价已经回调到合理水平，甚至有些超跌。

而合肥的收入增速远超房价增速，也代表说这座城市的购买力是在线的。

当然，以上是以二手房维度举例。合肥的购房压力主要体现在新房上，

自从取消限价之后，合肥的新房价格还是非常坚挺的。

加上新房的品质和设计和目前市面上大部分二手房相比，有明显的提升。

所以二手房价格向下，新房价格向上。

一、二手房价差越拉越大，导致很多想置换上车新房的客户一方面要面对置换资金的缩水，一方面要面对不断涨价的新房，很是尴尬。

所以，这一部分改善型需求确实受到了一定程度的抑制。

除了改善型需求之外，另外一个问题也很重要——信心。

不管是房企爆雷+烂尾楼的鬼故事，还是全国楼市下行的大环境，又或者是大量二手房的抛压，都或多或少的影响了买房人的信心。

这种多米诺骨牌效应蔓延开来，就构成了现在大家“买涨不买跌”的心理预期。

正是在这样的背景下，合肥楼市也放大招了，加码各种史无前例的刺激政策：

除了跟进爸爸的“降首付、降利率、降公积金利率”这“三支箭”之外，合肥还有最高购房补贴10万、支持“卖旧买新”、推广房票安置、大幅提高公积金贷款额度（最高达到120万）等一系列大招。

尤其是购房补贴，合肥发话了，只要是今年6月30之前买房的，补贴一次性兑现！还召集一众房企开了个协调会。

老实说，合肥的政策力度在全国一二线城市里算的上TOP级别了，对此我是有点震惊的，毕竟合肥的楼市相比全国其他城市已经好太多了！

我只能这么理解了：这座最牛风投城市，已经习惯了雷厉风行和敢想敢干了

中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》

03

最后，说几点。

1、建议

从今年的经济和人口数据来看，合肥现在仍处在发展的快车道。

从这个角度来讲，房价迎来回调，加上史无前例的优惠力度，现在出手一定是机会大于风险的。

那么房子该怎么选呢？

不差钱的，还是优先看新房。

合肥市面上的二手房，大部分是第二代以前的产品，居住体验远不及新房，未来的保值性也要比新房差一些，所以能上新房就上新房。

实在不行，可以选择自己工作生活圈内的次新房。

具体到板块的话，合肥属于没有绝对中心的城市。记住一点：最后放开限购的区域就是价值最好的区域。

2、平衡

合肥从城市基本面、库存、购买力来看都算的上优秀！

地处高手如云的长三角，能在抢人大战中力拔头筹，更显不易！

接下来，合肥会借鉴郑州模式（也就是收购模式）出台“以旧换新”政策，落地效果理想的话一定会打通一部分置换型需求的链路，让合肥楼市的堵点进一步得到疏通。

不过，虽然合肥什么都好，但合肥的房价一定要控制好，不能短时间涨太快了。否则，一定会影响它对外来人口的吸引力。

毕竟，论综合实力，合肥还没有强到可以叫板隔壁的南京、杭州这两个传统长三角副中心的地步。所以，要适当保持低调。

而且，过去几年，放眼全国，合肥是在房价、库存和人口三者的平衡上做的最优秀的城市之一。

这样的成果来之不易，一定要守住。

最后，一句话：坚定看好合肥核心区域的房产。

因为，这座城市一直在做正确的事。