为什么这里是上海永远的顶级地段？

大家好，我是火箭哥。

买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。

以下是正文：

上海最贵的房子以后不在新天地也不在陆家嘴，而是老静安。

就在上个月，老静安南京西路商圈冒出来一块容积率仅约1.44的风貌低密地块被静安城投拿下，土地楼板价达到惊人的16.23万/平，价格远超绿城徐汇滨江的13.1万/平、和黄浦区露香园天誉17.6万的单价相差无几：

南京西路的地价都快等于黄浦区新房售价了，可见地段价值之高。

比起二手房价，地价更能代表官方意志，也代表着未来老静安的含金量还在进一步提升。

有人可能对老静安已经很陌生了，但实际上：

这里有着全世界最贵的租金、有着重奢品牌最密集的街道、有着无法复制的历史和居住氛围；

这里本就该是上海最贵的地方，这块地的价格只是在印证这一点而已。

凭什么老静安能卖这个价？

老静安比黄浦有什么优势？

这里值这个价格吗？

今天，火箭哥就和大家来聊聊——

01 “世界级地段”

老静安这几年一直很低调，原因就在于近年来根本没有新房供应，但房价其实并不低——

在购房者眼里，我们认为的房地产只有住宅，然而真正决定地段价值的是大宗交易、也就是商办写字楼。

其中，办公租金高低是衡量地段的重要指标，某种程度上比房价还要重要——

为什么大公司大企业愿意花更高的价格租在一个地方，资本又不傻，这不就是一种价值认同感么：

有钱在最好的地段办公是证明自己实力的一种方式，更是证明地段价值的最好指标。

根据第一太平戴维斯发布的上海2024年4季度甲级写字楼报告，我们可以非常明确的看到上海的办公租金排名是：

1.南京西路：9.2

2.淮海中路：8.6

3.陆家嘴：7.3

4.徐家汇：7.1

5.老黄浦：6.4

（注：上述单位为人民币/平方米/天）

南京西路商圈平均办公租金约是淮海中路的1.1倍、陆家嘴的1.3倍、老黄浦的1.4倍，也是上海商办租金最高的地方。

如果觉得淮海中路、陆家嘴不够格，我们再来看看同为世界级城市的东京——

东京最昂贵的商业CBD区域是港区（麻布台Hills周边）和中央区（银座），其办公楼租金约每3.3平方米20178日元，按照近一周平均汇率计算，折合成每天约等于9.4元/平方米/天，和南京西路一个水平。（数据来源：不动产服务公司日本不动产研究所2024数据）

说回住宅，南京西路看着房价好像没有滨江贵，但很大程度上是受制于「房子老了」——

南京西路沿线的次新商品房楼龄20年以上司空见惯，但即使这样的情况下二手房价依旧能维持在14-15万/平；

标杆级的九龙仓静安壹号、嘉天汇等小区也已经楼龄10年了，最新成交在20万/平左右；（注：价格随楼层、楼栋、小区、税费等有较大差异，这里取平均含税价格经验值。）

这个价格本身也说明地段价值：

把这里全换成新房，房价低于20万/平都不太合理。

租金高和房价坚挺都不是凭空来的，老静安房价的根基在于顶级的生活配套和顶级的人文氛围——

根据火箭哥统计整理，南京西路商圈是上海奢侈品牌集聚度最高的地方：

在短短约1.6公里的街道上，拥有6个拥有奢侈品的重奢级商业综合体、4个市级大型商业、超过200家奢侈品牌门店，占上海全市的三分之一以上。

重奢级商业：

1.恒隆广场

2.中信泰富

3.上海商城

4.嘉里中心

5.锦沧文华

6.太古汇

一个冷知识：

奢侈品牌开店只会选择两种业态，要么是重奢商场，要么是核心地段街边；

爱马仕之家开在淮海中路、Harry Winston开在新天地太仓路，因为这都是一线核心地段；

而在南京西路：

这里有着上海唯一的名表一条街，集聚几乎所有耳熟能详的钟表品牌，全世界都难见劳力士在200米内开两家店，也就这里有。

生活配套和地段位置是基本面，南京西路商圈的常德路、愚园路、长乐路、康定路等都是小红书上citywalk的高频词：

张爱玲的常德公寓、蔡元培故居、胡适故居和毛泽东故居能在这里，本身也说明地段价值。

上海房价最坚挺的区域、世界级商业配套和无法复制的人文资源，南京西路就是上海最顶级的板块。

02 “买房选择”

现在上海买房有个经验公式：

内环很大，但核心区新房价格不低于17万是默认的规则，反过来说低于17万单价的都不能说自己是真正的核心地段。

我们来看看：

老城厢：上海壹号院17.8万/平

金陵路外滩：金陵华庭18.9万/平

徐汇滨江：绿城潮鸣东方预计19 万/平

衡复风貌区：万科高福里预计19 万/平

老静安南京西路：康定壹拾玖预计18万 万/平

这每个地方都是5000万级房产配得上的高尚地段，也很明显和非核心区拉开至少3万/平的单价差距；

价格，本身就是地段价值的最好体现。

看单价可能还不明显，总价预算差距更大：

2000-3000万可以买到内环，但很难买到真正核心地段。

中兴路：180平*13.3万/平≈2500万级

苏河湾：140-170平*13.5万/平≈2000万级

瑞虹：120平*17万/平≈2000万级

大宁：120平*16万/平≈2000万级

龙华：110平*17万/平≈2000万级

你看：

距离市区更远、且在一些人心中可能还属于“下只角”的地方现在也要卖2000多万了。

在这样的对比下：

买老静安南京西路几乎是不需要纠结的问题，而是合乎逻辑的必选项。

03 “康定壹拾玖”

上海房地产发展中，要成为标杆住宅必须要有独立的标签，让人足够记住自己：

古北一号有一万平的会所设施、中粮天悦壹号有3.6米层高 全干挂石材，汤臣一品和云锦东方有着全400平 的纯粹圈层，产品就自然超越地段成为独立IP享誉世界。

上海2020年代的新房给人最大的印象就是「没有印象」，因为设计方案是复制黏贴、做出来的东西是套娃，除了名字不一样其他都一样，看过了也记不住。

在今天大家卷产品的环境下，一个新房项目一定要让人感受到不一样的产品力和记忆点才能脱颖而出，搞个泳池会所、做个奢石台盆早就满足不了购房者的胃口。

在即将推出的康定壹拾玖做出了很多创新的新花样，最直观的一个变化就是外立面——

康定壹拾玖采用干挂石材立面，搭配厚重古铜色线条，目前已经有样板段展示，石材配古铜色铝板装饰：

弧形元素在外立面上大量运用，使建筑呈现出柔和而不失庄重的美感：

弧形元素一路贯穿，在1楼大堂的入户景墙上也有体现：

比起铝板，石材好清洗、也更耐看，康定壹拾玖应该是这一代新房里第一个确定用石材做大比例立面材料的项目。

关心项目的朋友肯定也知道，康定壹拾玖地块中间有一条横穿小区的公共通道，这在设计方案中也有体现，看着就像是一个不利因素和硬伤：

看到这里可能很多人都会担心隐私性问题，为了最大限度减少影响，招商做了两件事：

1.全小区坡度抬高：把整个小区的地面抬高，公共通道从覆土区穿过，完全看不到小区内任何东西；

设计师非常巧妙的通过北侧两栋楼覆土抬高、将公共通道从覆土区穿越，完美解决原规划公共通道割裂园区的问题，保持了住宅社区的完整性，同时抬高的小区平面可以让景观空间层次更加丰富。

2.九曲花街景观：旧金山最著名的地标之一就是Lombard Street，打造风景如画的蜿蜒之路。设计团队致敬九曲花街经典场景，营造出独特的坡地场景体验。

想象一下：一条蜿蜒曲折的红砖路，两旁是繁花似锦的花园，景观密度遮挡视线同时也增加美感。

（示意图）

汲取设计灵感，康定壹拾玖在小区内打造坡地景观，配合多水域叠合自然洄游，4000㎡悬浮客厅，让景观不止于观赏，更成为可体验可沉浸的微度假场景。

3.约3000平会所 泛会所空间：

为了保证公区的最大化利用，康定壹拾玖打造垂直会所体系，从地下会所到架空层，整体公区总面积约3000㎡（会所1800㎡、架空层泛会所约1200㎡），户均公共区域面积在全国也是超前列的存在。

项目预计1批次推出约120平三房和193平四房两个户型，预计92套；

从建面约120平三房起步，每个户型都拥有私家电梯厅、进门有独立家政间收纳行李箱、露营车等设备；

建面约193平户型南向双套房中的主卧拥有超8米长度的转角90度飘窗，也是1批次中热度很高的户型。

项目预计将在4月份开放实景示范区和售楼处，无论从哪个视角看都是真·市中心买房的优质选择——

世界级南京西路商圈

2000-3000万级绝版价格段

全一梯一户 石材外立面

约120-190平改善3-4房尺度

感兴趣的同学可以点击下方小程序预约参观

以上是正文，来自火箭哥🚀。