激增43%的法拍房，涌入大批刚需客

米宅

2024-07-13 07:18:47 米宅官方账号

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最近看到了两个买房案例，触目惊心，不敢细想。

一是苏先生在苏州工业园区的70平米小房子，2012年买下，总价80多万，首付30%，每月还贷三千多，一家人住了10年。

断供四个月之后，苏先生接到了银行的催带电话，2023年9月，房子被法院贴上通知书查封。

一家人住了十年的唯一房产，说没就没了。

苏先生在疫情爆发的前一年决定辞职创业，从月入过万的设计工程师变成了开公司的老板，与朋友一起创办一家五金进出口贸易公司。

遗憾的是公司运营一年后，处于基本失败的边缘，苏先生做了房产抵押经营贷，借款160万，每月还贷一万三千元。

后来随着疫情的全面爆发，2020上半年公司几乎没有收入，直到8月份被迫关闭公司。

（苏州园区核心板块 湖西CBD 来源：百度地图）

贷款买房的同时供养孩子、家人，然后贷款开公司、创业，几乎都成了房贷断供者身上非常明显的一个注脚。

简单来说就是，各种开支持续增加，收入却不见增长，最后只能沦为借钱度日，从亲戚朋友到信用卡网贷，最终房子被法拍。

二是一位网友在宁波买了一套房，首付40万，贷款110万，月供6300元。

2023年5月断供，贷款还剩106万，两年总计还了15.24万，只有4万是本金，剩下12万都是利息。

断供半年他被银行起诉，法院判决查封房产和所有银行卡，还多了10万的罚息、财产保全等乱七八糟的费用。

房子是150万买的，结果到了法院受理评估只有120万，然后法拍又要打七折，结果是84万起拍。

这样一来一回，相当于这位网友陆续亏完了还款、首付，然后还是倒欠银行十几万。

对于中国人来说，房子不只是房子，更多的是婚姻、财产、债务、教育、养老的结合体。

更重要的是，对于普通人来说，房子是家的象征，是完整家庭最重要的载体。

上行周期里的房子涨价太快，导致大家形成了一致预期：

未来10年房子还会涨。

这种预期一直到了2022年之后才逐渐被祛魅、打破。

全国法拍房的挂牌总量，已经越来越多了。

中指院数据显示，2023年全国法拍房同比增加36.5%，住宅类法拍房增加43%，2024一季度后，住宅类法拍房挂牌量增速同比增长35%。

住宅类法拍房产生的原因很常见，包括但不限于：收入不够还贷、生意资金链断裂、房产资不抵债主动断供。

挂牌的法拍房数量越来越多了，但买的人却越来越少了。

中国2023年法院挂牌的住宅法拍房有38.9万套，成交的只有9.9万套，总价值1500亿人民币。

（来源：中指数据）

商业地产、商业公寓、工业厂房、土地和车库等非住宅类合计挂牌，更是高达79.6万套，创下历史新高，成交量却也只有14.9万套。

从区域来看，四川、广东、河南、重庆和江苏是法拍房挂拍数量最多的省份，而重庆、成都、郑州、南宁、长沙、广州、惠州和佛山，则是法拍房数量最多的城市。

房子被法拍只是上一任房主的结束，对于法院、银行和下一任买家来说，可能是一个新的开始。

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在市场化竞争激烈的房地产行业里，有需求就会有服务提供。

庞大的法拍房衍生出了一系列专业服务机构，它们专门帮助客户寻找合适的法拍房，然后承担类似中介的职能，协助客户买房过户。

刚需买家大概从一两年前，就大举杀入法拍房，开始捡漏。

以上海为例，五六年前绝大部分法拍房客户都是以投资客为主，当时上海法拍房并不限购。

手握数百上千万的外地买房客完全可以通过这种方式捡漏，其中差价轻轻松松达到上百万。

然而最近两年法拍房一个最重要的趋势变化为：

刚需买家大幅提升，超过60%的客户买房自住，或者是为了孩子教育。

性价比高、总价不高、带学区、刚需友好，除了交房、过户、拿钥匙等一系列手续话费时间较多，法拍已经快成当下市场最具性价比的房子了。

根据纬房研究院、国信达数据联合发布的《2023年1-12月全国法拍房大数据分析报告》显示，全国平均成交折扣率在79.66%左右。

（来源：《2023年1-12月全国法拍房大数据分析报告》）

如果有人对你说：

有这样一个合法途径，能买到一套市场价格7-8折的学区房，你愿意吗？

北京、上海、广州、深圳四个一线的住宅法拍房平均成交折扣率分别为：

83.96%、82.68%、75.06%和86.23%。

要注意的是，这个价格是在市面上二手房价基础上，再打七八折的价格，而这一轮房价下降过后，很多一线城市的老破小二手房，本身价格已经接近近三年冰点。

因此买法拍房的客户更有底气说出：尽管房价一直都在跌，但距离法拍成交价还差得远。

另一方，市场上频频出现的法拍豪宅，也是永不枯竭的流量话题。

2024年4月9日下午2点10分，上海长宁区的一套豪宅以1.28亿元成交，溢价率33.59%，楼面均价21.34万元一平米。

这场法拍有超过2.2万次围观，经历1904轮激烈竞价才最终落锤。

只有3名顶级富豪参与这场法拍，争夺这套独栋别墅，建筑面积600.31平米，起拍价9584.99万元，相当于法院评估价的8.5折。