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依法解析既有住宅加装电梯表决程序
谢存海 最高院、住建部联合发布的《老旧小区加装电梯指导规则》第一条指出：“加装电梯属于改建、重建建筑物及其附属设施的行为，是应由业主共同决定的事项，根据民法典第278条规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”《民法典》第一千二百五十九条规定：“ 民法所称的“以上”、“以下”、“以内”、“届满”，包括本数。”
全国人大法工委民法室主编的《中华人民共和国民法典释义及适用指南》物权编第278条解释： “关于业主共同决定事项的表决程序。民法典第二百七十八条第2款规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。决定前款第6项至第8项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。” “根据本条第2款的规定，业主共同决定重大事项的表决程序如下：（一）表决程序首先要由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。关于专有部分面积占比和业主人数占比的计算，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条、第9条两条属于表决基数的技术规则，该规则也妥当协调了建设单位、普通业主与大业主的利益关系。（二）决定前款第6项至第8项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。筹集建筑物及其附属设施维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动，是建筑区划内较为重大的事情，关系到每个业主的切身利益。为了保证对这三类事项决策的慎重，保证决策能够获得绝大多数业主的支持，本条第2款规定，决定这三类事项，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。”
最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》中对民法典物权编第278条的解释：“本条通过列举方式规定了业主共同管理权的行使、决议的通过及表决能力的大小等问题。本条规定也设置了业主共同决定事项进行表决的前提条件，即所有建筑区划内需由业主共同决定的事项，无论是较为重大的事项还是一般性、常规性的事务，都应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。这与之前《物权法》第76条对此问题的规定相比，属于新增加的规定，更加规范了表决的程序，降低了业主表决同意人数及专有部分面积占比的要求，更加强调了业主的参与度和业主自治，保护了小业主的表决权，充分体现了民主原则。按照本条规定，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动属于建筑区划内重大事情，不能由参与表决的业主以简单多数的表决形式作出决定。因此本条第2款规定，决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。” “值得注意的是，本条规定与之前《物权法》第76条对此问题的规定相比，将之前的’应当经专有部分占建筑物总面积的三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意’，变为了’应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意’，同时参与表决的必须是专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主。” 全国人大常委会法工委副主任刘俊臣在《关于民法典的几个主要问题》一文中解读：“编纂民法典既不是推倒重来，制定全新的法律，也不是简单的法律汇编，而是对现行民事法律的编订纂修。” “完善建筑物区分所有权制度。强化业主对共有部分共同管理的权利，适当降低作出决议的门槛；......。”
全国人大常委会法制工作委员会民法室副主任杜涛在《民法典物权编的主要制度与创新》一文中解读：“依照物权法第七十六条规定，业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金等特别重大的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定一般重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。在编纂民法典的立法过程中，各方面普遍反映，实践中，小区业主在处理需要共同决定的事项时，往往受制于物权法规定的表决门槛较高，难以作出决议。为此，物权编作出适当调整，依照第二百七十八条第二款的规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定特别重大事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定特别重大事项以外的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。这样处理，既保证了与决定事项有利害关系的业主能够有效参与，又适当降低了作出决议的整体条件。表决特别重大事项的门槛，降到了全体的二分之一；表决一般重大事项的门槛，降到了全体的三分之一。同时，按照立法本意，这一条规定的’参与表决’，也可以通过网络、电话、传真等通信手段，采取简易方式进行。”（来源；《中国人大》杂志2020年第14期 ，全国人民代表大会官网）
住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》指出：“居民对小区实施改造形成共识的，即参与率、同意率达到当地规定比例的，方可纳入改造计划 ; 改造方案应经法定比例以上居民书面(线上)表决同意后，方可开工改造。” 在具体表决实践中，以申请加装电梯单元共12户且各户专有部分面积相同为例，应当注意以下三种情况： 一、如果反对加装电梯的业主不参与表决，占比2/3业主的3/4表决同意即合法有效。就是说，假如反对加装电梯的业主不参与表决，那么，参与表决的业主必须达到占比2/3，且表决同意的业主占比2/3的3/4以上（2/3X3/4～2/3X4/4），表决结果合法有效。就12户单元来说，如果12X2/3=8户参与表决，那么12X2/3X3/4=6，就是说6～8户业主表决同意均合法有效。 二、如果反对加装电梯的业主参与表决，占比全体业主的2/3表决同意即合法有效。根据法定表决程序，表决同意人数符合12（2/3～3/3）X2/3X（3/4～4/4）即合法有效。就是说，当12户业主中参与表决的业主达到3/3且同意业主达到2/3业主的4/4（也就是达到法定参与表决最低占比2/3的业主全部同意）时，表决同意业主12X3/3X2/3X4/4=12X2/3=8，也就是占比全体业主2/3以上的8～12户业主表决同意，表决结果均合法有效。 三、需要特别指出的是“全体业主参与表决3/4同意才有效”的理解是错误的。《民法典》第八条规定：“ 民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”第十条规定：“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。”第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”《中华人民共和国立法法》第九十三条规定：“没有法律、行政法规、地方性法规的依据，地方政府规章不得设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范。” 显而易见，根据民法典第二百七十八条规定，同时达到“双三分之二以上参与、双四分之三以上同意”两个条件，表决程序才合法有效。用全体业主参与表决把占比2/3以上的其他业主排除在外，因违反法律强制性规定是无效的。对此，最高院《对十三届全国人大五次会议第7017号建议的答复》中明确指出：“您认为按原物权法第76条规定，通常一个单元12户中有8户同意即可达到面积和人数三分之二同意的法定最低门槛，但如果一个单元中12户业主均参加，按照民法典规定至少需要9户同意，反而抬高了门槛。” “表面上看，在所有业主均参与表决情况下，民法典上述规定的表决门槛相比原物权法有一定程度提高，但结合该条其他规定及实践中业主参与表决比例普遍较低的情况来看，民法典该条规定总体上适当降低了业主共同决定事项的表决门槛。” 综上所述，在加装电梯表决程序中，2/3参与表决既是2/3以上参与表决的计算基数，又是参与表决业主3/4以上同意的前提条件。它不仅是低门槛条件下（2/3参与表决）的最高同意率，而且是高门槛条件下（全体业主参与表决）的最低同意率，低门槛条件下的最高同意率等于高门槛条件下的最低参与率。就是说，在反对方不参与表决的情况下，同意加装电梯的业主必须全部参与表决且达到占比2/3才合法有效；在反对方全部参与表决的情况下，同意加装电梯的业主同样必须达到占比2/3才合法有效。无论反对加装电梯的业主是否参与表决，只要参与表决的业主达到2/3以上且全部同意，表决程序和表决结果即合法有效。正因如此，最高院《对十三届全国人大五次会议第6150号建议的答复》中明确指出：“从各地法院司法实践看，各地法院对于老旧小区加装电梯这一关系民生的事项也是大力支持的。如重庆某法院判决的一起案件中，法院认为案涉楼房加装电梯事项，已经过该单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主同意，并依法履行了其他程序，故案涉楼房加装电梯施工符合法律规定。”
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