 作者：民基律师 雷春华 来源：民基律师事务所 编辑：秦萌 囿于篇幅限制，《土地出让金补缴法律实务（上）》（点击链接可直接阅览）简要介绍了补缴土地出让金的主要情形、行政机关追缴土地出让金的主要途径、政府能否以奖励、补贴方式减免应补缴的土地出让金以及政府取消减免后企业的救济途径。本期《土地出让金补缴法律实务（下）》，笔者将重点介绍如何确定土地出让金评估基准日以及如何计算应补缴的土地出让金。 （一）因改变土地用途，补缴土地出让金的计算。 根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》第6.4条之规定，因改变土地用途，补缴土地出让金的计算方式如下： 1、改变工业用地用途，需补缴的土地出让金=新用途楼面地价×新用途建筑面积－现状工业用地价格； 2、改变其它用地用途，需补缴的土地出让金=（估价期日新用途楼面地价－估价期日旧用途楼面地价）×建筑面积； 3、改变用地结构的，分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。 （二）因改变容积率，补缴土地出让金的计算。 根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》第6.4条之规定，因改变容积率，补缴土地出让金的计算方式如下： 1、调整容积率的，需补缴的土地出让金=新容积率规划条件下估价期日的楼面地价×新增建筑面积。核定新增建筑面积时，可以相关部门批准变更规划条件时所新增的建筑面积为准或以竣工验收时实测的新增建筑面积为准。 2、调低容积率并造成地价增值的，需补缴的土地出让金=估价期日新容积率规划条件下总地价－估价期日旧容积率规划条件下总地价； 3、容积率调整前后均低于1的，按容积率为1核算楼面地价。 （三）多项条件同时改变的，补缴土地出让金的计算 根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》第6.4条之规定，多项条件同时改变的，应分别核算各项条件调整带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款，其中： 1、用途与容积率同时调整的，需补缴的土地出让金=（新用途、新容积率楼面地价）×新增建筑面积+（估价期日新用途、新容积率楼面地价－估价期日旧用途、旧容积率楼面地价）×原建筑总面积； 2、其他土地利用条件调整须补缴地价款时，参照上述技术思路评估； 3、核定需补缴的土地出让金时，不能以土地出让金、土地增值收益或土地纯收益代替。 评估基准日，即估价期日的确定，是计算补缴土地出让金具体金额的前提。根据笔者的梳理，土地出让金评估基准日的确定，经历了从国土资源部门“同意或批准调整日”到“同意补缴日”，再到现在的“依法受理日”的演变过程，相关规定如下： 1、《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发[2010]204号）第四条规定，经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。此文件下，评估基准日为“批准调整容积率日”。 2、原国土资源部土地利用管理司向山西省国土资源厅出具的《关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的函》（辽国土资发〔2011〕232号）第一条规定：征收应补缴的土地出让价款，应严格遵循地价评估、集体决策程序，以原出让方同意调整容积率的日期为评估期日。此文件下，评估基准日为“同意调整容积率日”。 3、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》第6.3.2条规定，土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补缴地价款时，评估期日应以国土资源主管部门同意补缴地价时为准。此文件下，评估基准日为“同意补缴地价的日期”。 4、《国土资源部办公厅关于发布国有建设用地使用权出让地价评估技术规范的通知》（国土资厅发[2018]4号）第6.4条规定，土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补缴地价款时，估价期日应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准。此文件下，评估基准日为“依法受理补缴地价申请的日期”。 往期推荐 |
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