  在降费潮冲击下，物业公司与业主的深层矛盾持续升级，降费可能会让企业的服务成本降低，而业主对品质的要求却是在逐步提升的。在这场博弈下，业主该如何维护自己的合法权益呢？  1、收房后，房屋未居住，是否需要缴纳物业费？ 收房后，如果房屋客观上不存在问题，是业主出于个人原因未居住，那么，在物业公司没有主动给出优惠的情况下，业主应当按照约定缴纳物业费。业主收房后，即实际取得了房屋使用权，业主虽然没有实际使用房屋，但是，物业公司也在为业主们提供服务了保洁、保安等服务。 2、收房时要求业主预交物业费，并将物业费与门禁卡、电梯卡等绑定，该行为是否合法？ 这种捆绑收费的方式是违法的，交房本身是开发商的义务，无权要求业主预付物业费。物业公司更无权在开发商交房的时候，要求预收物业费。遇到这种情况，可以直接向住建部门进行投诉，要求对这种违法违规行为进行调查处理。如果住建部门不作为，还可以对住建部门提起相关的行政复议或行政诉讼。此外，物业公司更无权将物业费与门禁卡、电梯卡绑定。如果遇到这种情况，也可以直接向当地的住建部门或房管部门进行投诉，必要的时候甚至可以直接报警。如果屡禁不止，还可以提起相关的民事诉讼，排除妨碍。 3、物业费的起始时间该怎么算？ 如果开发商交的房子不具备交房条件，购房人并未在交房时就收房，那么物业费的起始时间应该是入住时间。如果开发商交的房子符合交房条件，但是业主迟迟不收房，这种情况往往会在合同中约定以交房时间算物业费，合同约定优先。 4、物业公司以停水停电、限制电梯使用等手段催缴费用，业主该如何维权？ 任何情况下，物业公司都不能用停水停电、限制电梯使用等手段催缴费用。停水停电、限制电梯使用等手段都是非法手段，业主可以向住建或房管部门进行投诉。如果临时出现这种情况，还可以直接报警。必要的时候，还可以向法院提起相关的民事诉讼。 5、业主如何获取小区内公共收益情况？ 业主可以直接给物业公司发公开公共收益的申请，如果物业公司不公开，业主可以起诉物业公司，提起相关的知情权诉讼。此外，还可以针对物业公司不公开的行为，向行政主管部门提起相关的违法查处，请求行政部门予以调查处理。如果行政部门不作为或乱作为，还可以视情况提起相关的行政复议或行政诉讼。 6、物业的服务质量很差，但拒绝降低物业费，业主该怎么办？ 首先，业主们可以先对小区内的物业服务水平进行取证，比如说监控是否有损坏、绿化情况、垃圾处理情况、维护与修理情况、业主与物业的沟通记录等。取证最好持续一段时间而不是只有某一天的证据，这样的证据将会更有说服力。 其次，业主们可以先和物业公司协商，争取通过协商的方式降低物业费。如果小区已经成立了业委会，业主们可以通过业委会与物业公司协商，或许效果会更好。如果小区内还没有成立业委会，业主们可以先尝试成立业委会。 第三，业主们可以通过多方面给物业施加压力。比如说，申请查看小区内公共收益的账目或者通过信息公开等方式对公共收益部分进行核实。如果账目存在问题，或物业公司拒绝公开账目，我们可以向住建部门举报物业公司的违规行为，进而推动谈判。 7、开发商与物业以“只售不租”等方式垄断车位使用权，业主该如何维权？ 如果只售不租，可以向行政主管部门进行投诉，要求行政主管部门依法进行调查处理。 8、新房装修，物业公司让装修公司交押金，并收取“装修管理费”、“垃圾清运费”
等费用，这一行为合法吗？ 这要看地方具体的规定，在一些地方已经取消了装修押金或保证金，比如北京。在《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步规范住宅物业管理项目生活垃圾和住宅室内装饰装修相关收费的通知》中明确取消了装修保证金，同时，还明确规定物业服务收费标准中包含生活垃圾清运费的，物业服务人不得再收取生活垃圾清运费；未包含的，可以收取。生活垃圾清运费收费标准为30元/户·年，该标准应当在物业管理区域显著位置公示。而且，还规定物业公司不得向业主或者物业使用人收取或者变相收取住宅室内装饰装修管理服务费。 9、开发商、物业在房屋质量问题上互相推责，业主该如何维权？ 首先，如果在保修期内，开发商应当承担日常的维修义务，业主可以直接找开发商，要求开发商承担相应的维修义务。至于开发商是自己维修，还是让施工企业或物业，是开发商自己内部需要处理的问题，根据合同的相对性，业主只需要找开发商即可，开发商不能拿物业或施工方当挡箭牌。有一点需要注意，即使不在保修期内，但如果存在施工缺陷或设计缺陷，开发商依旧需要承担相应的维修责任。 如果开发商不积极履行维修义务，或者维修不彻底，业主可以选择两个方向维权：第一，可以直接提起相关的民事诉讼，直接起诉开发商；第二，可以向住建部门进行投诉或提起相关的查处，申请住建部门对相关质量问题进行监督处理。 此外，为了更好更快地解决问题，业主可以不仅仅关注看得见的质量问题，还可以进一步挖掘这个项目或者所购买的房子是否还存在其它的问题。对于新发现的问题，也可以视情况提起相关违法查处、行政复议或行政诉讼，通过合法合规的方式给开发商进一步施加压力，督促开发商尽快解决问题。 如果超出了保修期，又不属于施工缺陷或设计缺陷等特殊情况，若出现质量问题，可以先找物业公司，要求物业公司进行维修。这个时候，对于公摊部分或公共部分的维修义务在物业公司。但是，有时候，有可能会涉及公共维修基金的使用。 10、物业服务质量差，业主是否可以直接拒交物业费？ 不可以。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。因此，如果因物业服务质量差而拒绝交物业费，是违反法律规定的。物业公司有权通过诉讼等方式维护自己的权益，届时，业主们可能会面临败诉、额外缴纳违约金、滞纳金等风险。  文案编辑丨李越、王玉臣 |
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