土地增值税预缴与清算计税收入全解析

sxlljyp 2025-04-22 发布于山西

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土地增值税预缴和清算计税收入有什么区别？

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其增值额征收的税种。其本质是调节土地增值收益的再分配。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及到成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。因此，在预售阶段，房地产企业在收到预收款时，需要按照一定比例预缴土地增值税。在实务中，预缴的计税依据如何计算也存在一定的争议，在土地增值税清算时也同样出现不同的理解和操作，以下分析仅代表个人观点，不作为实操建议。

预缴的规定

一、政策依据

1.《财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税【2016】43号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入不含增值税收入。一般计税方法：适用税率9%，土地增值税应税收入不含增值税销项税额（财税[2016]43号）。

2.《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）：土地增值税应税收入不含增值税，预缴时可简化计算。简易计税方法：适用征收率5%，土地增值税应税收入不含增值税应纳税额（国家税务总局公告[2016]70号）。

二、预缴的计算方法

1.基本公式

土地增值税预缴额=预征计征依据*预征率=（预收款－应预缴增值税税款）*预征率

2.具体计算方法

（1）一般计税方法（适用税率9%）

一般计算：依据财税[2016]43号，应预缴土地增值税=【预收款 ÷ (1 9%)】*预征率

简化计算：依据国家税务总局公告【2016】第70号，应预缴土地增值税=（预收款－预缴的增值税税款）*预征率。

（2）简易计税方法（征收率5%）

一般计算：依据财税[2016]43号，应预缴土地增值税=预收款÷(1 5%)×预征率。

简化计算：应预缴土地增值税=（预收款－预缴的增值税税款）*预征率

以上简化计算均依据国家税务总局公告[2016]第70号明确，旨在减少重复计税。

三、预缴时间

预缴时间通常在收到预售款的次月纳税申报期内完成预缴，按季度或月度申报（具体以地方规定为准）。

四、预缴案例

假设某房地产项目收到预收款1000万元，增值税适用税率为9%，土地增值税预征率为1%。

一般计算（不含税收入计算）：

预缴土地增值税 = 1000万 ÷ (1 9%) × 1% ≈ 9.17万元

简化计算（不含增值税应纳税额）：

应预缴增值税 = 1000万 ÷ (1 9%) × 3% ≈ 27.52万元

预缴土地增值税 = (1000万 - 27.52万) × 1% ≈ 9.72万元

通过以上案例可以看到，若按财税【2016】43号的规定，计算时以不含税收入计算，其所纳税额比按国家税务总局公告[2016]第70号规定的不含增值税应纳税额计算缴纳更少，税负更低，可以减少企业的资金占用；但在清算时也意味着可能需要大额补税，因此，在预售阶段有不断的资金流的情况下，日常按70号公告多缴一点，可以提前消化税负，降低滞纳风险。

五、预缴的实操要点

在预缴时，企业应注意以下几点，尽量合规纳税：

1.选择权：企业可自主选择采用一般计税或简易计税，但需保持政策适用的一致性。

2.地区差异：部分税务机关可能默认要求某种方法，建议提前与主管税务局沟通确认。

3.优化建议：若项目预计未来清算税负较低，优先选择方法一减少资金占用；若预计清算需补税，选择方法二可提前消化税负，降低滞纳风险。

六、预缴的地区差异

预缴土地增值税的计算方法在不同地区确实存在一些差异，这些差异主要体现在预征率、计税依据以及具体的计算细节上。以下是一些具体的地区和差异情况：

1.四川省：纳税人可以自行选择以下两种方式之一确定计征依据：

方式一：土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税税款

方式二：土地增值税预征计征依据=预收款÷(1 增值税适用税率或征收率)。

2.重庆市：土地增值税应税收入为不含增值税的交易价格，据此确定预征计税依据。具体为：

增值税适用一般计税的，土地增值税预征计税依据=含税成交价格/(1 增值税适用税率)

增值税适用简易计税的，土地增值税预征计税依据=含税成交价格/(1 增值税征收率)。

3.横琴粤澳深度合作区：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

4.广东省：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

5.其他地区：如内蒙古、江苏、浙江等地，也大多采用类似的方法，但具体的预征率和计税依据可能会根据地方政策有所调整。

清算的规定

一、政策依据

1.国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（

国税发〔2009〕91号）规定：土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令1993年第138号）

3.《财政部关于印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的通知》（财法字〔1995〕6号）

4.《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）

二、清算应税收入的确定

房地产开发企业转让房地产取得的土地增值税应税收入，应为不含增值税收入。

在土地增值税清算时，计算土地增值税应税收入的方法如下：

一般计税方法：

土地增值税应税收入 = 全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款。

具体来说，如果纳税人适用增值税一般计税方法，在清算土地增值税时，应税收入为转让房地产的全部价款及有关的经济收益，减去开发该项目所实际发生的增值税销项税额（即按照销售价款计算的增值税销项税额减去扣除土地价款计算的增值税额）。

简易计税方法：

土地增值税应税收入 = 不含税销售收入扣除的土地价款所计算的增值税额。

对于适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入同样不含增值税。

特殊情况处理

已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。

未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

在土地增值税清算时，确定当期允许扣除的土地价款是一个关键步骤。根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号），具体计算方法如下：

公式：当期允许扣除的土地价款 = （当期销售房地产项目建筑面积 ÷ 房地产项目可供销售建筑面积）× 支付的土地价款。

说明：“当期销售房地产项目建筑面积”指的是当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

“房地产项目可供销售建筑面积”是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

“支付的土地价款”是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

适用范围：仅适用于采用一般计税方法的房地产开发企业。

条件：土地价款需取得省级以上财政部门监制的财政票据，且土地性质需为“招拍挂”方式取得。

税务处理差异

增值税：土地价款可以在计算销售额时直接抵减。

土地增值税：土地价款作为成本扣除项目，不存在抵减收入的情况。

在进行土地增值税清算时，对于已全额开具商品房销售发票的情况，确认收入的方法如下：

已全额开具商品房销售发票的情况：按照发票所载金额确认收入。

未开具发票或未全额开具发票的情况：以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

在土地增值税清算时，处理未开具发票或未全额开具发票的情况，主要依据《国家税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税发[2010]220号）和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）。以下是具体的处理方式：

未开具发票的情况

收入确认：对于未开具发票的房产，企业应按照交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

补、退房款调整：如果销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

合法有效凭证：对于无法提供发票的成本费用，企业可以通过合同、协议、支付凭证等合法有效凭证进行税前扣除。这些凭证必须能够证明相关支出的真实性和合理性。

未全额开具发票的情况

收入确认：对于未全额开具发票的房产，企业应按照销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。未开具发票的部分，在清算后再销售时，相应计算缴纳土地增值税。

合法有效凭证：对于未全额开具发票的成本费用，同样需要提供合法有效凭证进行扣除。企业应确保所提供的合同、协议、支付凭证等材料的真实性与完整性。

在处理这些情况时，企业需要注意以下几点：

确保材料的真实性与合法性：所有提供的证明材料必须完整、真实，并且能够清晰地反映交易的实质内容。

与税务机关的沟通：企业应及时与税务机关沟通，了解具体的政策要求和操作流程，确保在合规的前提下完成税务申报。

加强内部管理：企业应建立健全的财务管理制度，确保每一笔交易都有完整的记录和凭证，避免因资料不全而导致税务风险。

三、清算具体案例

案例一：某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元，开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。

计算过程：

1.允许扣除的房地产开发费用 = (400-100)(1000-600)5% = 650万元

2.增值额 = 10000-600-53995-555 = 3045万元

3.增值率 = 3045÷60053995×100% = 50.75%

4.适用税率为40%，速算扣除系数为5%

5.应纳土地增值税 = 3045×40%-600×5%=1218-300=918万元11

案例二：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。该仓库原造价400万元，重置成本800万元，经评估该仓库六成新。

计算过程：

1.扣除项目合计 = 800×60% 32512 = 512万元

2.增值额 = 600-512=88万元

3.增值率 = 88÷512×100%=17.21%

4.适用税率为30%

5.应缴纳土地增值税 = 88×30%=26.4万元10

这些实例展示了预缴土地增值税在不同情况下的具体应用方法和计算步骤。

以上国家相关规定大家看了可能仍然感觉有点糊涂，怎么操作个人觉得浙江省税务局的做法值得借鉴，以下为相关文件规定，供大家学习：

《国家税务总局浙江省税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》

（一）关于土地增值税预征

一是明确预缴土地增值税计算方法。《公告》规定采取预收款方式或非预收款方式销售自行开发的房地产项目的，分别按照“（预收款-应预缴增值税税款）×土地增值税预征率”和“销售收入÷（1 增值税适用税率或者征收率）×土地增值税预征率”方法计算预缴土地增值税，便于纳税人准确计算申报。预收款与非预收款两种计税方式的适用情形，不简单等同于是否现房销售，应当根据增值税是否需要预缴进行判断，如增值税需要预缴，则适用第一种计税方式；如增值税无需预缴，则适用第二种计税方式。

二是简化清算受理后土地增值税申报方式。为进一步压减纳税人申报和缴税次数，提升纳税便利化水平，《公告》明确：一是纳税人自清算受理所在季度的季初起，不再预缴土地增值税。例如，甲房地产开发企业开发的A项目符合清算条件，并于2025年1月15日收到《土地增值税清算受理通知书》，则纳税人从2025年1月1日起取得的转让房地产收入不再预缴土地增值税；二是清算受理所在季度的季初至清算审核结束期间所发生的房地产转让收入，在清算审核结束后首个纳税期限内，按尾盘转让相关政策申报土地增值税。例如，主管税务机关经审核后，甲企业于2025年3月15日收到《土地增值税清算审核结论通知书》，则甲企业应在2025年4月征期内按尾盘转让相关政策申报2025年1月1日至3月31日期间所发生的房地产转让收入；如甲企业于2025年4月5日收到《土地增值税清算审核结论通知书》，则甲企业应在2025年7月征期内按尾盘转让相关政策申报2025年1月1日至2025年6月30日期间所发生的房地产转让收入。

土地增值税预缴与清算计税收入全解析

——房企必知的税负差异与风险防范

一、概念与政策逻辑：预缴与清算的本质差异

土地增值税的“预缴”与“清算”是房地产项目开发全周期中两个关键税务节点，其核心区别在于计税时点、依据及目的：