房地产实务|建设工程价款优先受偿权：基于最高院104份判例的裁判规则总结（上）

建设工程施工合同案件因专业性强、事实复杂、审理周期长，被公认为民商事案件中的“疑难杂症”。其中，🔥建设工程价款优先受偿权的争议更是司法实践中的难点：法律性质如何认定？与购房者权益冲突时效力顺位如何？实际施工人能否主张权利？这些问题直接关系工程款的清偿优先级。

本文基于104个最高法院典型案例及核心司法解释，全面梳理优先受偿权的焦点争议，提炼15项裁判规则，一文掌握实务核心要点！

🔥一、优先权的法律性质：法定担保物权

《民法典》第807条明确，承包人有权在发包人欠付工程款时通过法定程序实现优先受偿。尽管学术界曾存在留置权说、抵押权说等争论，最高院复函（〔2007〕执他字第11号）明确其属于“法定优先权”，具有担保物权属性。其核心特征有三：

1.法定性：无需登记或约定，符合条件自动成立

2.物上代位性：优先权随工程所有权转让而转移

3.优先性：效力高于抵押权和一般债权

🔥二、效力顺位之争：三大核心场景裁判规则

场景1：承包人VS购房消费者的“生存权”

裁判规则：

·未出售房屋：承包人可行使优先权（参考案例：(2017)最高法民终730号）

·已网签房屋：优先权不因网签消灭，但商品房消费者支付全部房款且以居住为目的时，购房人权益优先（法释〔2023〕1号批复）

✔️ 典型案例：📌(2021)最高法民终600号中，购房者付全款并用于自住，法院认定“生存权优先”
✖️ 商用/投资购房不适用该规则！

场景2：承包人VS拆迁安置户

裁判规则：
被拆迁人基于产权调换取得的回迁房权益，效力优先后设立的建设工程优先权

📌(2021)最高法民申31号，因安置权益具有“所有权调换”性质，属更高层级的物权保护。

场景3：承包人VS抵押权人

绝对优先规则：工程款优先权效力高于抵押权（法释〔2002〕16号，已失效但规则延续）
例外情形：开发商在贷后办理的抵押登记可能存在权利滥用，需结合合同签订时间综合判定。

🔥三、行使主体边界：承包人≠实际施工人

焦点1：实际施工人能否主张优先权？

裁判规则：

·原则禁止：仅限“与发包人直接签订施工合同的承包人”

📌最高院(2020)民申2858号📌(2019)民再258号等

·例外情形：挂靠人若以自身名义签订合同且发包人知情，可主张权利

📌(2020)最高法民终429号

焦点2：债权受让人能否继承优先权？

裁判分歧：

·支持派：优先权具有从属性，转让工程款债权时一并转移

📌(2021)最高法民终958号

·反对派：优先权专属于承包人，部分案例驳回受让人主张

📌(2019)民申3349号
实务建议：受让前应审查合同条款是否允许转让，并在诉讼中重点论证转让不损害建筑工人利益。

🔥四、保护范围之争：利润赔or不赔？

焦点1：哪些费用可主张优先权？

可优先受偿：人工费、材料费、施工机具费、企业管理费、合理利润、规费、税金、垫资款；

不可优先受偿：逾期利息、违约金、停窝工损失（主流观点）、损害赔偿金

📌(2020)最高法民终455号等

焦点2：停窝工损失的特殊处理

司法分歧：

·多数案例：归类为违约损失，不纳入优先范围

·突破性判例：若损失系发包人过错导致且属于实际支出费用，可优先受偿（(2022)最高法民终24号、浙江高院意见）

下篇预告

上篇我们探讨了建设工程价款优先受偿权的内涵与性质、效力顺位、行使主体、保护范围等问题。下篇将围绕其客体范围、行使期限、行使方式、行使条件等问题继续梳理、辨析。下期更精彩!

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